준주거지역 개발 건축 할 수 있는 건축물 용적률 건폐율

도시지역 주거지역 중 최상위 레벨이라 할 수 있는 준주거지역에 대해 알아보겠습니다.

 

● 준주거지역

주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

→ 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호해야 할 지역
→ 중심시가지 or 역주변의 상업지역에 접한 주택지로서 상업적 활동의 보완이 필요한 지역
→ 상업지역 및 공업지역에 접한 주택지로서 어느 정도 용도의 혼재를 인정하는 지역
→ 주택지를 통과하는 주요 간선도로 및 철도역 주변의 주택지
→ 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역
→ 계획적 주택단지내의 사업시설용지가 요구되는 지역
→ 장례식장.공장 등 주거환경을 참해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변애 완충녹지를 배치
→ 일반공업.전용공업지역과의 경계는 도로.하천 등의 지형지물에 의하여 명확히 구분

 

▶ 준주거지역 건폐율 용적률

용도지역	건폐율	용적률
제1종전용주거지역	50% 이하	50~100% 이하
제2종전용주거지역		50~150% 이하
제1종일반주거지역	60% 이하	100~200%이하
제2종일반주거지역		100~250%이하
제3종일반주거지역	50% 이하	100~300% 이하
준주거지역	70% 이하	200~500% 이하
국토계획법상 건폐율 용적률의 최대한도이며  세부범위는 해당 지자체 조례 확인

전용주거지역, 일반주거지역 중 토지활용도가 가장 높은 3종일반주거지역과 준주거지역의 차이입니다.
주거기능 + 일부 상업.업무 기능이 추가되면서 타 주거지역보다 고밀도 개발이 가능한 지역.
고밀도 개발이 가능하기에 토자 가격은 주거지역 증 가장 비싸겠죠

​▶ 준주거지역 건폐율 완화
주변 여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우,
준주거지역 중 방화지구의 건축물로서 주요구조부와 외벽이 내화구조인 건축물 중 도시.군계획조례가 정하는 
건축물 → 80% ~ 90% 이하의 범위에서 도시.군계획조례가 정하는 비율

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▶ 준주거지역 용적률 완화
준주거지역안의 건축물로서 다음에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관.교통.방화 및 위생상 지장이 없다고
인정되는 경우, 준주거지역 용적률의 120% 이하의 범위안에서 도시.군계획조례가 정하는 비율로 할 수 있다
→ 너비 25m 이상인 도로에 20m 이상 접한 대지안의 건축면적이 1천㎡ 이상인 건축물

​▶ 준주거지역 개발 건축할 수 없는 건축물(행위제한)
준주거지역 개발 건축 행위제한은 네거티브 방식(금지 행위 열거)금지 행위(건축 할 수 없는 건축물)를 열거, 열거된 금지 행위외에는 개발 건축이 가능한 방식입니다.
금지 행위(건축)외에는 허용이 되기에 운용의 폭이 넓어집니다.

 

네거티브 방식을 적용하는 용도지역은 이전 포스팅한 비도시지역 중 계획관리지역, 지금 포스팅하는 준주거지역,

이 후 다뤄야 할 상업지역, 준공업지역이며 이들 용도지역을 제외한 나머지 용도지역은 포지티브 방식입니다.
준주거지역 건축물의 용도, 종류, 규모 등의 건축 제한은 국토계획법 시행령 별표7에서 정하고 있습니다.
건축 제한을 적용함에 있어 부속건축물에 대하여는 주된 건축물의 건축 제한에 따릅니다.

