토지 경매 공매 건축허가 취소 승계 건축주 명의변경

건축허가의 취소 사유와 농지전용 산지전용 개발행위허가와는 다른 건축허가의 승계 건축주(건축관계자) 명의변경에 대해 알아보겠습니다.

 

● 건축허가,신고 취소 시유(건축법 제11조 14조)
1.건축허가를 받은 날부터 2년 신고는 1년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우
2.건축허가를 받고 2년 신고를 하고 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우
3. 착공신고 전에 경매나 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이 후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우
언뜻 건축허가 신고의 취소사유는 문제의 소지는 없어보이지만 경매나 공매가 진행된다면 약간은 달라지죠

핵심은 경매나 공매로 토지소유권이 바뀌었을 경우 기존 건축허가의 승계 건축주 명의변경이 가능한지 여부입니다.
경매나 공매로 토지소유권이 바뀌어도 기존 건축허가.신고는 자동 승계되거나 취소되지 않습니다.
한 필지에 2개의 건축허가를 내 주지 않을 뿐더러 기존 건축허가가 취소되지 않거나 기존 건축관계자 명의변경을 통해 건축허가를 승계받지 않는 한 건축을 할 수 없게 됩니다.

건축법 제11조(건축허가)  ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. <개정 2014. 1. 14., 2017. 1. 17., 2020. 6. 9.> 1. 허가를 받은 날부터 2년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 3. 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 제14조(건축신고) ⑤ 제1항에 따라 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 그 신고의 효력은 없어진다. 다만, 건축주의 요청에 따라 허가권자가 정당한 사유가 있다고 인정하면 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18.>

건축허가를 받고 2년 건축신고는 1년 이내에 공사에 착수하지 않았다면 종전의 건축허가는 절대적 취소사유이므로 낙찰자는 새로운 건축허가를 받을 수 있게 됩니다.

 

여기서 주의할 점은 기존 건축허가(신고)의 취소처분이 최대 2년(1년)까지 걸릴 수 있다는 점에 유의하여 건축허가일이 언제인지 파악해야겠죠

더불어 건축허가가 취소되는 경우 농지전용.산지전용.개발행위허가도 같이 취소되므로 다시 전용허가 개발행위허가를 받아야 합니다.
그러나 원상복구 의무가 따르고 과거보다 강화된 각종 규제로 인하여 과거에는 가능했던 허가가 현재에는 나오지 않을 수도 있습니다.

 

농지의 경우 땅값(공시지가)이 많이 올라 농지전용허가의 취소로 다시 농지전용허가를 받아야 한다면 농지보전부담금이

투자의 걸림돌이 될 수 있습니다.

농지전용허가가 승계된다면 농지전용허가 면적에 증가가 없는 경우 농지보전부담금은 종전과 동일한 금액을 부과하기 때문에 땅값이 많이 올랐다면 승계를 받는 것이 유리하겠죠

농지전용허가 농지전용신고 취소 사유 경매시 농지전용허가 승계 명의변경

건축주 명의변경(농지전용허가의 승계)을 통해 건축허가권을 승계받으면 되지만 기존 건축주가 얼마를 요구할지는 미지수라는게 함정이지만 해결책이 있죠

대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 [건축관계자변경신고수리처분취소][공2010상,1152] 【판시사항】 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등이, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항 제1호에 규정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당하는지 여부(적극) 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간 경과 후에 제출된 피고 보조참가인의 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 1. 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 구 건축법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호에 의하면, 건축주를 변경하는 경우에는 시장·군수·구청장에게 이를 신고하여야 한다. 한편, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호에 의하면, 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 사람은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있다. 이러한 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다.

건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)하여야 한다.

경.공매로 건축허가를 받은 토지를 낙찰받은 경우 위 대법원 판례를 건축과에 제시한다면 건축관계자 변경이 가능하겠죠

 

극히 드물겠지만 경매 토지의 건축주가 행정소송을 한다면 결과론적으로 건축주 명의변경은 가능하겠지만 시간(최대 2년)은 걸릴 수 있습니다.

다음 포스팅은 좀더 디테일하게 토지 공.경매시 건축주 명의 변경에 대해 알아보죠

 

Written by 성공마침표 지니