개발제한구역 집단취락지구 지정 건축 특례 건폐율
● 집단취락지구
개발제한구역안의 취락을 정비하기 위한 집단취락지구
개발제한구역의 규제보다 완화된 건축제한과 건폐율을 적용받게 되며 공공에서는 취락지구내 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위한 사업을 시행하거나 이를 지원할 수 있도록 하고 있습니다.
개발제한구역(그린벨트)은 도시의 무질서한 확산 방지, 도시주변의 자연환경 보전 등을 목적으로 도시지역 중 녹지지역에 지정되는 토지 규제책의 하나입니다.
개발제한구역은 국토계획법이 아닌 "개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법"(=개발제한구역법)의 건축(행위) 제한을 적용 받습니다.
● 집단취락지구의 지정 기준(개발제한구역법 시행령 제25조)
▷ 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것
▷ 취락지구 1만㎡당 주택의 수(호수밀도)가 10호 이상일 것
다만, 지역의 특성상 필요한 경우, 국토교통부장관과 협의 후 도시.군관리계획에 따라 호수밀도를5호 이상으로 할 수 있습니다.
취락지구의 경계설정은 도시.군관리계획 경계선, 다른 법률에 의한 지역.지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천,임야, 지적경계선 기타 자연적 or 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되, 지목이 "대"인 경우, 가능한 한 필지가 분할되지 않도록 합니다.
● 집단취락지구 주택수 산정 기준(개발제한구역법 시행규칙 제14조)
▷ 해당 취락의 토지로서 영 별표1 제5호다목가) 및 라목나)에 따른 주택 or 근린생활시설을 신축할 수 있는 토지는1필지를 주택 1호로 산정. 이 경우 영 제16조 본문에 따라 토지 분할이 가능한 토지는 분할이 가능한 필지 수만큼 주택의 수를 산정 할 수 있습니다.
| 시설의 종류 | 건축 또는 설치의 범위 |
| 5. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업 을 위한 시설 다. 주택(「건축법 시행 령」 별표 1 제1호가 목에 따른 단독주택) 라. 근린생활시설 |
가) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당)와 개발제한구역 지정 당시 부터 있던 기존의 주택[제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말한다. 이하 나) 및 다)에서 같다]이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다. 나) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자 가 다른 경우만 해당)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택(제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말한다)이 있는 토 지에만 근린생활시설을 신축할 수 있다. 다만, 「수도 법」 제3조제2호에 따른 상수원의 상류 하천(「하천 법」에 따른 국가하천 및 지방하천을 말한다)의 양쪽 기슭 중 그 하천의 경계로부터 직선거리 1킬로미터 이내의 지역(「하수도법」 제2조제15호에 따른 하수 처리구역은 제외한다)에서는 「한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제5조에 따라 설 치할 수 없는 시설을 신축할 수 없다 |
| 개발제한구역법 시행령 제16조(토지의 분할) 법 제12조제1항제6호에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다. 1. 공익사업 중 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따른 사업을 시행하기 위한 경우 2. 인접 토지와 합병하기 위한 경우 3. 「사도법」에 따른 사도(私道), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우 4. 별표 2 제3호가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외. |
▷ 동거하는 기혼 자녀를 분가시키기 위하여 건축한 다세대 주택은 다합쳐서 주택 1호로 산정하고 그 밖의 공동주택은 1가구를 주택 1호로 산정
▷ 주택을 용도변경한 근린생활시설 및 사회복지시설은 그 시설을 주택의 수로 산정할 수 있습니다.
● 취락지구의 지정면적 산정기준
취락지구로 지정할 수 있는 면적은 별표5의 기준에 따른 면적이하로 합니다.
다만, 취락지구의 지정 이후 취락지구정비계획을 수립하는 경우 그 계획에서 정하는 바에 따라 그 면적을 조정가능
| 개발제한구역법 제15조(취락지구에 대한 특례) ① 시ㆍ도지사는 개발제한구역에서 주민이 집단적으로 거주하는 취락(제12조제1항제3호에 따른 이주단지를 포함)을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제8호에 따른 취락지구(이하 “취락지구”라 한다)로 지정할 수 있다. ② 취락을 구성하는 주택의 수, 단위면적당 주택의 수, 취락지구의 경계설정 기준 등 취락지구의 지정기준 및 정비에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 취락지구에서의 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율에 관하여는 제12조제9항에도 불구하고 따로 대통령령으로 정한다. 개발제한구역법 시행령 제26조(취락지구 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 특례) ① 취락지구 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율은 다음 각 호의 경우를 제외하고는 취락지구 밖의 개발제한구역에 적용되는 기준에 따른다. 1. 주택 또는 공장 등 신축이 금지된 건축물을 「건축법 시행령」 별표 1의 제1종 및 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소 및 안마원은 제외), 액화가스 판매소, 세차장, 병원, 치과병원 또는 한방병원으로 용도변경하는 경우 2. 별표 1 제5호다목에 따른 주택 또는 같은 표 제5호라목에 따른 근린생활시설을 다음 각 목의 기준에 따라 건축하는 경우 가. 건폐율 100분의 60 이내로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 300제곱미터 이하 나. 건폐율 100분의 40 이내로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하 ② 취락지구정비사업을 시행하는 경우에는 제1항에 따른 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주거 및 생활편익시설 등을 설치할 수 있다. |
● 집단취락지구에서 단독주택, 근린생활시설 건축시 특례
→ 취락지구 건축물의 용도.높이.연면적.건폐율은 아래 경우를 제외하고는 취락지구 밖의 개발제한구역에 적용되는 기준을 따릅니다.
▷ 주택 또는 공장 등 신축이 금지된 건축물을 건축법 시행령 별표1의 제1종 및 제2종근린생활시설(단란주점,
안마시술소,안마원 제외)액화가스 판매소,세차장,병원,치과병원,한방병원으로 용도변경 하는 경우.
▷ 개발제한구역법 시행령 별표1 제5호다목 단독주택, 라목 근린생활시설을 아래 기준에 따라 건축하는 경우
→ 건폐율 60% 이내로 건축하는 경우
3층 이하 용적률 300% 이하로서 기존 면적 포함 연먼적 300㎡ 이하
→ 건폐율 40% 이내로 건축하는 경우
3층 이하 용적률 100% 이하
다음 포스팅은 개발제한구역에서 주택, 근린생활시설을 건축할 수 있는 경우와 이축에 대해 알아보겠습니다.