지역주택조합 아파트 사기 문제점

케이블 TV의 아파트 조합원 모집 광고, 길거리를 다니다보면 조합원 모집이라는 문구와 함께 아파트 분양 현수막이 걸려 있습니다. 
더불어 잘 안보이는 위치에 작게 지역주택조합이라고 기재되어 있거나 아예 지역주택조합을 기재하지 않는 경우도 있죠

조합원 어디서 좀 들어본것 같은 단어입니다.
부동산을 잘 모르는 이들도 재개발 재건축은 들어봤을거고 조합원이라는 말도 들어봤을겁니다.
케이블TV와 분양 현수막의 조합원 모집 광고 재개발 재건축도 조힙원이란 단어를 사용합니다.

이 두가지 조합원은 엄청난 차이가 있지만 우리는 그냥 지나칠 수 있죠. 
이번 포스팅은 지역주택조합에 대한 기본적인 개념과 그 시스템에 대해 알아보겠습니다.

개인이 주택을 짓기 위해 땅을 삽니다.
내가 산 땅에 주택을 짓기 위해 건축주로서 건축회사를 고르고 시공을 맡겨 주택을 건축하죠.
단지 규모만 커졌을 뿐 지역주택조합도 개인이 주택을 건축하는 것과 동일합니다.

1000명의 조합원들?이 모여서 조합을 만들고 1000명이 n빵으로 돈을 냅니다.
그 돈으로 아파트 부지를 사고 건설사를 선정, 시공을 맡겨 아파트를 지은 다음 한 채씩 가진다는 것
1000명이 똑깥은 건축주입니다. 
다만 조합사업을 1000명이 다 할순 없으니 모든 일을 조합 및 조합장에게 맡기고 일상에서 내 일을 하고 있을 뿐이죠.

그러나 훗날 아파트 건설이 지연되고 틀어지면 조합 및 조합장에게 분노의 화살이 돌아가지만 조합장도 나와 동일한 조합원일뿐, 경험이 없고 이러한 일을 해본적이 없는 사람일 수 있습니다.
단지 남들보다 앞장서서 조합사업을 하면서 개인의 이권을 챙기려고 하는 사람일뿐
사건이 터지면 조합 및 조합장이 책임을 질까요? 그건 아니죠
단지 비리.횡령 등에 대한 민.형사상의 책임을 질 순 있겠죠 

개인이 단독주택을 건축하다 문제가 발생하면 누가 해결하고 책임을 질까요?
당연 본인이 해결하고 책임집니다.
단독주택의 건축처럼 지역주택조합도 건축주.사업주체인 조합원 전체가 책임을 져야 하는 것이죠

여기까지 지역주택조합에 대한 대략적인 이해가 되셨을까요?

앞부분에서 말씀드린 재개발 재건축 조합원과 지역주택 조합원의 엄청난 차이점은 무엇일까요?
일반인들은 이들 사업의 조합원을 동일한 개념으로 착각할 수 있습니다.

재개발의 조합원은  재개발 사업부지안에 기존 단독주택.빌라 등 부동산 소유자들이고
재건축의 조합원은 재건축 사업부지안에 기존 아파트 소유자들입니다.

지역주택의 조합원은 조합원 가입비 명목으로 천만원정도의 돈을 낸 사람일뿐이죠

정리하면 재개발.재건축 조합원은 그 사업부지안 부동산 소유자들의 모임
지역주택 조합원은 아파트를 지을 사업부지가 없는 상태에서 돈만 낸 사람들의 모임

출발에서부터 엄청난 차이가 있죠 
왜 엄청난 차이일까요?

재건축 재개발은 이미 아파트 부지가 확보된 상태에서 사업을 하는 것이기에 설령 사업이 지연되더라도 조합원 입장에서는 큰 손해를 보지 않습니다.

반면, 지역주택은 무에서 시작합니다.

즉 아파트 부지가 없는 상태에서 조합원을 모집하여 조합을 구성하고 그 조합원들로부터 N빵으로 조합분담금을 각출, 아파트 부지를 매입하여 사업승인을 받아 아파트를 짓고 더 나아가 재개발 개건축이 조합원 외 일반인에게 일반분양을 하는 것처럼 지역주택조합도 비조합원들에 대한 일반 분양까지 해서 수익을 낸다는 시스템입니다.

시스템상으로는 그럴 듯해 보이지만 지난 몇 십년동안 수없이 많은 지역주택조합이 실패로 돌아갔다는 것은 현실에서는 그 시스템은 불완전한 시스템이라는 것을 보여주죠

지자체 공무원들이 이처럼 국민을 생각해서 자발적으로 위험성을 홍보해 주는 것을 본 적이 있나요?                                  분쟁이 얼마나 많았으면 공무원이 자발적으로 움직일까요?

