주거지역 구분 지정 용도지역 도시군관리계획

이전 포스팅에서 비도시지역의 용도지역(자연환경보전지역.농림지역.관리지역(보전관리지역.생산관리지역.계획관리지역))에 대해 알아봤습니다.

이번 포스팅부터는 도시지역의 용도지역 중 주거지역에 대해 수차에 걸쳐 알아보겠습니다.

 

먼저 도시.군관리계획으로 주거지역 지정시 어떠한 사항을 고려하는지 알아보겠습니다.

 

● 주거지역 지정 고려사항
주거지역은 각 시.군의 특성과 지형조건을 감안하여 자연과 조화롭게 개발할 수 있도록 인구밀도 등을 고려하여 계획

 

▷ 일반적 고려사항
→ 주거지역은 양호한 주거환경 유지 및 적정 주거밀도 등을 우선적으로 고려하여 지정하고 일조권 및 사생활 보호를 위하여 가급적 정형화하여 일상생활에 필요한 교육시설.생활용품의 구매시설.기타 필요한 공공시설에 대한 접근성 및 이용의 편리성을 확보하는 등 주민의 일상생활을 영위하는데 불편이 없도록 계획
→ 기존시가지의 전용주거지역 및 일반주거지역의 세분은 원칙적으로 현재의 건축물의 현황 및 해당 시.군의 도시.군계획조례가 정하는 바에 따라 지정
→ 일반주거지역 및 준주거지역의 경우 일부 상업기능을 허용하고 있으므로 기존시가지 중 저층주택지와 신시가지의 단독주택지는 주거환경을 적극적으로 보호하기 위하여 제1종전용주거지역 or 제1종일반주거지역으로 지정하는 등 저층 위주의 주거지역이 형성되도록 합니다.
→ 새로이 조성되는 대단위 주거지역은 단독주택.중층주택.고층주택 등이 적절히 배치되어 다양한 경관을 형성할 수 있고 스카이라인이 유지되고 미기후환경(바람유동 및 열섬현상)이 개선되도록 주거지역을 세분하여야 합니다.
도시자연공원 or 구릉지 주변의 주거지역은 주변환경과 조화되고 스카이라인이 유지되도록 적절한 용도의 주거지역으로 지정하고 고도지구 등의 지정을 함께 고려
→ 일반주거지역의 제1.2.3종이 적절히 배분되도록 계획하여 도시가 균형적으로 발전되도록 합니다.
특히, 자연녹지지역 등 비시가화지역이 주거지역으로 지정될 경우에는 가급적 저층.저밀도로 개발되도록 해야 하며 고밀도로 개발할 필요가 있는 경우에는 해당 지역에 지구단위계획을 수립
→ 일반주거지역을 세분하는 경우에는 사업시행계획인가를 받은 재개발사업계획과 사업계획승인을 받은 재건축사업계획의 용적률과 건축물의 높이 등을 우선 고려하고 사업인가 or 승인을 받지 않은 사업에 대하여는 향후 재개발.재건축계획 등을 면밀히 감안하여 지정
→ 상업용도의 잠식으로 주거지의 동질성이 상실되지 않도록 합니다.
→ 자연과 인공경관이 부조화되거나 획일적인 가구나 획지가 구성되지 않도록 합니다.
→ 준주거지역의 경우 주거지역에 인접한 구역과 상업지역에 인접한 구역은 가급적 용적률을 차등 적용할 수 있도록 계획
→ 인구규모가 작은 시와 읍.면은 무질서한 고층개발로 인한 주변환경과 부조화를 예방하기 위하여 주거지역 중 제1종일반주거지역의 비중을 높이도록 계획

 

▷ 전용주거지역 지정 고려사항
→ 공통기준
- 기 형성된 양호한 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역
- 국립공원 or 도시자연공원 .보전녹지.자연녹지지역이 연계되어 있는 지역
- 불가피한 경우를 제외하고는 상업지역 or 공업지역에 접하여 지정하지 않도록 합니다.
다만, 녹지대 or 지역적으로 차단되어 이러한 지역에 주거환경이 지장을 받지 않는 경우 예외
- 원칙적으로 주간선도로에 접하여 지정하지 않아야 합니다.
다만, 주간선도로에 충분한 시설녹지가 설치되어 있는 경우 예외

