개발행위허가 없이 할 수 있는 행위 경미한 변경

이전 포스팅에서 수차에 걸쳐 개발행위허가를 받아야 하는 6가지 행위와 개발행위허가 기준 및 6가지 분야별 검토사항 등에 대해 알아봤습니다.
이번 포스팅은 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경미한 개발행위에 대해 알아보겠습니다.

​● 개발행위허가를 받지 않아도 되는 행위(국토계획법 제56조 제4항)
1. 재해 복구나 재난수습을 위한 응급 조치
응급초지를 한 경우 1개월이내에 지자체장에게 신고 해야 합니다.
2. 건축법에 따라 신고하고 설치할  수 있는 건축물의 개측.증축.재축과 이에 필요한 범위에서의 토지 형질변경으로 도시.군계획시설사업이 시행되지 않는 도시.군계획시설의 부지인 경우만 가능합니다.
건축신고로 건축 가능한 개축.증축.재축은 바닥면적 합계 85㎡이하이며 85㎡ 초과는 건축허가를 받아야 하기에 개발행위허가 대상입니다.
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경미한 행위
대통령령으로 정하는 경미한 행위는 국토계획법 시행령 제53조에서  6개의 개발행위별로 규정하고 있습니다.
1. 건축물의 설치
건축법에 따라 건축허가.신고 및 건축법에 따른 가설건축물 건축의 허가.축조신고 대상에 해당하지 않는 건축물의 건축 또는 건축법 제3조 제1항에 따른 가설건축물의 축조신고 대상에 해당하지 않는 건축물의 건축

건축법 제3조(적용 제외) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에는 이 법을 적용하지 아니한다.    1. 「문화재보호법」에 따른 지정문화재나 임시지정문화재   2. 철도나 궤도의 선로 부지(敷地)에 있는 다음 각 목의 시설     가. 운전보안시설     나. 철도 선로의 위나 아래를 가로지르는 보행시설     다. 플랫폼     라. 해당 철도 또는 궤도사업용 급수(給水)ㆍ급탄(給炭) 및 급유(給油) 시설   3. 고속도로 통행료 징수시설   4. 컨테이너를 이용한 간이창고(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 공장의 용도로만 사용되는 건축물의 대지에 설치하는 것으로서 이동이 쉬운 것만 해당된다)   5. 「하천법」에 따른 하천구역 내의 수문조작실

우리에게 해당사항이 거의 없죠. 

4호 컨테이너를 이용한 간이창고나 해당사항이 좀 있겠네요

2. 공작물의 설치
가. 도시지역.지구단위계획구역에서 무게 50톤 이하 부피가 50세제곱미터 이하 수평투영면적이 50세제곱미터 이하인 공작물의 설치
나. 도시지역.자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 무게 150톤 이하 부피가 150세제곱미터 이하 수평투영면적 150세제곱미터 이하인 건축물
→ 가.나 공통으로 건축법 시행령  제118조 제1항에 해당하는 공작물의 설치는 제외

건축법 시행령 제118조(옹벽 등의 공작물에의 준용) ① 법 제83조제1항에 따라 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다.)할 때 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 하는 공작물은 다음 각 호와 같다.    1. 높이 6m를 넘는 굴뚝   2. 삭제 <2020. 12. 15.>   3. 높이 4m를 넘는 장식탑, 기념탑, 첨탑, 광고탑, 광고판, 그 밖에 이와 비슷한 것   4. 높이 8m를 넘는 고가수조나 그 밖에 이와 비슷한 것   5. 높이 2m를 넘는 옹벽 또는 담장   6. 바닥면적 30㎡를 넘는 지하대피호   7. 높이 6m를 넘는 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑, 주거지역ㆍ상업지역에 설치하는 통신용 철탑, 그 밖에 이와 비슷한 것   8. 높이 8m(위험을 방지하기 위한 난간의 높이는 제외) 이하의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장(바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함)으로서 외벽이 없는 것   9. 건축조례로 정하는 제조시설, 저장시설(시멘트사일로를 포함), 유희시설, 그 밖에 이와 비슷한 것   10. 건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물로서 건축조례로 정하는 것   11. 높이 5m를 넘는 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제2호가목에 따른 태양에너지를 이용하는 발전설비와 그 밖에 이와 비슷한 것

