강제집행 中 부동산 강제관리 임차권 등기명령

부동산 강제집행 중 강제경매는 들어본 적은 있을 것이고  관심을 가지고 계신 분들도 있을겁니다.

강제경매는 제 블로그에 들어오시는 분들이라면 어느정도 기본 지식은 있는 걸로 간주하고 이번 포스팅은 강제집행 중 하나인 강제관리에 대해 알아보겠습니다.

 

● 강제집행 방법

부동산에 대한 강제집행은 2가지로 채권자의 신청에 따라 법원이 하게 되는데

- 강제경매

- 강제관리

채권자는 자기의 선택에 의하여 강제경매나 강제관리 가운데 한 가지 방법으로 집행하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행할 수 있습니다.

 

● 강제경매 VS 강제관리

	강제관리	강제경매
	채무자 소유 부동산에 대한 강제집행 방법
차이점	- 채무자의 부동산 소유권은 유지 - 강제관리 부동산에 대한 관리.수익 권능 박탈 - 부동산에서 나오는 수익(월세)으로 채권회수	- 강제경매로 매각완료시 채무자의 소유권 소멸 - 경매 부동산에 대한 관리.수익 권능 유지(매각시까지) - 매각 대금으로 채권회수

● 강제관리 신청

강제관리를 신청하기 위해서는 강제관리신청서에 다음의 사항을 기재해야 합니다.

- 채권자. 재무자와 법원의 표시

- 부동산의 표시

- 관리의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원

 

● 강제관리

부동산에 대한 강제집행 방법 중의 하나로서 채권자에게 금전채무를 변제할 수 있도록 하기 위해서 채무자 소유 부동산의 수익에 대하여 행하는 강제집행을 말합니다.

쉽게 말해 채무자 소유 부동산에서 나오는 월세 등을 채권자가 강제관리를 통하여 (일부)회수하는 것이죠

집행대상 부동산이 양도금지가 되었거나 시세가 너무 싸서 바로 경매하는 것이 불리한 경우에는 부동산을 경매하지 않고 강제관리를 하는게 이득이 될 수 있죠.

나중에 부동산 경기가 좋아지면 그 때(채무변제가 되지 않았다면) 강제 경매를 진행하면 됩니다.

법원은 채권자의 신청에 의하여 강제관리개시결정을 하고 관리인을 임명(채권자 추천 가능)합니다

관리인은 부동산에서 생기는 수익으로 그 부동산이 부담하는 조세 그 밖의 공과금을 뺀 뒤 관리비용을 변제하고 나머지를 채권자에게 지급하게 됩니다.

1. 부동산 가격이 상승할 것으로 예상되는 경우	2. 강제경매를 진행하기보다는 채권을 회수하면서 타이밍 보기	3. 상업용(수익성)부동산인 경우 월세를 통한 채권 회수
- 선순위 채권자로 100% 채권회수가 어려운 경우	- 채무자에 대한 심리적인 압박이 필요한 경우	- 채무가 소액인 경우

 

● 임차권 등기명령 & 강제관리

선순위 채권자로  임차권등기 명령을 신청했는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 일반적으로 강제경매로 진행하게 됩니다.

부동산 경기가 좋아 집값이 전세보증금을 뛰어넘는다면 문제없지만 작금의 부동산 시장 침체와 전세값 하락으로 인한 역전세난 깡통전세로 강제경매로 진행한들 내 전세보증금을 다 돌려받을 수 없다면 다른 대안으로 강제관리를 한번 생각해 보는건 어떨까요?

전세 임차인 - 경제적으로 어렵겠지만 강제관리로 임차주택을 월세로 돌려 그 월세로 채권 일부를 회수하다가 부동산 상승기애 매각하는 방법으로 진행하면 되겠죠

자료출처 아시아경제

전세보증금 떼일라…전국 임차권등기 사상 첫 4000건 돌파 - 아시아경제

이제는 주택임대차보호법이 개정.시행되면서 집주인 확인없이 임차권 등기명령 신청이 가능합니다.