​먼저 말씀드리죠 저는 지역주택조합아파트는 절대 쳐다보지도 않고 권하지도 않습니다.                                                    지역주택아파트는 위험하고 실패할 가능성이 매우 높습니다.

지역주택아파트는 최초 토지 매압에서부터 문제가 발생하죠

아파트부지가 전혀없는 무의 상태에서 토지매입에 실패하거나 토지매입에 너무 많은 돈을 쓰는 바람에 사업성이 나오지 않아 시공사.대출금융기관에 외면당하는 경우가 많죠

이것은 주택법상 95%미만의 토지 사용권원을 확보한 지역주택조합이 일정한 원주민에게 매도청구하는 것이 제한되기 때문이죠                                                                                                                                                                                    이를 악용해 지주들의 알박기가 성행합니다.

지역주텍조합은 토지를 일일이 매입하는 과정에서 토지가격이 상승하는 것도 부담스러운데 부지면적 95%이상의 사용권원 확보를 위해 토지를 비싸게 매입해야 하는 불리한 입장에서 사업을 진행하게 됩니다.

어떻게든 부지 확보만 하면 된다고 생각하기에 비싼 가격에 매입하지만 매입하고 나면 그 비싼가격이 부메랑으로 돌아와 사업성이 나오지 않고 건설사.대출기관의 외면을 받게 됩니다.

반면 정부.지자체,LH 등 공공기관에게는 수용권이 주어지고 매도청구 소송이 없습니다.
원주민이라고 해도 예외가 없죠
사업진행의 확실성은 물론 예산을 일정시점에서 확정할 수 있으므로 지역주택아파트와 같은 리스크가 없습니다.

아파트건설사업승인을 받는 절차가 복잡하고 까다롭습니다.
지구단위계획도 수립되야 하고 사업승인 자체가 어렵기 때문에 처음 홍보한 것과 달리 사업규모를 축소하게 되죠

경제적 약자를 위해 마련된 이 제도는 아마추어 조합장 등에 의해 조합원들이 이용당하고 시행대행사와 건설사 역시 실패할 위험성을 알면서도 무리하게 관여하다가 자신들은 챙길 것 다 챙기고 빠져나가죠

사업일정이 지연되면 조합의 운영비뿐만 아니라 컨설팅 비용.조합원 모집비용.모델하우스 운영비.차용금 이자.건설공사비 증가 등의 부담이 눈덩이처럼 커지고 나중에는 채무초과가 될 수도 있습니다.

문제는 이러한 비용을 누가 부담한다. 처음 앞부분에서 말씀드렸죠
조합원 전체가 부담, 부담해야할 추가분담금이 눈덩이처럼 불어나게 됩니다.

​일반 아파트의 경우 사업시행자가 토지를 매입하고 공사를 하여 분양하기 때문에 분양가가 상대적으로 높을 수 밖에 없으나 지역주택조합 아파트는 조합원들이 직접 토지를 매입 건설사에 도급을 주는 사업시행자의 역할을 하기에 사업시행자가 보는 이익을 줄일 수 있습니다.
그래서 일반 아파트보다 분양갸갸 낮을 수 밖에 없죠
이론상으로는 말이죠

주변시세보다 싼 착한 분양가 
지역주택조합 아파트를 선택하는 가장 큰 이유입니다.
단 착한 분양가가 되기 위한 전제조건이 있습니다.
최초 토지매입에서부터 모든 사업절차가 아무런 막힘없이 순조롭게 진행됐을 때 가능하다는 것

그러나 사업 진행 중 문제가 발생하여 사업이 지연된다면 그 비용은 조합원의 몫이고 추가분담금이 발생하여 최초 분양가를 뛰어 넘는 경우가 발생합니다.
분담금이 발생하더라도 사업이 완료되면 그나마 안심이겠지만 사업이 장기간 표류된다면 불어나는 분담금을 부담할 수 있을까요?

지역주택조합 아파트의 모든 부담과 책임은 조합원의 몫이라는 것을 상기하면서 더불어 예측할 수 없는 변수
예를 들면 자금 횡령 등이 발생했을때도 역시나 조합원들이 부담해야한다는 사실 

그래도 착한 분양가에 관심이 있으신 분들을 위해 다음 포스팅은 지역주택조합의 사업절차와 체크리스트에 대해 알아보겠습니다.