 

→ 제1종전용주거지역
- 기존시가지 or 그 주변의 환경이 양호한 단독주택지로서 주거환경을 보전할 필요가 있거나 이러한 지역으로 유도하고자 하는 지역
- 신시가지 중 주택지로 개발할 지역으로 양호한 단독주택지 개발사업이 시행되는 지역
- 개발제한구역이 우선 해제되는 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역

 

→ 제2종전용주거지역
- 기성 및 주변시가지의 주택으로서 순화된 주거지역에서 기 형성되어 있는 중층 주택 및 기반시설의 정비상황에서 보아 중.저층주택이 입지하여도 환경악화의 우려가 없는 지역
- 중.저층 주택단지로 계획적으로 정비 or 정비하기로 계획된 구역 또는 그 주변지역

 

▷ 제1종일반주거지역 지정 고려사항
→도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 역사문화구역의 인접지.공원 등에 인접한 주택지, 구릉지와 그 주변, 하천호소 주변지역으로 경관이 양호하여 중.고층주택이 입지할 경우 경관훼손의 우려가 큰 지역
→ 전용주거지역 및 경관지구에 인접하여 양호한 주거환경을 유지시킬 필요가 있는 주택지
→ 단독주택.다가구.다세대 및 연립주택이 주로 입지하는 주택지
→ 개발제한구역을 조정하기 위하여 도시.군기본계획상 시가화예정용지로 지정된 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역
→ 가능한 한 주간선도로와 접하지 않도록 합니다.
다만, 주간선도로에 충분한 시설녹지가 설치되어 있는 경우에는 예외

 

▷ 제2종일반주거지역 지정 고려사항
→ 기존 시가지 및 주변 시가지의 주택지로서 중층주택이 입지하여도 환경악화.자연경관의 저해 및 풍치를 저해할 우려가 없는 지역
→ 원칙적으로 중심상업.전용공업.일반공업지역과 접하여 지정하지 않아야 합니다.
다만, 녹지대 or 지형적으로 차단되어 주거환경에 지장을 초래하지 않은 경우 예외
→ 제1종 및 제3종일반주거지역에 해당하지 않는 경우

 

▷ 제3종일반주거지역 지정 고려사항
→ 계획적으로 중.고층주택지로서 정비가 완료 or  정비하는 것이 바람직한 지역 및 그 주변지역
→ 중.고층주택을 입지시켜 인근의 주거 및 근린생활시설 등이 조화될 필요가 있는 지역
→ 간선도로(주간선도로와 보조간선도로)설치 등 교통환경이 양호하여 역세권내에 포함된 지역

 

▷ 준주거지역 지정 고려사항
→ 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호해야 할 지역
→ 중심시가지 or 역주변의 상업지역에 접한 주택지로서 상업적 활동의 보완이 필요한 지역
→ 상업지역 및 공업지역에 접한 주택지로서 어느 정도 용도의 혼재를 인정하는 지역
→ 주택지를 통과하는 주요 간선도로 및 철도역 주변의 주택지
→ 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역
→ 계획적 주택단지내의 사업시설용지가 요구되는 지역
→ 장례식장.공장 등 주거환경을 참해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변애 완충녹지를 배치
→ 일반공업.전용공업지역과의 경계는 도로.하천 등의 지형지물에 의하여 명확히 구분

 

● 국토계획법상 주거지역별 건폐율 용적률

용도지역	건폐율	용적률
제1종전용주거지역	50% 이하	50~100% 이하
제2종전용주거지역		50~150% 이하
제1종일반주거지역	60% 이하	100~200%이하
제2종일반주거지역		100~250%이하
제3종일반주거지역	50% 이하	100~300% 이하
준주거지역	70% 이하	200~500% 이하
국토계획법상 건폐율 용적률의 최대한도이며  세부범위는 해당 지자체 조례 확인

다음 포스팅은 주거지역을 세분하여 제1종전용주거지역의 건축 행위제한에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니