보전녹지지역 건축 할 수 있는 행위 건폐율 용적률

도시지역의 용도지역 중 녹지지역

녹지지역은 관리지역의 세분처럼 보전녹지. 생산녹지. 자연녹지지역으로 세분됩니다.

이번 포스팅은 녹지지역 중 보전녹지지역에 대해 알아보겠습니다.

● 보전녹지지역 지정 고려사항
- 기존 시가지내 또는 인근에 수림.초지.하천.연안.주요 습지 등과 인접토지가 조화되어 양호한 자연환경을 형성하고 있는 지역
- 문화재.전통사찰.기념적 조형물 등과 같이 역사적.문화적 보전가치가 있는 지역
- 퐁치 및 경관이 양호하고 주민의 건전한 생활환경을 위하여 보전이 필요한 지역과 도시가 건전하고 지속가능한 발전을 위하여 적정량의 녹지확보가 필요한 지역
- 무질서한 시가화 방지.상수원보호.대기오염 및 소음 등의 환경오염과 재해의 방지.생태계 및 희귀 동식물서식지의 보전 등을 위하여 필요한 차단지대 및 완충지대로서 적절한 위치.규모.형태를 가지고 있는 지역
- 상습수해지역 등 재해가 빈발하는 지역과 하류지역의 수해를 유발할 가능성이 큰 하천 상류지역
- 국립공원이나 도시공원 등과 인계되는 자연경관이 수려한 지역
- 장기미집행된 도시자연공원 및 근린공원이 해제되는 공원은 가급적 보전녹지지역으로 지정합니다.
"보전"에서 느꺼지는 뉘앙스
다른 녹지지역보다 건축 행위제한이 많을 거란 걸 유추할 수 있습니다.
이전 포스팅 관리지역 중 보전관리지역처럼 말이죠

 

● 보전녹지지역 건폐율 용적률

	용도지역		건폐율(%)	용적률(%)
비도시지역	자연환경보전지역		20 이하	50 ~ 80 이하
	농림지역
	관리지역	보전관리지역
		생산관리지역
		계획관리지역	40 이하	50 ~ 100 이하
도시지역	녹지지역	보전녹지지역	20 이하	50 ~ 80 이하

비도시지역의 계획관리지역을 제외하고 건폐율 용적률이 동일합니다.
건폐율 용적률은 동일하지만 건축 행위제한에 차이가 있겠죠
건폐율20% 용적률80%는 국토게획법상 최대한도이며 해당 지자체 조례로 국토계획법상의 한도내애서 정해지게 됩니다.
국토계획법 각 지자체 조례와 별 차이는 없지만 해당 토지 소재 지자체에 확인해야겠죠

​▶ 보전녹지지역 건축 할 수 있는 행위(행위제한)
보전녹지지역의 건축 행위제한은 포지티브 방식의 행위제한으로 할 수 있는 행위와 건축물을 열거, 국토계획법 시행령에서 열거한 행위만을 할 수 있습니다.
다른 용도지역과 건폐율 용적률은 동일하기에 건축물의 규모는 동일하겠지만 건축물의 용도와 종류에서 차이가 있겠죠

1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시ᆞ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업․임업․축산업․수산업용만 해당) 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정시설 23. 교정시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 가. 교정시설(보호감호소, 구치소 및 교도소) 나. 갱생보호시설, 그 밖에 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도로 쓰 는 시설 다. 소년원 및 소년분류심사원 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의2의 국방ᆞ군사시설 23의2. 국방ᆞ군사시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 「국방ᆞ군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방ᆞ군사시설