1. 건축할 수 없는 건축물 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 단란주점 → 2종근린생활시설 중 단란주점을 제외하고 가능 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설 중 같은 호 다목의 일반게임제공업의 시설 7. 판매시설 다. 상점(그 안에 있는 근린생활시설을 포함)으로서 다음의 요건 중 어느 하나에 해당하는 것 1) 제3호가목에 해당하는 용도(서점은 제외)로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 2) 「게임산업진흥에 관한 법률」 제2조제6호의2가목에 따른 청소년게임제공업의 시설, 같은 호 나목에 따른 일반게임제공업의 시설, 같은 조 제7호에 따른 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설 및 같은 조 제8호에 따른 복합유통게임제공업의 시설로서 제2종린생활시설에 해당하지 아니하는 것 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 중 격리병원 9. 의료시설 나. 격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것) 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설[생활숙박시설로서 공원ᆞ 녹지 또는 지형지물에 따라 주택 밀집지역과 차단되거나 주택 밀집지역으로부터 도시ᆞ군계획조례로 정하는 거리(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 건축하는 것은 제외] 15. 숙박시설 가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설(「공중위생관리법」 제3조제1항 전단에 따라 숙박업 신고를 해야 하는 시설로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 요건을 갖춘 시설) 나. 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄) 다. 다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것) 라. 그 밖에 가목부터 다목까지의 시설과 비슷한 것 마. 「건축법 시행령」 별표 1 제16호의 위락시설 16. 위락시설 가. 단란주점으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 유흥주점이나 그 밖에 이와 비슷한 것 다. 「관광진흥법」에 따른 유원시설업의 시설, 그 밖에 이와 비슷한 시설(제2종 근린생활시설과 운동시설에 해당하는 것은 제외) 라. 삭제 <2010.2.18> 마. 무도장, 무도학원 바. 카지노영업 바. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장으로서 별표 4 제2호차목(1)부터 (6)까지의 어느 하나에 해당하는 것 17. 공장 물품의 제조·가공[염색·도장(塗裝)·표백·재봉·건조·인쇄 등을 포함] 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설 등으로 따로 분류되지 아니한 것 별표 4 제2호차목(1)부터 (6) 차. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장 중 인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업(의류편조업을 포함), 컴퓨터 및 주변기기제조업, 컴퓨터 관련 전자제품조립업, 두부제조업, 세탁업의 공장 및 지식산업센터로서 다음의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것 (1) 「대기환경보전법」 제2조제9호에 따른 특정대기유해물질이 같은 법 시행령 제11조제1항제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것 (2) 「대기환경보전법」 제2조제11호에 따른 대기오염물질배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 1의3에 따른 1종사업장 내지 4종사업장에 해당하는 것 (3) 「물환경보전법」 제2조제8호에 따른 특정수질유해물질이 같은 법 시행령 제31조제1항제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것. 다만, 동법 제34조에 따라 폐수무방류배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우를 제외. (4) 「물환경보전법」 제2조제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 13에 따른 제1종사업장부터 제4종사업장까지에 해당하는 것 (5) 「폐기물관리법」 제2조제4호에 따른 지정폐기물을 배출하는 것 (6) 「소음․진동관리법」 제7조에 따른 배출허용기준의 2배 이상인 것 사. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설 중 시내 버스차고지 외의 지역에 설치하는 액화석유가스 충전소 및 고압가스 충전소 ᆞ저장소(「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조 제9호의 수소연료공급시설은 제외) 아. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설 중 폐차장 자. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 가목ᆞ다목 및 라목에 따른 시설과 같은 호 아목에 따른 시설 중 같은 호 가목ᆞ다목 또는 라목에 따른 시설과 비슷한 것 21. 동물 및 식물 관련 시설 가. 축사(양잠·양봉·양어·양돈·양계·곤충사육 시설 및 부화장 등을 포함) 나. 가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것] 다. 도축장 라. 도계장 차. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설 22. 자원순환 관련 시설 가. 하수 등 처리시설 나. 고물상 다. 폐기물재활용시설 라. 폐기물 처분시설 마. 폐기물감량화시설 카. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지 관련 시설 26. 묘지 관련 시설 가. 화장시설 나. 봉안당(종교시설에 해당하는 것은 제외) 다. 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물 라. 동물화장시설, 동물건조장(乾燥葬)시설 및 동물 전용의 납골시설

