건축허가 착공신고 후 토지 건물 일괄경매 토지만 경매

건축허가 착공신고 후 공.경매로 토지.건물이 일괄로 매각되는 경우와 토지만 매각되는 경우에 대해 알아보겠습니다.

건축허가 착공신고 후 공사의 착수까지 이루어진 상태에서 경매가 진행될 경우 2가지의 경우로 진행될 수 있습니다.

 

● 토지와 건물이 일괄로 매각되는 경우
이 경우에는 등기부등본만 체크하지 말고 건축물대장의 유,무도 체크해야 합니다.
건축물대장이 없다는 것은 사용승인.준공이 나지 않았음을 뜻하니까요
사용승인이 난 후에 건물등기가 이루어지면 "보존 등기 원인사유"란에 "사용승인으로 인한 보존등기" 일반 정상적인 절차로서 건축물대장이 있습니다.
사용승인으로 인한 건축물대장이 만들어지고 → 건축물대장을 근거로 소유권 보존등기 → 보존등기원인사유란에 사용승인으로 인한 보존등기
반면에 채권자가 대위하는 경우 "채권자대위권에 의한 보존등기"로 표기되며 "법원의 직권명령에 의한 보존등기"도 있을 수 있습니다.
이 2가지의 경우에는 당연 건축물대장이 없습니다.
낙찰자는 견축주 명의변경을 통해 사용승인을 신청할 수 있지만 주의할 점이 있습니다.
▶ 건축관계자의 가압류가 있는 경우

건축현장에 가보면 건축허가표지판에 설계자.감리자의 이름 사무소명 등이 기재되어 있습니다.
만약 해당 경매사건 등기부에 이 관계지들의 가압류가 있다면 못받은 용역비임을 알아야 합니다.
이들이 협조해 주지 않는다면 건축주 명의변경이 쉽지 않을 수도 있습니다.

 

​▶ 완공단계에 있는 건축물이 위법으로 준공(사용승인)에 문제가 있는 경우

사용승인이 나지 않은 상태라 건축법상 모든 위법 행위는 잔금을 납부한 낙찰자가 지게됩니다.
살계도면에 없는 증축을 하고 세대내 벽을 나누어 세대수를 늘리는 등 위반행위

이 위반행위에 대해 원상복구를 해야 합니다.
배보다 배꼽이 커질 수도 있겠죠

 

● 토지만 경매로 매각되는 경우
가장 먼저 경매 토지 지상에 건축물 유,무를 체크해야 합니다.

 

▶ 건축허가 착공신고 후 공사진행 중인 상태에서 토지만 경매로 매각되는 경우
건축물이 존재한다면 임의경매일 경우 법정지상권의 성립 유.무로 나뉘게 되는데 법정지상권이 성립한다면 "지료청구"등의 민법상 접근을 하면 됩니다.
법정지상권이 성립하지 않는다면 낙찰자는 "토지인도 및 건물철거 소송"을 제기해 건물철거를 구하는데 이 때 승소해 건물 철거를 하더라도 기존 토지주가 받은 건축허가가 문제가 될 수 있습니다.
한 필지에 2개의 건축허가를 내주지 않는 규정때문이죠
건물철거를 하더라도 기존 건축허가가 자동 취소되는 것이 아니기 때문에 건축허가권이 종전 소유자에게 있는 한 낙찰자는 새로운 건축허가를 받을 수 없게 됩니다..

 

▶ 건축허가 착공신고가 되어있는데 건축물이 없는 토지만 경매로 매각되는 경우
착공신고 자체는 의미가 없습니다.
착공신고 자체만으로 공사에 착수했다고 볼 수 없기 때문이죠

실제로 공사 착수 여부에 따라 달라지게 되죠.

건축허가 승계 착공신고 후 토지 경매 공매 건축주 명의변경

Written by 성공마침표 지니