건축허가 승계 착공신고 후 토지 경매 공매 건축주 명의변경

이전 포스팅에서 건축허가 착공신고 전 토지 경매의 건축주 명의변경에 대해 알아봤습니다.

토지 경매 공매 건축허가 취소 승계 건축주 명의변경

건축허가를 받고 착공신고까지  마쳐진 토지가 경매로 나왔을 경우 건축허가의 승계 건축주 명의변경에 대해 알아보죠

건축허가를 받고 공사에 착수하지 않은 경우 건축허가를 취소해야 한다고 규정하고 있으므로 요건을 충족한 경우 건축허가 취소는 취소여부의 재량권을 부여하지 않는 기속행위입니다.
따라서 공사에 착수하지 않았다면 허가관청은 건축허가를 취소할 수 있습니다.
그래서 공사의 착수 여부가 중요하죠

건축법 제11조(건축허가)  ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. <개정 2014. 1. 14., 2017. 1. 17., 2020. 6. 9.> 1. 허가를 받은 날부터 2년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 3. 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 제14조(건축신고) ⑤ 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18.>

공사의 착수 여부에 대해 알아보죠

건축허가취소처분취소 [대법원 1994. 12. 2., 선고, 94누7058, 판결] 【판결요지】 건축허가를 받은 후 토지상의 창고와 부속건물을 철거하고 분진을 방지하기 위한 가설울타리공사를 하다가 공사를 중지하였고, 건물의 신축을 위한 굴착공사에는 착수하지 아니하였다면, 건축법 제8조 제8항 등 관계명령의 규정내용에 비추어 볼 때 건물의 신축공사에 착수하였다고 볼 수 없다.

→ 건물의 신축을 위한 굴착공사에 착수하지 않은 경우 공사에 착수했다고 볼 수 없다고 한 판례입니다.

건축허가취소처분취소 [수원지법 2011. 2. 10., 선고, 2010구합11390] 【판결요지】 [1]건축법 제11조 제7항 제1호에 따라 ‘공사에 착수’하였다고 인정하기 위해서는, 건축물을 착공하기 위하여 필요한 준비행위, 즉 경계복원측량이나 지반조사, 건물신축도급계약이나 기술지도계약의 체결, 기존 건축물을 철거하거나 착공신고서를 제출하는 것만으로는 부족하고, 건축공정상 일련의 행정절차를 마친 다음 건물의 신축을 위한 굴착공사에 착수하는 경우에 비로소 위 법조에서 규정한 ‘공사에 착수’하였다고 보아야 할 것이다. 여기서 굴착공사 내지 터파기는 최소한 당해 건축물의 건축을 위한 실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 축조할 건축물을 유지할 수 있는 최소한의 정도로 부지를 파내는 것을 의미한다. [2] 건물을 신축하기 위하여 도로굴착허가, 착공신고, 민간건설공사도급계약, 지적측량, 철근 구입 행위를 하고, 신청지에 일부 콘크리트 포장까지 하였으나 행정청이 신청지 현장 확인 시 공사에 착수하지 아니한 것으로 보고 건축허가를 취소한 사안에서, 건축 시공은 공사계획, 가설공사, 토공사(터파기 포함), 기초공사, 골조공사(흔히 철근콘크리트 공사), 조적공사 등의 순서로 진행되는 것이 일반적인 점, 철근배근은 건축 공법에 따라 터파기 이후에 이루어지는 기초공사 내지 골조공사에 속할 수 있어 철근이 표면에 드러나지 않았다고 하여 터파기를 하지 않은 채 단순 콘크리트 포장만 한 것으로 단정할 수 없는 점, 신청지에 있던 기존 건축물을 철거한 다음 폐기물처리신고를 마쳤고, 신청지에 레디믹스트 콘크리트가 납품된 점, 터파기 및 평탄 작업, 콘크리트 타설 작업을 하였다는 내용의 작업확인서가 제출된 점, 철근 배치는 터파기 이후 단계인 기초공사 내지 골조공사를 위한 준비 작업으로 볼 여지도 있는 점, 콘크리트 타설 작업 이후 현장확인일까지 비교적 장기간 콘크리트 포장이 된 상태에서 이후의 기초공사 내지 골조공사가 진행되지 않았다고 볼 수 있으나, 위와 같은 사정만으로 전혀 공사에 착수하지 아니하였다고 단정하기 어려운 점, 그 밖의 공사 착수 이전의 준비행위 등을 모두 종합하면, 신청지에 일부 콘크리트 포장이 된 것은 터파기 작업을 거쳐 이루어진 것이고, 이는 건축법 제11조 제7항 제1호에 따른 ‘공사에 착수’한 것이라고 본 사례.

