농업진흥지역 농업진흥구역 농업보호구역 해제

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농업진흥구역 농업보호구역 지정 기준

이번 포스팅은 농지 투자를 성공적으로 이끌어 줄 농업진흥지역 해제에 대해 알아보겠습니다.

● 농업진흥지역(농업진흥구역+농업보호구역)

농업진흥지역은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 "국토계획법"에 따른 녹지지역(서울 녹지지역 제외).관리지역.농림지역.자연환경보전지역에 지정되며 대부분 농림지역에 지정됩니다.
농업진흥지역으로 지정되면 관리지역은 농림지역으로 용도지역이 변경되고 반대로 농림지역에 지정된 농업진흥지역이 해제되면 관리지역으로 용도지역이 변경됩니다.
녹지지역.자연환경보전지역은 농업진흥지역으로 지정되어도 용도지역 변경은 없습니다.

▷ 절대농지 상대농지
"절대농지"와 "상대농지"는 폐지된 "농지의보전및이용에관한법률"에 의한 개념으로 1992년 12월부터 "농어촌발전특별조치법"에 의한 농업진흥지역 제도의 시행으로 없어진 용어입니다.

▷ "농업진흥지역" "농업진흥지역 밖"의 구분
농업진흥지역은 절대농지 농업진흥지역 밖은 상대농지와 유사한 개념으로 차이점은 농업진흥지역은 권역별 지정으로 비농지도 일부 포함 할 수 있고 절대농지.상대농지는 농지의 필지별로 지정되었습니다.

● 농업진흥지역 실태조사
농림축산식품부장관은 효율적인 농업진흥지역 관리를 위하여 매년 농업진흥지역에 대한 실태조사를 해야하며 실태조사 결과 농업진흥지역 등의 변경 및 해제사유가 발생하면 시.도지사는 농업진흥지역을 변경.해제할 수 있습니다.
농업진흥지역 실태조사를 매년 한다는 것은 매년 농업진흥지역이 해제될 수 있다는 가능성이 열려있다는 것, 

향 후 해제 사유에 해당하는 농지를 선점한다면 성공적인 투자가 될 수 있겠죠.

​● 농업진흥지역 해제(농업진흥구역.농업보호구역 → 농업진흥지역 밖)
농어진흥지역 해제란 농업진흥지역 더 세분화하면 농업진흥구역 농업보호구역이 농업진흥지역 밖이 된다는 것으로 도시관리계획 변경, 택지, 산업단지 지정 등 관련볍에 의하여 미리 농림축산부와 농지전용허가를 전제로 협의가 완료되는 등 여건변화로 농업진흥지역 지정요건이 적합하지 않아 "농업진흥지역"을 "농업진흥지역 밖"으로 변경하는 경우를 말합니다.

● 농업진흥지역 해제 대상
시.도지사는 아래 사유가 있으면 농업진흥지역을 해제할 수 있습니다.
가. 국토계획법 제6조에 따른 용도지역을 변경하는 경우
→ 농지전용을 수반하는 경우로 한정
나. 미리 농지전용에 관한 협의를 하는 경우
다. 해당 지역의 여건변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 않게 된 경우
→ 농업진흥지역 안 부지의 면적이 3만㎡이하인 경우로 한정

▷ 해당지역의 여건변화
다음 각호의 어느 하나에 의해 도로.철도 등이 설치되거나 택지.산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 자투리 토지로서 농업진흥구역은 농로 및 배수로가 차단되는 등 실제로 영농에 지장을 주는 경우, 농업보호구역은 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위한 본연의 기능이 상실된 경우입니다.

1. 도로법 제10조에 따른 

2. 국토계획법 제2조 제7호에 따른 도로(폭 8m 미만 소로 제외)
→ 도시계획시설로 결정된 기반시설 중 도로
3, 철도산업발전기본법 제3조 제1호에 따른 철도
4. 하천법 제2조 제1호에 따른 하천

◆ 위 4가지의 해당지역의 여건변화 중 도로로 인한 여건변화를 사례로 알아보면

6차선 도로의 개통으로 농지와 분리된 토지로서 도로 상단이 농업진흥구역이 해제된 지역입니다.

