토지적성평가 비도시지역 관리지역 세분화

관리지역을 알아보기전 먼저 관리지역 지정시 고려사항 등을 알아보죠

 

● 관리지역 지정지 고려사항
관리지역은 기초조사와 토지적성평가에 따라 보전관리.생산관리.계획관리지역으로 세분됩니다.
관리지역을 세분화하기 위해서는 먼저 관리지역에 해당하는 토지에 대해 "토지의적성평가에관한지침"에 따라 토지적성평가를 시행, 토지적성평가 결돠를 기초로 해당 지역을 5단계로 구분하고 각 등급의 면적 및 필지 분포, 도시.군관리계획 등을 고려하여 보전관리.생산관리.계획관리지역으로 구분합니다.

▶ 관리지역 세분화
- 관리지역을 세분화함에 있어 하나의 용도지역으로 구분되는 일단의 토지의 면적은 3만㎡이상이 되도록 합니다.
다만, 기존 관리지역의 면적이 3만㎡이하인 경우에는 1만㎡이상으로 할 수 있습니다.
1만㎡미만인 경우에는 토지의 특성에 따라 인근의 토지와 용도지역을 같게하고 보전할 필요가 있는 토지는 용도지구 등으로 지정하여 특성을 보전하도록 해야합니다.
또한 관리지역내 타용도지역의 면적이 1만㎡이하이고 관리지역 면적보다 작게 산재되어 용도지역의 정형화 및 토지이용의 효율성이 저해된다고 판단되는 경우에는 관리지역에 편입하여 세분하도록 합니다.
- 관리지역의 세분은 토지적성평가 결과 5등급으로 세분된 해당 지역의 필지 및 면적분포를 고려하여 아래의 원칙에 따라 세분합니다.
다만, 도시.군기본계획 등을 고려하여 불가피한 경우 예외로 합니다.

1.2등급 토지는 보전관리지역이나 생산관리지역으로 편입합니다.

4.5등급 토지는 계획관리지역으로 편입합니다

3등급 토지는 도시.군기본계획이나 지역별 개발 수요 등을 고려하여 보전관리.생산관리.계획관리지역으로 편입합니다. → 3등급 토지는 3개의 관리지역 편입이 다 가능하다는 것이죠

▶ 세분화 방법
- 일단의 토지를 효율적으로 이용.관리.보전할 수 있도록 가급적 형태를 정형화합니다.
정형화 좀 생소하죠 일정한 형식이나 틀을 갖춘다는 뜻입니다.
- 정형화된 지역에 있어1.2등급 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우에는 보전관리나 생산관리지역으로 지정합니다.
- 장형화된 지역에 있어 4.5등급 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우에는 계획관리지역으로 지정합니다.
- 1.2등급 및 4.5등급 토지의 면적이 각각 50%이하인 경우, 3등급을 어느 지역으로 편입시킬지를 먼저 결정하고 3등급을 보전관리나 생산관리지역으로 편입시키기로 한 경우에는 전체를 보전관리나 생산관리지역으고 지정하고 3등급을 계획관리지역으로 편입시키기로 한 경우에는 전체를 계획관리지역으로 지정합니다.
- 보전관리.생산관리지역간의 구분은 토지적성평가 결과를 활용하여 보전적성이 큰 것으로 평가된 토지의 총면적이 농업적성이 큰 것으로 평가된 토지의 총면적보다 큰 경우에는 보전관리지역으로 지정하고 반대의 경우에는 생산관리지역으로 지정합니다.

보전적성 면적 > 농업적성 면적 = 보전관리지역 지정

보전적성 면적 < 농업적성 면적 = 생산관리지역 지정

어렵게 설명했는데요 간단히 산지의 면적이 더 크다면 보전관리지역으로 지정하고 농지의 면적이 더 크다면 생산관리지역으로 지정한다는 것이죠

- 계획관리지역으로 지정된 지역에 1.2등급 토지가 있는 경우에는 공원지구나 경관지구.생태계보전지구 등으로 지정하여 보전할 수 있는 방안을 강구합니다.
→ 용도지구(용도구역)는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화함으로서 따로 정하는 지역으로 계획관리지역의 경우 비도시지역 토지 중 개발압력이 가장 높은 지역인데 제한을 강화하는 용도지구를 지정하겠죠

 

▶ 토지적성평가 지표

	필수지표	선택지표
개발 적성	경사도.표고.기개발지와의 거리 공공편익시설과의 거리	도시용지비율.용도전용비율.도시용지 인접비율 지가수준.도로와의 거리
보전 적성	경지정리면적비율.생태.자연도 상위등급비율.공적규제지역 면적비율 공적규제지역과의 거리	전.답.과수원면적비율.농업진흥지역 비율 임상도상위등급 비율.보전산지비율.경지정리지역과의 거리.하천.호소.농업용저수지와의 거리 바닷가와 거리

→ 필수지표는 개발적성과 보전적성별로 구분된 평가지표를 모두 사용하고 선택지표는 도시계획위원회의 자문을 거쳐 개발적성과 보전적성별로 각각 2개씩 선정하여 사용합니다.
→ 관리지역의 세분을 위한 토지적성 평가
위 필수지표와 선택지표를 사용하여 산정하게 되는데 더 알자면 복잡해지니 간단히 경사가 가파르고 표고가 높은 산지나 경지정리된 농지(농업진흥지역)나 보전산지가 많다면 1.2등급의 토지, 그렇지 않다면 4.5등급의 토지 정도로 이해하고 3등급은 흔히 말하는 어디에도 낄 수 있는 깎두기 정도라고 생각하자구요 

다음 포스팅은 저의 견해로 올바른 토지 땅 투자 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니