개발제한구역 그린벨트 건축 가능 행위 공공 이축권

 

● 개발제한구역 그린벨트 지정(국토계획법 제38조)
국토교통부 장관은 도시의 무질서한 확산 방지, 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경 확보 및 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 도시.군관리계획으로 지정 or 변경 할 수 있습니다.

개발제한구역의 지정 및 변경에 필요한 사항은 따로 "개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법"(=개발제한구역법)으로 정합니다.

 

 개발제한구역 그린벨트로 지정된 지역에서는 건축물의 건축.용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 즉, 개발행위 또는 도시계획사업을 할 수 없습니다.
일부 허가를 받은 행위나 사업만 가능하죠(개발제한구역법 제12조)
개발제한구역 그린벨트는 건축, 행위 규제가 강하지만 주택과 근린생활시설을 건축, 더 나아가 이축까지 가능한 경우를 알아봅니다. 

 

● 개발제한구역 그린벨트 건축 가능 행위 공공 이축권

시설의 종류	건축 또는 설치의 범위
5. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업 을 위한 시설 다. 주택(「건축법 시행 령」 별표 1 제1호가 목에 따른 단독주택)	신축할 수 있는 경우는 다음과 같다. 가) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당)와 개발제한구역 지정 당시 부터 있던 기존의 주택[제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택. 이하 나) 및 다)에서 같다]이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있다. 나) 가)에도 불구하고 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호가목에 따른 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 자는 영농의 편의를 위하여 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있다. 이 경우 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만제곱미터 이상으로서 진입로를 설치하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 아니하는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며, 건축 후 농림수 산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없다. 다) 가)에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입지기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있다.- 이축 ① 기존 주택(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택을 포함)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함)되는 경우에는 그 기존 주택의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지 여부와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자)가 자기 소유의 토지[「건축물관리법」 제30조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체예정일 3일전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 주택을 존치하는 경우에는 기존 주택의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지]에 신축하는 경우 ② 기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보 한 토지)에 신축하는 경우 ③ 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또 는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 법 제1 2조제1항제2호에 따른 취락지구에 신축하는 경우
5. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업 을 위한 시설 라. 근린생활시설	증축 및 신축할 수 있는 시설은 다음과 같다. 가) 주택을 용도변경한 근린생활시설 또는 1999년 6월 24일 이후에 신축된 근린생활시설만 증축할 수 있다. 나) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당)와 개발제한구역 지정 당시 부터 있던 기존의 주택(제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지에만 근린생활시설을 신축할 수 있다. 다만, 「수도법」 제3조제2호에 따른 상수원의 상류 하천(「하천법」에 따른 국가하천 및 지방하천)의 양쪽 기슭 중 그 하천의 경계로부터 직선거리 1킬로미터 이내의 지역(「하수도법」 제2조제15호에 따른 하수 처리구역은 제외)에서는 「한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제5조에 따라 설치할 수 없는 시설을 신축할 수 없다. 다) 나)의 본문에도 불구하고 기존 근린생활시설(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 근린생활시설을 포함)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함)되는 경우에는 그 기존 근린생활시설의 소유자(해당 공익 사업의 사업인정 고시 당시에 해당 근린생활시설을 소유하였는지 여부와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자)는 국토교통부령으로 정하는 입지기준에 적합한 자기 소유의 토지[「건축물관리법」 제30조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체예정일 3일전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 근린생활시설을 존치하는 경우에는 기존 근린생활시설의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지]에 근린생활시설을 신축할 수 있다. - 이축
1) 슈퍼마켓 및 일용 품소매점 2) 휴게음식점·제과 점 및 일반음식점	가) 휴게음식점·제과점 또는 일반음식점을 건축할 수 있는 자는 5년 이상 거주자 또는 지정당시거주자이어야 한다. 나) 부대시설로서 인접한 토지를 이용하여 300제곱미터 이하의 주차장(건축물식 주차장은 제외)을 설치 할 수 있다. 이 경우 해당 휴게음식점·제과점 또는 일반음식점의 소유자만 설치할 수 있다. 다) 휴게음식점 또는 일반음식점을 다른 용도로 변경하 는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 환원하 여야 한다.

