불법건축물 위반건축물 이행강제금 계산 부과 감경 경매

이전 포스팅 공매로 낙찰받은 사례에서처럼 2명 입찰에 감정가 대비 50%대로 낙찰받을 수 있었던 요인 중 하나인 불법건축물 위반건축물에 대해 알아보겠습니다.

경매 신탁 공매 위반건축물 특수물건 낙찰 공동투자 사례

건축물을 건축하고자 하는 경우 건축법에 따라 건축허가나 건축신고를 받아야 하죠

건축물의 용도변경을 하고자 하는 경우 또한 허가나 신고를 받아야 합니다.

이러한 법적 절차를 거치지 않고 무단으로 공사를 진행하게 되면 결국 불법 위반건축물이 되는 것이죠

불법 위반건축물이 되는 불법.위반행위를 보면
1. 허가나 신고를 하지 않고 건축하는 경우
2. 허가나 신고를 하지 않고 건축물 용도변경을 하는 경우
3. 신고하지 않고 가구간 경계벽을 수선하거나 변경하는 경우(가구 분할)
4. 기타 건축법령을 위반한 경우
전소유자가 불법부분을 시공했다고 하더라도 현 소유자에게 승계되므로 반드시 불법 위반 부분이 있는지 확인 후 건물을 매입. 경매 입찰을 해야 합니다.

경매 공매 입찰시 입찰 물건이 불법 위반건축물이라면 신중해야 합니다.
대출이 안 나올 가능성이 있기에, 대출이 안나오면 현금으로 사면 되겠지만 전액 현금으로 투자하실 분이 얼마나 있을까요?

● 불법 위반건축물 처리절차
◇ 매년 불법 위반건축물 적발
⇒ 매년 정기적, 위반행위의 예방 or 확인을 위해 수시로 실태 조사
⇒ 불법 위반사항 적발
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◇ 시정명령
⇒ 시정기한 : 60일
⇒위법건축물 카드 작성
⇒위법 건축사 행정처분 의뢰
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◇ 시정독촉
⇒ 시정기한 : 30일
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◇ 고발 및 이행강제금 부과 계고
⇒ 시정기한 : 30일
⇒ 건축주 및 시공자 등 고발(사법기관)
⇒ 이행강제금을 부과.징수한다는 뜻을 미리 문서로서 계고
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◇ 이행강제금 부과
⇒ 납부기간 : 30일

- 이행강제금은 원상복구시까지 1년에 2회 한도내에서 계속 부과(지자체 조례로 정하는 횟수만큼)
- 이행강제금 미납부시 지방세법의 규정에 의거 재산압류 등의 조치
- 시정명령이 이행되어도 이미 부과된 이행강제금은 징수

● 이행강제금 부과 기준 계산(건축법 제80조)
① 건폐율.용적률 초과, 건축허가나 신고 없이 건축한 경우
1㎡시가표준액의 50% × 위반면적에 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 아래 비율을 곱하면 이행강제금 부과금액이 됩니다.

- 건폐율 초과 80%
- 용적률 초과 90%
- 허가를 받지 않고 건축 100%
- 신고를 하지 않고 건축 70%
⇒ 이 비율은 지자체 조례로 낮출 수 있으나 낮추는 경우에도 그 비율은 60% 이상이어야 합니다.

 

※ 건축물의 시가표준액은 국세청장이 행정안전부장관과 협의하여 매년 결정.고시하는 건물신축가격기준에 각종지수와 경과연수별 잔가율을 적용하여 ㎡당 금액을 산출한 후 건축물의 면적(㎥)을 곱하여 산출하되 건축물이 가감산 특례 대상인 경우에는 해당 가감산율을 적용하여 산출합니다.

② 앞의 제①항 위반사항 외에는 건축법 시행령 별표 15의 이행강제금이 부과됩니다.

연면적(공동주택의 경우 세대면적 기준)이 60㎡ 이하인 주거용 건축물인  경우 파란색으로 체크된 4가지 위반인 경우 이행강제금 금액의 50% 범위에서 지자체 조례로 정하는 금액을 부과합니다.

​영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우 앞의 위반사항에 따른 금액에 100%범위에서 가중할 수 있습니다.(위반행위 후 소유권이 변경된 경우 제외)
1. 임대 등 영리를 목적으로 건축물 용도변경을 위반하여 용도변경을 한 경우
⇒ 위반면적이 50㎡를 초과하는 경우로 한정
2. 임대나 영리를 목적으로 허가나 신고없이 신축.증축을 한 경우
⇒ 위반면적이 50㎡를 초과하는 경우로 한정
3. 임대나 영리를 목적으로 허가나 신고없이 다세대주택의 세대수, 다가구주택의 가구수를 증가시킨 경우
⇒ 5세대.5가구 이상 증가시킨 경우로 한정
4. 동일인이 최근 3년내에 2회이상 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우
5. 1호부터 4호까지의 규정과 비슷한 경우로서 건축조례로 정하는 경우
※ 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으니 확인이 필요합니다.

​● 이행강제금의 감경(건축법 제80조의2)
이행강제금을 다음 각 호에 정하는 바에 따라 감경할 수 있습니다.
다만, 지자체 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 않은 경우 제외됩니다.
① 축사 등 농.어업용 시설로서 500㎡(수도권 외의 지역은 1천㎡)이하인 경우는 20% 감경
② 그 밖의 위반동기, 위반범위 및 위반시기 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우(영리목적이나 상습적 위반 등에 해당하는 경우는 제외)50%의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 감경
→ 대통령령으로 정하는 경우(앞서 설명한 건축법 제80조 제①.②항의 위반사항에 해당하는 경우 제외)
1. 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 ⇒ 감경비율 50%
2. 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중 위반내용을 시정하기 어려운 경우 등 상황의 특수성이 인정되는 경우 ⇒ 감경비율 50%
3. 위반면적이 30㎡이하인 경우(단독주택.공동주택, 1.2종근린생활시설로 한정하면 집합건축물은 제외)
⇒ 감경비율 50%
4. 집합건축물의 구분소유자가 위반한 면적이 5㎡이하인 경우(공동주택, 1.2종근린생활시설로 한정)
⇒ 감경비율 50%
5. 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 이후 확인된 경우 ⇒ 감경비율 50%

7. 그 밖의 위반행위의 정도와 위반동기 및 공중에 미치는 영향 등을 고려하여 감경이 필요한 경우로서 건축조례로 정하는 경우 ⇒ 감경비율 건축조례로 정하는 비율
③ 건축법개정법률의 시행일(1992.6.1)이전에 건축법에 따른 명령이나 처분을 위반한 주거용 건축물 감경
1. 연면적 85㎡이하 주거용 건축물의 경우 80%
2. 연면적 85㎡초과 주거용 건축물의 경우 60%

​● 불법 위반건축물의 확인
건축물대장에 위반건축물이 기재되어 있으니 건축물 매매. 경매 입찰시 확인합니다.
▷ 건축물대장 1면 우측상단에 기재

▷ 건축물대장 2면 우측하단에 기재

불법 위반건축물은 주거용 건축물인 경우 전세대출시 대출 불가, 영업용 건축물인 경우 각종 인.허가, 영업허가 등이 제한됩니다.

● 가구수 확인
건축물대장의 가구수와 실제가구수를 대조하여 가구분할 여부를 알 수 있으며 수도.전기.도시가스.계량기수를 대조하여 알 수 있습니다.

● 사전입주확인
미사용승인 건축물은 건축물대장이 작성되어 있지 않으므로 건축물대장 발급 여부를 확인하고 입주 여부를 결정해야 겠죠

 

Written by 성공마침표 지니