2. 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 안마시술소 →  2종근린생활시설 중 안마시술소는 지자체 조례로 불가능 할 수도 있음 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설(공연장 및 전시장은 제외)-공연장.전시장은 가능 5. 문화 및 집회시설 가. 공연장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 집회장[예식장, 공회당, 회의장, 마권(馬券) 장외 발매소, 마권 전화투표소, 그 밖에 이와 비슷한 것]으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 다. 관람장(경마장, 경륜장, 경정장, 자동차 경기장, 그 밖에 이와 비슷한 것과 체육관 및 운동장으로서 관람석의 바닥면적의 합계가 1천㎡ 이상인 것) 라. 전시장(박물관, 미술관, 과학관, 문화관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 박람회장, 그 밖에 이와 비슷한 것) 마. 동·식물원(동물원, 식물원, 수족관, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다) 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설 7. 판매시설 가. 도매시장(「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」에 따른 농수산물도매 시장, 농수산물공판장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설을 포함) 나.. 소매시장(「유통산업발전법」 제2조제3호에 따른 대규모 점포, 그 밖에 이 와 비슷한 것을 말하며, 그 안에 있는 근린생활시설을 포함) 다. 상점(그 안에 있는 근린생활시설을 포함한다)으로서 다음의 요건 중 어느 하나에 해당하는 것 1) 제3호가목에 해당하는 용도(서점은 제외)로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 2) 「게임산업진흥에 관한 법률」 제2조제6호의2가목에 따른 청소년게임제공 업의 시설, 같은 호 나목에 따른 일반게임제공업의 시설, 같은 조 제7호에 따른 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 시설 및 같은 조 제8호에 따른 복합유 통게임제공업의 시설로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제8호의 운수시설 8. 운수시설 가. 여객자동차터미널 나. 철도시설 다. 공항시설 라. 항만시설 마. 그 밖에 가목부터 라목까지의 규정에 따른 시설과 비슷한 시설 마. 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설 중 생활숙박시설로서 공원·녹지 또는 지형지물에 의하여 주택 밀집지역과 차단되거나 주택 밀집지 역으로부터 도시·군계획조례로 정하는 거리(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 건축하는 것 바. 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장(제1호바목에 해당하는 것은 제외.) 17. 공장 물품의 제조·가공[염색·도장(塗裝)·표백·재봉·건조·인쇄 등을 포함] 또는 수리에 계속적으로 이용되는 건축물로서 제1종 근린생활시설, 제2 종 근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 자원순환 관련 시설 등으로 따로 분류되지 아니한 것 사. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호의 창고시설 18. 창고시설(위험물 저장 및 처리 시설 또는 그 부속용도에 해당하는 것은 제외) 가. 창고(물품저장시설로서 「물류정책기본법」에 따른 일반창고와 냉장 및 냉동 창고를 포함) 나. 하역장 다. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 따른 물류터미널 라. 집배송 시설 아. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설(제1호사목에 해당하는 것은 제외) 19. 위험물 저장 및 처리 시설 「위험물안전관리법」, 「석유 및 석유대체연료 사업법」, 「도시가스사업법」, 「고압가스 안전관리법」, 「액화석유가스의 안전관리 및 사업법」, 「총포·도검·화약류 등 단속법」, 「화학물질 관리법」 등에 따라 설치 또는 영업의 허가를 받아야 하는 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당 하는 것. 다만, 자가난방, 자가발전, 그 밖에 이와 비슷한 목적으로 쓰는 저장시설은 제외. 가. 주유소(기계식 세차설비를 포함) 및 석유 판매소 나. 액화석유가스 충전소·판매소·저장소(기계식 세차설비를 포함) 다. 위험물 제조소·저장소·취급소 라. 액화가스 취급소·판매소 마. 유독물 보관·저장·판매시설 바. 고압가스 충전소·판매소·저장소 사. 도료류 판매소 아. 도시가스 제조시설 자. 화약류 저장소 차. 그 밖에 가목부터 자목까지의 시설과 비슷한 것 자. 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설(제1호아목에 해당 하는 것은 제외) 20. 자동차 관련 시설(건설기계 관련 시설을 포함) 가. 주차장 나. 세차장 다. 폐차장 라. 검사장 마. 매매장 바. 정비공장 사. 운전학원 및 정비학원(운전 및 정비 관련 직업훈련시설을 포함) 아. 「여객자동차 운수사업법」, 「화물자동차 운수사업법」 및 「건설기계관 리법」에 따른 차고 및 주기장(駐機場) 자. 전기자동차 충전소로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것 차. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(제1호자목에 해당하는 것은 제외) 21. 동물 및 식물 관련 시설 가. 축사(양잠·양봉·양어·양돈·양계·곤충사육 시설 및 부화장 등을 포함) 나. 가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가 축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것] 다. 도축장 라. 도계장 마. 작물 재배사 바. 종묘배양시설 사. 화초 및 분재 등의 온실 아. 동물 또는 식물과 관련된 가목부터 사목까지의 시설과 비슷한 것(동·식물 원은 제외) 카. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정시설 23. 교정시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 가. 교정시설(보호감호소, 구치소 및 교도소) 나. 갱생보호시설, 그 밖에 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도로 쓰는 시설 다. 소년원 및 소년분류심사원 타. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의2의 국방ᆞ군사시설 23의2. 국방ᆞ군사시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 「국방ᆞ군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방ᆞ군사시설 파. 「건축법 시행령」 별표 1 제25호의 발전시설 25. 발전시설 발전소(집단에너지 공급시설을 포함)로 사용되는 건축물로서 제1종 근린 생활시설에 해당하지 아니하는 것 하. 「건축법 시행령」 별표 1 제27호의 관광 휴게시설 27. 관광 휴게시설 가. 야외음악당 나. 야외극장 다. 어린이회관 라. 관망탑 마. 휴게소 바. 공원·유원지 또는 관광지에 부수되는 시설 거. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설 28. 장례시설 가. 장례식장[의료시설의 부수시설(「의료법」 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류에 따른 시설)에 해당하는 것은 제외] 나. 동물 전용의 장례식장

준주거지역에서 건축할 수 있는 건축물은 국토계획법에 의한 규정이고 최종적으로 지자체 조례로 정해지게되니 해당 지자체에 개발 건축 가능여부를 체크해야 합니다.