건축물의 건축 공작물의 설치 기준 개발행위허가 대상

6가지 개발행위를 하기 위해서는 개발행위허가를 받아야 합니다.
이번 포스팅은 개발행위허가 기준을 좀더 디테일하게 들어가서 6개의 개발행위허가 대상 중 건축물의 건축 및 공작물의 설치 기준에 대해 알아보갰습니다.

 

● 건축물의 건축 공작물의 설치 기준
▶ 도로 기준
아래  포스팅에서 확인하시면 됩니다.

도로 개발행위허가 진입도로 요건 진입도로 폭 너비 완화 심의 요건

▶ 상수도 기준
- 상수도 미설치 지역에 대해서는 건축행위를 원칙적으로 불허가 합니다.
- 다만 상수도의 설치를 필요로 하지 않는 건축물의 경우 용도의 변경을 금지하는 조건으로 허가를 받을 수 있습니다.

​▶ 하수도 기준
- 하수도 미설치 지역에 대해서는 건축행위를 원칙적으로 불허가 합니다.
- 다만 하수도의 설치를 필요로 하지 않는 건축물의 경우 용도의 변경을 금지하는 조건으로 허가를 받을 수 있습니다.
- 오수는 공공하수처리시설을 통하여 처리하는 것을 원칙으로 하되 지역여건상 불가피하다고 인정하는 경우에는 마을 하수도와 개인 하수처리시설을 통하여 처리할 수 있습니다.

​▶ 기반시설 적정성
- 도로,상수도,하수도가 위 도로,상수도,하수도 기준에 따라 설치되지 않은 지역에 대해서는 건축물의 건축행위는 원칙적으로 불허가 합니다.
- 다만 무질서한 개발을 초래하지 않는 범위안에서 도시.군계획조례로 정하는 경우에는 가능할 수 있습니다.

​▶ 환경 및 경관 기준

시가화 용도	토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적률.높이 등에 대한 용도지역의 제한에 따라 개발행위허가의 기준을 적용하는 지역으로  → 주거지역상업지역.공업지역
유보 용도	도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화 또는 완화하여 적용하는 지역으로 → 계획관리지역.생산관리지역.자연녹지지역
보전 용도	도시계획위원회의 심의를 통하여 개발행위허가의 기준을 강화하여 적용하는 지역으로 → 보전관리지역.농림지역.자연환경보전지역.생산녹지지역.보전녹지지역

- 유보 용도와 보전용도에서 개발행위허가시 도로(폭 4m 이상)나 구거에 접하는 경우에는 도로 또는 구거와 건축물 사이를 2m 이상 이격하여 완충공간을 확보(접도구역 지정지역 제외)해야 합니다.
다만 허가권자가 완충공간이 필요하지 않다고 인정되는 경우 2m 이상 이격하지 않아도 됩니다.
- 유보용도와 보전 용도에서 하천지역과 인접한 건축물에 대해서는 개발행위로 인한 안전.하천 경관 보호 및 오염방지를 위해 하천구역선 경계부로부터 일정부분 이내 지역에서는 건축물의 배치를 제한할 수 있으며 하천폭으로부터 후퇴한 공간은 녹지 등 공익의 목적에 사용할 수 있도록 합니다.
- 급경사지, 양호한 수목이 밀집되어 있는 지역 등에는 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 제한 할 수 있습니다.
- 녹지지역 및 비도시지역에 주택단지를 조성할 경우 경계부는 콘크리트 옹벽보다는 주변경관과 조화될 수 있는 재료를 사용하여 사면으로 처리토록 합니다.
- 산지 구릉지에는 건축물로 인하여 자연경관이 차폐되지 않도록 건축물의 길이 및 배치를 결정하도록 합니다.

​▶ 방제 기준
- 단지 조성의 경우
개발행위시 원칙적으로 자연배수가 되도록 계획, 불가피한 경우에는 유수지를 충분히 확보하도록 하며 지표수의 중요한 유출경로로 식별된 지점에 대해서는 시설물의 설치로부터 보호해야 합니다.
- 대지 성토의 경우
상습침수의 우려가 있어 지정된 자연재해위험지구 또는 방재지구에서 불가피하게 건축이 이루어질 때에는 계획홍수위 또는 방재성능목표 기준강우량에 의한 홍수위의 60cm이상 성토하여 침수위험을 방지해야 합니다.
인접도로와 비교하여 지반고가 낮은 지역은 도로의 노면수가 유입되지 않도록 방수턱 내지 둑을 설치하거나 도로의 경계면에 우수배제시설을 설치하도록 합니다.

​여기까지 개발행위허가 기준 중 건축물의 건축 및 공작물의 설치 기준이었습니다.

 

일반 토지 매매의 경우 토지의 인.허가 사항을 조건부로 계약할 수 있으니 문제될 건 없습니다.
공매나 경매의 경우 문제가 될 수 있죠.
토지 인.허가의 모든 리스크를 감안하고 입찰해야 하기 때문입니다.
현장.실무에서 개발행위허가 기준이 어떻게 적용되며 어떠한 방법으로 접근하는지 간단히 알아보죠

총 3필지로 2필지(1.2번)는 전원주택 부지 1필지(3번)는 1.2번 토지의 진입도로로 지분매각으로 진행된 경매사건 입니다.
용도지역으로만 보면 계획관리지역으로 좋습니다.
1.2번 토지는 애초부터 계획이 전원주택 부지로 기초공사는 되어 있습니다.
그러나 2필지 지목이 임야이기 때문에 미개발 토지로 접근해야 합니다.
전원주택을 건축하기 위해선 2필지 지목이 임야이기에 산지전용허가와 개발행위허가 가능 여부가 투자의 핵심입니다.

산지젼용.개발행위허가를 받기 위해서 먼저 도로, 상.하수도(배수로)를 확인합니다.
- 도로
3번 토지는 법정도로는 아니기에 법정도로와 연결이 되어야 합니다.
법정도로로 인정받을 수 있는 1593번지 구거가 있습니다.
구거가 현황도로로 사용되고 있고 포장까지 되어 있다면 법정도로로 인정 될 수 있습니다.
3번 토지의 지분 101평이 1.2번 토지와 일괄매각되니 낙찰자는 진입도로의 지분을 소유하게 됩니다.
원칙은 타 도로지분 소유자 전원의 동의가 필요하나 이 도로를 통하여 건축허가를 받아 주택이 여러채 건축 되어있기에 동의는 필요없어 보입니다.
도로 기준은 문제가 없어보이죠.

- 상.하수도(배수로) 기준
매각 토지 주변에 주택이 여러채 건축되어 있기에 문제는 없어보이지만 확인은 해야 겠죠
3번 토지 도로에 맨훌 2개가 보입니다.
아마도 오수.우수관 같습니다. 밑에 배수로도 보입니다.
이로써 상.하수도 배수로 확인 끝

임야이기에 경사도 등 여러가지 더 체크해야 할 사항은 있지만 문제는 없어 보입니다.
결론은 산지전용 개발행위허가 건축허가를 받기에 문제가 없는 토지로 보여집니다.

Written by 성공마침표 지니