보전관리지역 개발 건축 할 수 있는 행위 건폐율 용적률
이번 포스팅은 비도시지역의 용도지역 관리지역 중 농지가 차지하는 비중보다 산지가 차지하는 비중이 더 큰 보전관리지역에 대해 알아보겠습니다.
● 보전관리지역
"보전"이란 단어의 뉘앙스 이전 포스팅 자연환경보전지역도 보전이 들어갔죠
건축. 행위제한이 다른 관리지역보다 많을 거란 걸 유추할 수 있습니다.
보전관리지역은 자연환경보전지역과 맥을 같이 합니다.
보전관리지역은 자연환경 보호.수질오염 방지.녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역에 지정되며 장래 보전산지나 자연환경보전지역으로 변경할 필요가 있는 지역에 지정됩니다.
자연환경보전지역에 해당하는 것 같으나 자연환경보전지역으로 지정하기에 좀 애매한 지역이라 보면 되겠네요
▶ 보전관리지역 건폐율 용적률
| 용도지역 | 건폐율(%) | 용적률(%) |
| 농림지역 | 20 이하 | 50 ~ 80 이하 |
| 자연환경보전지역 | ||
| 보전관리지역 |
이전에 포스팅한 자연환경보전지역.농림지역과 보전관리지역 건폐율 용적률이 동일합니다.
그러나 건축할 수 있는 건축물 및 행위제한에 차이가 있죠
건폐율20% 용적률80%는 국토계획법상 최대한도이며 해당 지자체 조례로 국토계획법상의 한도내에서 정해지게 됩니다.
국토계획법과 각 지자체 조례와 별 차이는 없지만 해당 토지 소재 지자체에 확인해야 겠죠
건폐율 용적률이 동일하다는 건 건축물의 규모는 동일하지만 뒤에 나올 건축물의 용도 및 종류 등은 차이가 있습니다.
▶ 보전관리지역 개발 건축 행위제한
보전관리지역의 건축 행위제한은 앞서배운 자연환경보전지역 농림지역과 같은 포지티브 방식의 제한으로 할 수 있는 행위와 건축물만을 열거, 국토계획법 시행령에서 열거한 행위만을 할 수 있습니다.
| 1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위 안에서 도시ᆞ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택 - 경우에 따라 단독주택 건축이 불가능 할 수 있습니다. 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정시설 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의2의 국방ᆞ군사시설 |
| 2. 도시ᆞ군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위 안에서 도시ᆞ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설(휴게음식점 및 제과점을 제외) 3. 제1종 근린생활시설 가. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다.)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것 나. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거 나 제조하여 판매하는 시설(제4호너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미 터 미만인 것 다. 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁·수선하는 시설(세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 「대기환경보전법」, 「물 환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또 는 신고의 대상인 것은 제외) 라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설 마. 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 바. 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시 설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것 사. 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동 센터(단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외) 등 주민이 공동으로 이용하는 시설 아. 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계 가 1천제곱미터 미만인 것에 한정), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급·통신서비스제공이나 급수·배수와 관련된 시설 자. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30제곱미터 미만인 것 차. 전기자동차 충전소(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것으로 한정) 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 아목, 자목, 너목 및 더목은 제외) 4. 제2종 근린생활시설 가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물 소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다.)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 나. 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다.]으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 다. 자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것 라. 서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것) 마. 총포판매소 바. 사진관, 표구점 사. 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 및 체험 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만 인 것 아. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거 나 제조하여 판매하는 시설(너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외)로 서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것 자. 일반음식점 차. 장의사, 동물병원, 동물미용실, 「동물보호법」 제73조제1항제2호에 따른 동물위탁관리업을 위한 시설, 그 밖에 이와 유사한 것 카. 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하 여 원격으로 교습하는 것은 제외), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈 련소는 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 타. 독서실, 기원 파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습 장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다.) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외) 로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 하. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500 제곱미터 미만인 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합한 것을 말한 다.)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 너. 제조업소, 수리점 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고, 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 것 1) 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것 2) 「물환경보전법」 제33조제1항 본문에 따라 폐수배출시설의 설치 허가를 받거나 신고해야 하는 시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것 더. 