▷ 단독주택을 신축할 수 있는 경우
① 개발제한구역 지정(1971.7.30)이전부터 지목이 "대"인 토지와 지정이전부터 있던 기존의 주택이 있는 토지에만 신축 가능 합니다.

 

※ 이축 - 공익사업 등으로 주택, 근린생활시설이 철거되는 경우 그린벨트에 옮겨서 신축(건축)하는 경우
①에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 입지기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있는 경우(이축)
공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우 기존 주택의 소유자는 자기 소유의 토지에 신축가능
기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지)에 신축 가능
→ 이 경우 공공이축권 그린벨트 내 자기 소유 토지에 신축 가능
경관이 수려하고 입지가 좋은 토지를 소유하거나 매입할 수 있다면 투자로서 금상첨화
why? 일반이축권과 달리 그린벨트에 신축 가능
농지 임야에도 가능하지만 전용허가 등 토지 인허가 사항은 충족해야 합니다.

 

② 농업인으로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 자는 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 or 과수원에 주택 신축 가능
단, 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만㎡ 이상으로서 진입로를 설치하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 아니하는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며 건축 후 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경이 불가능합니다.

​③ 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 or 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 or 개축울 할 수 없는 주택을 취락지구에 신축하는 경우
→ 이 경우 일반이축권 (집단)취락지구에만 신축가능

​▷ 근린생활시설을 신축 증축 할 수 있는 경우
① 주택을 용도변경한 근린생활시설 or 1999.6.24일 이후에 신축된 근린생활시설만 증축이 가능합니다.

​②개발제한구역 지정 당시부터 지목이 "대"인 토지와 지정당시부터 있던 기존 주택이 있는 토지에만 근린생활시설 신축이 가능합니다.

​②에도 불구하고 기존 근린생활시설이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되는 경우, 기존 근린생활시설의 소유자는 국토교통부령으로 정하는 입지 기준에 적합한 자기 소유의 토지에 근린생활시설 신축이 가능합니다.(이축) 
→ 공공 이축권

​▷ 휴게음식점 일반음식점 제과점 등을 건축할 수 있는 조건
① 5년 이상 거주자 or 지정당시 거주자
② 부대시설로서 인접한 토지를 이용하여 300㎡ 이하의 주차장 설치가 가능합니다.
→ 이 경우, 해당 휴게음식점 등 소유자만 설치 가능
휴게음식점 등을 다른 용도로 변경하는 경우, 주차장 부지를 원래의 지목으로 환원해야 합니다.

 

● 이축이 가능한 입지기준

개발제한구역법 시행규칙 제6조(개발제한구역에 주택 또는 근린생활시설을 신축할 수 있는 토지의 입지기준) 영 별표 1 제5호다목다) 및 라목다)에 따라 개발제한구역에 주택 또는 근린생활시설(이하 이 조에서 “주택등”이라 한다)을 신축할 수 있는 토지의 입지기준은 다음 각 호와 같다. 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역의 토지일 것     가. 기존의 주택등이 있는 시ㆍ군ㆍ구(자치구)의 지역     나. 기존의 주택등이 있는 시ㆍ군ㆍ구와 인접한 시ㆍ군ㆍ구(인접한 읍ㆍ면ㆍ동으로 한정)의 지역으로서 해당 인접 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 주택등을 신축하기로 협의한 지역  2. 우량농지(경지정리ㆍ수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말한다)가 아닐 것  3. 「하천법」 제7조에 따른 국가하천의 경계로부터 5백미터 이상 떨어져 있을 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우에는 그러하지 아니하다.     가. 「하수도법」 제2조제15호에 따른 하수처리구역으로서 하수종말처리시설을 설치ㆍ운영 중인 지역     나. 「하수도법」 제11조에 따라 공공하수도의 설치인가를 받은 하수처리예정지역   4. 새로운 진입로를 설치할 필요가 없을 것. 다만, 영 별표 2 제3호가목2)에 따른 면적에 포함되어 진입로가 설치되는 경우에는 그러하지 아니하다.   5. 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 필요가 없을 것    영 별표 2 제3호가목2) 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는 기존면적을 포함하여 330제곱미터 이하. 다만, 별표 1 제5호다목다)① 또는 같은 호 라목다)에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함)된 건축물을 신축하는 경우 해당 대지의 조성면적은 철거 당시의 대지면적까지로 할 수 있다.