건축허가취소처분취소 [대법원 2017. 7. 11., 선고, 2012두22973, 판결 【판결요지】 [1] 구 건축법(2014. 1. 14. 법률 제12246호로 개정되기 전의 것) 제11조 제7항은 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우에 허가권자는 허가를 취소하여야 한다고 규정하면서도, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다고 규정하고 있을 뿐이며, 건축허가를 받은 자가 착수기간이 지난 후 공사에 착수하는 것 자체를 금지하고 있지 아니하다. 이러한 법 규정에는 건축허가의 행정목적이 신속하게 달성될 것을 추구하면서도 건축허가를 받은 자의 이익을 함께 보호하려는 취지가 포함되어 있으므로, 건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하였다면 허가권자는 그 착수기간이 지났다고 하더라도 건축허가를 취소하여야 할 특별한 공익상 필요가 인정되지 않는 한 건축허가를 취소할 수 없다. 이는 건축허가를 받은 자가 건축허가가 취소되기 전에 공사에 착수하려 하였으나 허가권자의 위법한 공사중단명령으로 공사에 착수하지 못한 경우에도 마찬가지이다. [2] 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물 부지의 굴착이나 건물의 축조와 같은 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다.

→ 공사에 착수했다고 인정하기 위한 요건 및 최소한의 실절적 공사 실행으로서 "굴착공사 및 터파기"의 의미 → 신청지에 일부 콘크리트 포장이 된 것은 터파기 작업을 거쳐 이루어진 것이고 이는 공사에 착수한 것이라고 한 판례입니다.

따라서 건축허가 취소를 막기 위해서는 최소한 터파기 공사는 해야 합니다.

기초공사.매트공사가 되어있으면 확실히 공사에 착수했다고 볼 수 있습니다.

반대로 기존 건물이나 시설 등의 철거. 벌목이나 수목 식재.신축건물의 부지조성.울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없습니다.

 

▶ 공사에 착수했다고 인정하는 경우 
공사에 착수하였다면 허가권자는 이제 건축법 제11조 제7항 제2호에 의한 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에 해당해야만이 직권취소가 가능합니다.

기존 건축주가 "경매로 인하여 대지의 소유권을 상실한 경우"에 해당하는지 여부에 달려있는데 실제 공.경매로 대지의 소유권을 상실하면 공사착수가 불가능하거나 공사완료가 불가능함이 명백한데도 허가관청에서는 직권취소를 해주지 않는 경우가 많습니다.
공사에 착수했으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우가 모호하여 다툼의 여지가 있고 민원에 대해 민감한 수동적인 담당공무원은 직권취소를 꺼리게 되고 동의서를 받아오거나 행정소송으로 가라고 할 수도 있습니다.

그러나 

대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 [건축관계자변경신고수리처분취소][공2010상,1152] 【판시사항】 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등이, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항 제1호에 규정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당하는지 여부(적극) 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 피고 보조참가인의 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 구 건축법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호에 의하면, 건축주를 변경하는 경우에는 시장·군수·구청장에게 이를 신고하여야 한다. 한편, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호에 의하면, 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 사람은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있다. 이러한 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다.

건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)하여야 한다.

이전 포스팅과 마찬가지로 경.공매로 건축허가를 받은 토지를 낙찰받은 경우처럼 착공신고까지 마쳐지고 공사에 착수했다고 인정하는 경우까지 위 대법원 판례를 건축과에 제시.제출한다면 건축관계자 변경이 가능하겠죠

 

그러나 경매 토지 건축주가 행정소송을 할 수도 있고 행정소송을 한다면 많은 시간이 소요됩니다.
세상 모든일은 사람과 사람과의 일입니다.

경매 토지 건축주와 담당 공무원의 성향은 우리가 예측할 수 없는 변수이니 경매 입찰전 건축주와  담당공무원과의 협상을 미리 해보시고 입찰하는 방법이 정신건강에 좋을 수도 있습니다.

 

다음 포스팅은 건축허가 착공신고 후 토지.건물이 일괄 매각되는 경우와 토지만 매각되는 경우애 대해 알아보겠습니다.