전세권 설정 배당 경매

● 선순위 전세권

선순위 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸됩니다.
선순위 전세권자의 배당요구가 없는 한 낙찰인에게 인수된다는 것이죠

​전세권자는 전세권을 존속시켜 계속하여 전세권을 주장할 수도 있고 반대로 배당요구를 통해 전세보증금을 배당받을 수도 있습니다.
전세권은 배당요구가 있고 배당을 한 결과 변제의 충족이 있는 한도에서 소멸됩니다.
전세권자가 배당요구종기일까지 배당요구를 하면 그 전세권이 선순위 전세권(저당권, 가압류 등에 대항할 수 있는)이라도 매각으로 인하여 소멸되기 때문에 그 전세권 등기는 말소됩니다.

 

● 선순위 전세권자의 배당요구

전세권자가 경매신청을 하거나 배당요구를 한 경우 전세권은 소멸, 
전세권자가 배당요구를 통하여 전세금의 일부만을 배당받은 경우라도 전세권은 전부가 소멸되며 변제받지 못한 나머지 전세금은 무담보의 일반채권으로 남게됩니다. 
물론 전세권 등기도 말소 되는 것이고 전세권이 언제 종료되었는지, 전세권의 목적물이 건물 or 토지와 상관없이 선순위 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 낙찰인에게 인수되며 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 관계없이 전세권은 소멸됩니다.
선순위 전세권자는 인수와 소멸을 선택할 수 있으며 인수와 소멸은 1회에 한하여 선택이 가능하기에 경매 부동산이 전세보증금보다 더 저가로 낙찰이 예상된다면 선순위 전세권자는 배당요구를 하면 안되겠죠

● 전세권과 대향력 있는 임차인

​주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 했다면 배당요구를 하지 않은 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없으며 따라서 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰인에게 인수됩니다.

 

​주택에 관하여 선순위로 전세권설정 등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인인 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대향력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 되며 선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대향력을 행사할 수 있고 그 범위 내에서 임차주택의 낙찰인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 합니다.

 

● 선순위 전세권의 채권자

전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료된 경우라면 선순위 전세권자의 채권자는 그 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 그 추심권에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있습니다.
선순위 전세권자의 채권자가 채권자대위권 or 추심권한에 기하여 전세권에 대한 배당욕구를 함에 있어서는 채권자대위권 행사의 요건을 갖추었다거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 더불어 그 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료를 배당요구의 종기일까지 제출해야 합니다.

​● 후순위 전세권

경매개시결정이 등기되기 전에 설정된 매각부동산 위의 선순위가 아닌 후순위 전세권은 매각으로 인하여 당연히 소멸되는 대신 법률상 당연히 배당요구한 것과 동일한 효력이 있으므로 별도의 배당요구가 없더라도 순위에 따라 배당받을 수 있습니다. 
경매신청을 한 전세권은 그 존속기간이 경과됨에 따라 소멸하고 전세금반환채권만이 남게 됩니다.

​● 전세권에 저당권 설정

전세권에 설정된 저당권은 부동산 경매절차에 의하여 실행하는 것이나 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에  더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권 실행을 할 수 없습니다.