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150 제곱미터 미만인 것 러. 안마시술소, 노래연습장 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설 중 종교집회장 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 9. 의료시설 가. 병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원) 나. 격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것) 마. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 유치원ᆞ중학교·고등학교 바. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설 11. 노유자시설 가. 아동 관련 시설(어린이집, 아동복지시설, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 단독주택, 공동주택 및 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것) 나. 노인복지시설(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니하는 것) 다. 그 밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및 근로복지시설 사. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업․임업․축산업․수산업용만 해당) 아. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 19. 위험물 저장 및 처리 시설 「위험물안전관리법」, 「석유 및 석유대체연료 사업법」, 「도시가스사업법」, 「고압가스 안전관리법」, 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」, 「총포·도검·화약류 등 단속법」, 「화학물질 관리법」 등에 따라 설치 또는 영업의 허가를 받아야 하는 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당 하는 것. 다만, 자가난방, 자가발전, 그 밖에 이와 비슷한 목적으로 쓰는 저장시설은 제외. 가. 주유소(기계식 세차설비를 포함) 및 석유 판매소 나. 액화석유가스 충전소·판매소·저장소(기계식 세차설비를 포함) 다. 위험물 제조소·저장소·취급소 라. 액화가스 취급소·판매소 마. 유독물 보관·저장·판매시설 바. 고압가스 충전소·판매소·저장소 사. 도료류 판매소 아. 도시가스 제조시설 자. 화약류 저장소 차. 그 밖에 가목부터 자목까지의 시설과 비슷한 것 자. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호가목, 마목부터 사목까지의 규정에 따른 시설과 같은 호 아목에 따른 시설 중 동물 또는 식물과 관련된 가목 및 마목부터 사목까지의 규정에 따른 시설과 비슷한 것 21. 동물 및 식물 관련 시설 가. 축사(양잠·양봉·양어·양돈·양계·곤충사육 시설 및 부화장 등을 포함) 나. 가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가 축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것] 다. 도축장 라. 도계장 마. 작물 재배사 바. 종묘배양시설 사. 화초 및 분재 등의 온실 아. 동물 또는 식물과 관련된 가목부터 사목까지의 시설과 비슷한 것(동·식물 원은 제외) 차. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호가목의 하수 등 처리시설(「하수도법」 제2 조제9호에 따른 공공하수처리시설만 해당) 카. 「건축법 시행령」 별표 1 제24호의 방송통신시설 24. 방송통신시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 가. 방송국(방송프로그램 제작시설 및 송신·수신·중계시설을 포함) 나. 전신전화국 다. 촬영소 라. 통신용 시설 마. 데이터센터 바. 그 밖에 가목부터 마목까지의 시설과 비슷한 것 타. 「건축법 시행령」 별표 1 제25호의 발전시설 25. 발전시설 발전소(집단에너지 공급시설을 포함)로 사용되는 건축물로서 제1종 근린 생활시설에 해당하지 아니하는 것 파. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지관련시설 26. 묘지 관련 시설 가. 화장시설 나. 봉안당(종교시설에 해당하는 것은 제외) 다. 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물 라. 동물화장시설, 동물건조장(乾燥葬)시설 및 동물 전용의 납골시설 하. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설 28. 장례시설 가. 장례식장[의료시설의 부수시설(「의료법」 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류에 따른 시설)에 해당하는 것은 제외] 나. 동물 전용의 장례식장 거. 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설 29. 야영장 시설 「관광진흥법」에 따른 야영장 시설로서 관리동, 화장실, 샤워실, 대피소, 취 사시설 등의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것 |
포인트만 짚어 보겠습니다.
- 단독주택 건축이 경우에 따라 가능합니다.
보전관리지역이면서 보전산지라면 단독주택 건축이 불가능하죠
보전산지에서의 행위제한은 국토계획법이 아닌 산지관리법을 따르기 때문입니다.
보전산지에서는 농림어업인의 농업인주택만 가능합니다.
보전관리지역이면서 농업진흥지역이라면 두가지의 경우로 나뉩니다.
농업진흥구역에서는 only 농업인주택만이 가능하지만 농업보호구역에서는 농업인이 아닌 개인도 단독주택이 가능합니다.
농업진흥지역도 보전산지와 마찬가지로 국토계획법이 아닌 농지법의 행위제한을 받지만 농업보호구역은 개인의 단독주택을 허용합니다.
가능성은 희박하지만 보전관리지역이면서 준보전산지나 농업진흥지역 밖 농지라면 단독주택 건축이 가능하죠
- 휴게음식점.일반음식점.제조업소는 허용이 안됩니다.
- 안마시술소 노래연습장은 허용되나 단란주점은 허용 불가
- 자원순환관련시설 중 고물상 허용이 안됩니다.
보전관리지역은 자연환경보전지역과 맥을 같이 한다고 앞부분에서 말씀드렸죠
자연환경보전지역에서도 고물상은 허용이 안됐죠
농림지역에서 고물상은 허용됐습니다.
농림지역과 맥을 같이 하는 용도지역이 있다면 그 용도지역은?
유추할 수 있죠 - 생산관리지역
아직 진도는 나가지 않았지만 농림지역과 맥을 같이 한다면 고물상이 허용될 거란 유추가 가능합니다.
고물상은 비도시지역 토지 투자에 있어 중요하죠
- 바닥면적 300㎡미만의 야영장 시설이 가능합니다.
나머지는 여러분이 찬찬히 보셔요
※ 보전관리지역에서 건축할 수 있는 건축물은 국토계획법에 의한 규정이고 최종적으로 지자체 조례로 정하게 되어 있으니 해당 보전관리지역 토지가 소재하는 지자체에 개발 건축 가능 여부를 체크해야 합니다.
▶ 보전관리지역의 농지.산지(임야)투자
- 보전관리지역이 가능성은 희박하지만 농업진흥지역 밖 농지. 준보전산지라면 국토계획법만 체크하면 됩니다.
- 그러나 농업진흥지역이나 보전산지라면 국토계획법만이 아닌 농지법과 산지관리법도 체크해야 하죠
건폐율 용적률은 국토계획법에서 규정하지만 그 외 건축 행위제한은 농지법과 산지관리법에서 규정하기 때문입니다.
위에서 설명한 보전관리지역의 주택 가능여부를 이해하시면 됩니다.
- 농지법에 의한 농업진흥구역,농업보호구역, 산지관리법에 의한 공익용산지.임업용산지의 행위제한을 체크해야 합니다.
- 추가적으로 농지라면 농지전용허가 제한대상시설 여부 및 면적도 체크해야 합니다.
농지전용허가 제한 대상시설이면 개발 건축이 안되는, 농사만 지어야 하는 토지가 되기 때문이죠
예를 들면 위 휴게음식점 일반음식점 등은 농지전용허가 제한대상 시설입니다.
농지전용허가의 제한은 농림지역.자연환경보전지역.보전관리지역.생산관리지역 4개에 해당하는 용도지역의 농지에 적용됩니다.
다음 포스팅은 관리지역 중 두번째 생산관리지역에 대해 알아보겠습니다.
Written by 성공마침표 지니