생산관리지역 계획관리지역 자연녹지지역 유보용도 건폐율 용적률 완화

비도시지역과 도시지역 중 녹지지역까지 알아봤습니다.
이제 도시지역의 주거.상업.공업지역 3개의 용도지역만이 남았죠
용도지역은 시가화용도 유보용도 보전용도로 나뉘어 지는데 용도에 따라 개발행위허가의 기준은 달라지게 됩니다.

- 시가화 용도
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율.용적률.높이등에 대한 용도지역의 제한에 따라 개발행위허가의 기준을 적용하는 주거지역.상업지역.공업지역
시가화 지역은 주거.상업.공업지역 이를 제외한 비도시지역과 녹지지역은 비시가화지역이라고 말씀드렸죠
시가화 용지는 시가화지역인 주거.상업.공업지역의 토지
시가화예정용지는 장래 시가화가 될 용지 미래 도시로 변모할 땅을 말하죠

- 유보용도
도시계획위원회의 심의를 통해 개발행위허가의 기준을 강화 또는 완화하여 적용할 수 있는 생산관리지역 계획관리지약 자연녹지지역

- 보전용도
도시계획위원회의 심의를 통해 개발행위허가의 기준을 강화하여 적용할 수 있는 보전관리지역 농림지역.자연환경보전지역.보전녹지지역.생산녹지지역

​이번 포스팅은 개발행위허가 기준을 강화하거나 완화할 수 있지만 강화보다는 완화가 투자에는 메리트가 있기에  유보용도 지역인 생산관리 계획관리 자연녹지지역에서 건폐율 용적률이 완화되는 경우를 알아보겠습니다.
먼저 국토계획법상 유보용도지역의 건폐율 용적률을 알아보죠

용도지역	건폐율(%)	용적률(%)
자연녹지지역	20 이하	50 ~ 100 이하
생산관리지역		50 ~ 80 이하
계획관리지역	40 이하	50 ~ 100 이하

▶ 자연녹지지역에서 건폐율이 완화되는 건축물
- 자연녹지지역에 있는 창고시설 또는 연구소
자연녹지지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것으로서 기존 부지에 증축하는 경우만 해당, 40% 범위에서 최초 건축허가시 그 건축물에 허용된 건폐율
연구소는 차치하고 도심지와 접근성이 좋기에 창고 물류센터가 입지하기에 좋은 자연녹지지역이지만 건폐율 20%는 많이 아쉽습니다.
40% 완화혜택은 투자의 유인은 될 수 있지만 조건을 맞추기는 어려워 보이죠
◆ 자연녹지지역은 개발행위의 발생가능성이 높은 지역을 대상으로 성장관리계획 수립지역으로 지정될 수 있으며 개발진흥지구 지구단위계획과 맞물려 개발이 될 수도 있으며 또한 시가화예정용지의 지정대상이 될 수 있기에 투자 유인이 많은 용도지역이죠

▶ ​계획관리지역에서 건폐율이 완화되는 건축물
계획관리지역의 기존공장.창고시설.연구소 
2003.1.1이전에 준공되고 기존 부지에 증축하는 경우로서 해당 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 도로, 상.하수도 등의 기반시설이 충분히 확보되었다고 인정되거나 도시,군계획조례로 정하는 기반시설 확보 요건을 충족하는 경우만 해당, 50%범위에서 도시.군계획조례가 정하는 비율
창고에 공장까지 50%까지 건페율 완화 혜택이 있지만 역시 자연녹지지역처럼 쉽지많은 않습니다.
◆ 계획관리지역도 자연녹지지역과 마찬가지로 성장관리계획과 맞물려 개발이 이루어질 수 있으며 개발진흥지구 지구단위계획과 맞물려 개발이 이루어 질 수도 있는 비도시지역에서 개발 압력이 가장 높은 지역입니다.

​● 성장관리계획 수립 생산관리지역 계획관리지약 자연녹지지역
▶ 성장관리계획이 수립된 유보 용도지역의 국토계획법상 건폐율 용적률 완화

구분	계획관리지역	생산관리지역	자연녹지지역
건폐율(%)	40 → 50	20 → 30
용작률(%)	100 → 125	80(인센티브 無)	100(인센티브 無)

● 개발진흥지구.성장관리계획 수립 유보용도지역 건폐율 완화

용도지역	개발진흥지구 건폐율(%)	개발진흥지구+성장관리계획 수립 건폐율(%)
계획관리지역	40(완화 無)	40 → 50
생산관리지역	20 → 30	30
자연녹지지역

▶ 개발진흥지구로 지정된 계획관리지역 자연녹지지역의 용적률 완화는 없고 생산관리지역만 80 → 100으로 완화됩니다.

 

● 개발진흥지구 + 지구단위계획 건폐율 용적률 완화 예시
A토지는 주거개발진흥지구와 2종지구단위계획구역으로 지정된 계획관리지역입니다;
주거개발진흥지구는 개발진흥지구 중 하나로서 주거기능을 중심으로 개발 정비할 필요가 있는 지구이며 2종지구단위계획구역은 비도시지역, 1종지구단위계획구역은 도시지역에 지정되죠
계획관리지역은 건폐율40% 용적률100%인것은 다들 아시죠

→ 주거개발진흥지구와 지구단위계획이 수립된 A필지의 건폐율은 60% 용적률은 120%로 완화됩니다.
층수제한은 4층이하로 계획관리지역과 동일합니다.

건축 행위제한은 어떤 변화가 있을까요?
지구단위계획은 계획.설계된데로 조성되기에 해당 지역의 용도지역에서 허용되는 행위 건축물을 보고 투자하면 안됩니다.
국토계획법상 계획관리지역의  건축 행위제한이 아닌 해당 필지에 허용되는행위.건축물이 무엇인지를 아는 것이 중요하죠