이것도 우리에게는 영양가가 별로 없습니다.
가.나에서 규정한 무게.부피.수평투영면적에 괸계없이 "기준 이하"라 하더라도 건축법에서 이미 신고토록 하고 있으므로 국토계획법에서도 일관성을 유지하기 위해 개발행위허가 대상으로 규정은 하고 있으나 국토계획법에 따라 별도 개발행위허가신청서는 제출하지 않고 건축법에서 정하는 절차에 따라 신청서를 제출합니다.
다. 녹지지역.관리지역.농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스의 설치
→ 농업.임업.어업용 비닐하우스의 경우에만 경미한 행위에 해당됩니다.
주거.상업.공업.자연환경보전지역에서 설치하는 비닐하우스의 경우 개발행위허가 대상에 해당하며 건축법 시행령 제15조 제5항 제9호 및 10호에 따라 가설건축물에 해당합니다.

건축법 시행령 제15조(가설건축물)법 제20조제3항에서 “재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다 9. 도시지역 중 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 설치하는 농업ㆍ어업용 비닐하우스로서 연면적이 100㎡ 이상인 것 10. 연면적이 100㎡ 이상인 간이축사용, 가축분뇨처리용, 가축운동용, 가축의 비가림용 비닐하우스 또는 천막(벽 또는 지붕이 합성수지 재질로 된 것과 지붕 면적의 2분의 1 이하가 합성강판으로 된 것을 포함)구조 건축물

3. 토지 형질변경
가. 높이 50cm이내 깊이 50cm이내의 성토.절토.정지 등 포장을 제외하며 주거.상업.공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 않는 경우만  한합니다.
→ 포장에 대해서는  그 높이에 관계없이 경미한 행위에서 제외됩니다.
즉 개발행위허가를 받아야 하죠
단순 지목변경 및 합병은 개발행위허가 대상이 아니나 기존 사업부지와 인접한 토지를 사업부지에 편입하고자 하는 경우 편입되는 토지에 실질적으로 건축행위 및 토지 형질변경 행위가 이루어지지 않는다 하더라도 추가된 편입되는 토지로 인해 총사업부지의 변경이 수반되는 경우라면 이는 새로운 개발행위.건축부지 조성을 위한 개발행위로 보아 개발행위허가 대상이며 경우에 따라 도시계획위원회의 심의를 받아야 할 수도 있습니다.
나. 도시지역.자연환경보전지역.지구단위계획구역외의 지역에서 면적 660㎡이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 않는 절토.성토.정지.포장 등(토지 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 당해 필지의 총면적)

"660㎡이하의 의미"
토지면적(토지대장 면적기준)이 660㎡ 이하인 경우에만 적용, 따라서 필지면적이 660㎡를 초과하고 실제 토지 형질변경 면적이 660㎡이하라 하더라도 개발행위허가 대상입니다.
또한 별도로 높이나 깊이에 대해서 규정하고 있지 않기에 그 제한은 없으며 이는 필지 면적이 660㎡이하인 소규모 토지에 대하여는 지목이 종전의 용도를 유지하고 개발용도로 변경되지 않는다면 물리적 형상변화는 크게 문제 삼지 않겠다는 취지로 해석 할 수 있습니다.
다. 조성이 완료된 기존 대지에 건축물. 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지 형질변경(절토,성토 제외)
조성이 완료된 기존 대지는 "개발행위허가운영지침"에서 정의하고 있습니다.