향 후 농업진흥지역이 해제될 가능성이 있는 지역을 살펴보면

현재 농업진흥구역으로 향 후 해제될 가능성이 높은 지역입니다.
물론 해제될 경우의 미래가치가 포함되어 있어 토지가격은 많이 비싸겠죠
그래서 선점이 중요한 겁니다.

​● 농업진흥지역 해제시 검토사항
① 농업진흥지역 해제 요청이 있는 경우 다음 각 호의 사항을 검토합니다.
- 농업생산기반시설이 정비되어 있거나 정비사업예정지구에 편입된 농지로서 보전가치가 있는지 여부
- 농업생산기반시설이 정비되어 있는 경우에는 도로(교차로).하천. 등과 연접된 변두리지역에 위치하고 있거나 토질이 척박하여 보전가치가 낮다고 인정되는 농지인지 여부
- 해당 시설의 용도.기능 등을 감안한 입지가능 지역에 진흥지역 외의 활용가능한 다른 토지가 있는지 여부
- 사업시행으로 인하여 농로.수로가 차단되거나 오폐수가 유출되어 인근 농지의 영농에 지장을 초래하거나 농업용수 기타 농업환경을 오염시킬 우려가 있는지 여부
② 해당 지역의 여건변화에 따른 농업진흥지역 해제의 요청이 있는 경우 다음 각 호의 사항을 검토합니다.
- 농지로의 출입.농기계 통행 등 영농에 불편함이 발생했는지 여부
- 용.배수로가 차단되는 등 농지의 보전가치가 현저히 낮아졌는지 여부
- 집단화된 농지와 분리됨으로서 권역별 영농활동에 지장을 초래하는지 여부

⇒ 위에서 사례로 설명한 두가지 사안은 해당 지역의 여건변화에 따른 농업진흥지역의 해제조건에 부합하는 지역이죠

​● 농업진흥지역 해제기준
1. 도로.철도 개설 등 여건변화로 인하여 3만㎡이하로 남은 자투리 지역 등
2. 주변이 개발되는 사유로 인하여 3만㎡이하 단독으로 남은 농업진흥구역
3. 도시지역(녹지지역)내 경지정리되지 않은 농업진흥구역
4. 농업진흥구역과 자연취락지구가 중복된 지역
5. 농업진흥구역 내 지정당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전.잡종지.임야.학교용지.주차장.주유소.창고용지인 토지

※ 시.도지사는 농림축산식품부장관이 해당 지역 여건변화로 농업진흥지역을 해제할 특별한 필요가 있다고 인정하여 농업진흥지역의 해제 기간을 고시한 경우, 3만㎡ 면적 제한을 적용하지 않고 농업진흥지역을 해제할 수 있습니다.

​● 농업진흥지역 해제 투자가치
농업진흥지역 해제는 농업진흥지역 농지가 농업진흥지역 밖 농지, 즉 농업진흥구역 농업보호구역의 농지가 농업진흥지역 밖 농지가 된다는 것
농업진흥구역과 농업보호구역은 "농지법"에서 각각 일반 농지보다 강화된 행위제한을 하고 있습니다.
농업진흥지역 밖 농지는 "농지전용허가 제한대상 시설"외에는 국토계획법의 행위제한을 받습니다.

농지 구분 농업진흥지역 밖 농업진흥구역 농업보호구역 건축 행위제한

행위제한은 농업진흥구역이 가장 강합니다.
【 농업진흥구역 ⇒ 농업보호구역 ⇒ 농업진흥지역 밖 】
농업진흥지역이 가장 많이 지정되는 농림지역, 농림지역의 농업진흥지역이 해제되면 관리지역으로 용도지역이 변경되죠
계획관리지역으로의 변경이 우리가 원하는 바이지만 관리지역 중 행위제한이 가장 강한 보전관리지역이라도 농림지역보다는 행위제한이 완화됩니다.
【 농림지역 ⇒ 관리지역(보전 ⇒ 생산 ⇒ 계획) 】
농업진흥지역 밖, 관리지역 녹지지역으로 용도지역의 변경은 행위제한의 완화 = 개발.건축 행위가 다양해 진다는 것, 
이는 토지가치의 상승 곧 토지가격의 상승을 의미합니다.

​다음 포스팅은 농업진흥지역의 해제와 마찬가지로 농지투자시 성공적인 투자로 갈 수 있는 농업진흥구역 농업보호구역의 변경에 대해 알아보겠습니다.