농지 농업진흥지역 농업진흥구역 농업보호구역 변경

이전 포스팅 농업진흥지역(농업진흥구역 농업보호구역) 해제에 대해 알아봤죠

농업진흥지역 농업진흥구역 농업보호구역 해제

● 농업진흥지역 실태조사
농림축산식품부장관이 매녀 농업진흥지역 실태조사를 실시, 조사결과 농업진흥지역 등의 변경.해제 사유가 발생하면 시.도지사는 농업진흥지역을 변경.해제할 수 있습니다.
매년 농업진흥지역의 해제.변경의 가능성이 열려있으니 향 후 해제.변경 사유에 해당하는 농지를 선점할 수 있다면 최상의 투자가 될 수 있습니다.

​이번 포스팅은 해제만큼이나 농지 투자시 수익을 극대화 할 수 있는 농업진흥지역이 세분화된 농업진흥구역 농업보호구역 변경에 대해 알아보도록 하겠습니다.

​● 농업진흥지역 변경
해당 지역의 농지.영농형태.지정요건 등이 변경된 농지로 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경하거나 농업보호구역을 농업진흥구역으로 변경하는 경우를 말합니다.
시.도지사는 아래 사유가 있으면 용도구역을 변경할 수 있습니다.
⇒ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로서 용도구역을 변경하는 경우
1. 해당 지역의 여건변화로 농업보호구역의 전부나 일부를 농업진흥구역으로 변경하는 경우
2. 해당 지역의 여건변화로 농업진흥구역안의 3만㎡ 이하의 토지를 농업보호구역으로 변경하는 경우
3. 다음의 어느 하나에 해당하는 농업진흥구역 안의 토지를 농업보호구역으로 변경하는 경우
- 계획홍수위선으로부터 상류 반경 500m 이내의 지역으로서 농어촌정비법에 따른 농업생산기반 정비사업이 시행되지 않은 지역
- 저수지 부지

​● 농업보호구역 ⇒ 농업진흥구역 변경
⇒ 이 경우 투자로서는 꽝이죠.
1. 해당 지역이 생산기반정비 등으로 농업진흥구역 지정기준에 적합하게 된 경우
2. 당초 농업진흥구역으로 지정되어야 할 지역이 농업보호구역으로 지정된 경우

​● 농업진흥구역 ⇒ 농업보호구역 변경
⇒ 이 경우 성공적인 투자가 될 수 있죠.
다음 각 호의 하나에 해당하는 경우 3만㎡이하의 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경할 수 있습니다.
이 경우 시.도 농정심의회는 생략할 수 있습니다.
1. 농업진흥구역 농지가 저수지 개발 등으로 농업용수 확보를 위해 활용하게 된 경우
2. 국방.군사 시설의 설치.도로.철도 등 시설의 설치로 인하여 농로와 용.배수로가 차단되는 등 영농이 곤란하다고 인정되는 경우
3. 농업기반투자와 기계화 영농이 불가능한 지역으로서 농업진흥구역으로 계속 관리하는 것은 불합리하나 농업보호구역으로 관리할 필요가 있다고 인정되는 경우

​● 농업진흥구역에서 농업보호구역으로의 변경 기준
1. 도로.철도 개설 등 여건변화에 따라 3만 ~ 5만㎡이하로 남은 지역
2. 경지정리 사이나 외곽의 5만㎡이하의 미경지정리 지역
3. 주변 개발 등으로 단독으로 3만 ~ 5만㎡이하로 남은 지역
※ 시.도지사는 농림축산식품부장관이 해당 지역의 여건 변화로 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경할 특별한 필요가 있다고 인정하여 농업진흥지역의 변경 기간을 고시한 경우, 3만㎡ 면적제한을 적용하지 않고 농업진흥구역을 농업보호구역으로 변경할 수 있습니다.

​● 농업진흥구역 ⇔ 농업보호구역 변경의 투자가치
농업진흥구역 농업보호구역 두 용도구역간의 변경 중 투자로서 접근할 수 있는 변경은 농업진흥구역에서 농업보호구역으로의 변경이 되겠죠

▷ 농업진흥구역 농업보호구역 행위제한
국토계획법의 행위제한과는 별도로 "농지법"에서 두 용도구역의 행위제한을 규정하고 있습니다.
농업진흥구역에서 농업보호구역으로의 변경이 투자가치가 있는 이유, 행위제한의 차이 때문이죠.
농업보호구역은 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위 + 추가적인 행위를 할 수 있죠
즉, 개발.건축 할 수 있는 건축물이 농업진흥구역보다 많다는 것
예를 들어 주택을 건축할 경우 농업진흥구역은 농업인만이 농업인주택만을 건축할 수 있지만 농업보호구역은 농업인주택외에도 농업인이 아닌 개인도 단독.전원주택을 건축할 수 있습니다.

​산지. 임야에도 농업진흥지역과 유사한 개념이 있습니다.

다음 포스팅은 농업진흥지역과 유사한 개념인 보전산지에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니