조성이 완료된 기존 대지 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지로서 도로ㆍ상하수도 등 기반시설의 설치가 완료되어 해당 대지에 절토나 성토행위가 없이 건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지를 의미한다. 다만, 영 제57조제2항에 따라 용도변경을 하지 아니하도록 조건을 붙인 건축물이 건축된 대지(건축물이 멸실된 대지를 포함)에 다른 용도의 건축물(영 제57조제1항제1의2호 다목부터 마목에 따라 건축할 수 있는 건축물은 제외)을 건축하고자 할 경우에는 기존 대지로 보지 아니한다. 가. 도시개발사업ㆍ택지개발사업 등 관계 법률에 의하여 조성된 대지 나. 지목이 대ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지인 대지 다. 관계 법률에 따라 적법하게 건축된 건축물이 있는 대지(건축물이 멸실된 경우를 포함) 다만, 축사 등 농지전용허가를 받지 않고 건축된 건축물은 제외

→ 건축물의 건축을 위한 토지의 굴착 행위.터파기도 토지 형질변경.절토에 해당하므로 조성이 완료된 기존 대지에 해당하지 않는다면 건축물의 건축을 위한 굴착행위도 개발행위허가 대상입니다.
"다"의 규정은 기존 대지에 해당해야 할 것이며 그  행위의 목적이 건축물이나 공작물의 설치에 해당하는 경우에만 적용되는 사항입니다.
라. 국거.지자체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지 형질변경
→ 국가.지자체가 시행자인 경우에만 적용되며 위탁사업의 경우에는 적용되지 않습니다.

​4. 토석 채취
가. 도시지역.지구단위계획구역에서 채취면적이 25㎡이하인 토지에서 부피 50세제곱미터 이하의 토석채취
나. 도시지역.자연환경보전지역.지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적 250㎡이하인 토지에서 부피 500세제곱미터 이하의 토석 채취

​5. 토지 분할 
가. 사도법에 의한 사도개설허가를 받은 토지분할
나. 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 분할
→ 공공용지 또는 공용지는 국유재산법 및 공유재산및물품관리법상 공용재산 또는 공용재산에 해당하는 토지에 해당하는 사항이며 무상귀속 및 기부체납의 경우에도 적용대상입니다.
다. 행정재산 중 용도 폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각.교환.양여하기 위한 분할
라. 토지의 일부가 도시.군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지 분할
마. 너비 5m이하로 이미 분할된 토지의 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 토지 분할

​◆ 토지 분할의 경우 가급적 소규모 필지가 발생되지 않도록 허가를 하도록 하되 불가피한 경우에 한하여 허가없이 할 수 있도록 규정하고 있으므로 앞의 "가 ~ 마"에 해당하는 경우에는 최소분할면적에 해당하더라도 별도 개발행위허가 대상이 아닙니다.

​6. 물건을 쌓아놓는 행위(물건 적치)
가. 녹지지역.지구단위계회구역에서 물건을 쌓아놓은 면적이 25㎡이하인 토지에서 전체무게 50톤 이하 전체부피 50세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위
나. 관리지역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250㎡이하인 토지에 전체무게 500톤 이하 전체부피 500세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위

​● 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경미한 변경

국토계획법시행령 제52조(개발행위허가의 경미한 변경) ①법 제56조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(다른 호에 저촉되지 않는 경우로 한정)를 말한다.   1. 사업기간을 단축하는 경우   2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우     가. 부지면적 또는 건축물 연면적을 5% 범위에서 축소[공작물의 무게, 부피, 수평투영면적(하늘에서 내려다보이는 수평 면적) 또는 토석채취량을 5% 범위에서 축소하는 경우를 포함]하는 경우     나. 관계 법령의 개정 또는 도시ㆍ군관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우     다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제26조제2항 및 「건축법」 제26조에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경인 경우     라. 「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경(공작물의 위치를 1m 범위에서 변경하는 경우를 포함)인 경우

다음 포스팅은 비도시지역에서 특정시설에 대한 추가적인 개발행위허가 기준에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니