2. 도시ᆞ군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위안에서 도시ᆞ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택(다가구주택을 제외) 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설로서 해당용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 3. 제1종 근린생활시설 가. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다.)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것 나. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거 나 제조하여 판매하는 시설(제4호너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외 )로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미 터 미만인 것 다. 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁·수선하는 시설(세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 「대기환경보전법」, 「물 환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또 는 신고의 대상인 것은 제외) 라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리 원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설 마. 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계 가 500제곱미터 미만인 것 바. 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시 설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것 사. 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동 센터(단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외) 등 주민이 공동으로 이용하는 시설 아. 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계 가 1천제곱미터 미만인 것에 한정), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급·통신서비스제공이나 급수·배수와 관련된 시설 자. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30제 곱미터 미만인 것 차. 전기자동차 충전소(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것으로 한정) 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 종교집회장 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설 중 동호 라목에 해당하는 것 5. 문화 및 집회시설 라. 전시장(박물관, 미술관, 과학관, 문화관, 체험관, 기념관, 산업전시장, 박람회장, 그 밖에 이와 비슷한 것) 마. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설 6. 종교시설 가. 종교집회장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 종교집회장(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것)에 설치 하는 봉안당(奉安堂) 바. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 9. 의료시설 가. 병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원) 나. 격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것) 사. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 유치원ᆞ중학교·고등학교 아. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설 11. 노유자시설 가. 아동 관련 시설(어린이집, 아동복지시설, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 단 독주택, 공동주택 및 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것) 나. 노인복지시설(단독주택과 공동주택에 해당하지 아니하는 것) 다. 그 밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및 근로복지시설 자. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소 차. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 시설(같은 호 다목 및 라목에 따른 시설과 같은 호 아목에 따른 시설 중 동물과 관련된 다목 및 라목에 따른 시설과 비슷한 것은 제외) 21. 동물 및 식물 관련 시설 가. 축사(양잠·양봉·양어·양돈·양계·곤충사육 시설 및 부화장 등을 포함) 나. 가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것] 다. 도축장 라. 도계장 마. 작물 재배사 바. 종묘배양시설 사. 화초 및 분재 등의 온실 아. 동물 또는 식물과 관련된 가목부터 사목까지의 시설과 비슷한 것(동·식물원은 제외) 카. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호가목의 하수 등 처리시설(「하수도법」 제2 조제9호에 따른 공공하수처리시설만 해당) 타. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지관련시설 26. 묘지 관련 시설 가. 화장시설 나. 봉안당(종교시설에 해당하는 것은 제외) 다. 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물 라. 동물화장시설, 동물건조장(乾燥葬)시설 및 동물 전용의 납골시설 파. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설 28. 장례시설 가. 장례식장[의료시설의 부수시설(「의료법」 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류에 따른 시설)에 해당하는 것은 제외] 나. 동물 전용의 장례식장 하. 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설 29. 야영장 시설 「관광진흥법」에 따른 야영장 시설로서 관리동, 화장실, 샤워실, 대피소, 취사시설 등의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것

- 다가구주택을 제외한 단독주택이 가능합니다.
다만, 모든 보전녹지지역에 통용되는 것이 아닌 여려 경우의 수가 존재하죠
보전녹지지역이면서 농업진흥지역이라면 두 가지의 경우로 나뉩니다.
농업진흥지역이 세분화된 농업진흥구역에서는 농림어업인의 농업인주택만이 가능하고 농업보호구역에서는 농업인이 아닌 개인도 단독주택 건축이 가능합니다.
보전녹지지역이면서 보전산지인 경우 농업진흥지역과는 차이가 있는데 보전산지가 세분화된 공익용.임업용산지 

두 보전산지에서는 오로지 농업인주택만이 가능합니다.
보전녹지지역이면서 농업진흥지역 밖 농지나 준보전산지에서는 개인의 단독주택 건축이 가능합니다.
- 일반음식점은 불가이지만 휴게음식점은 가능합니다.
일반음식점과 휴게음식점의 차이는 간단히 술을 팔 수 있느냐 없느냐 입니다.
다만 휴게음식점의 경우 농업진흥지역 밖 농지나 준보전산지에서만이 가능하죠
- 자원순환관련시설 중 고물상을 할 수 없습니다.
보전관리지역에서도 허용이 안 됐죠.
그럼 생산관리지역에서는 고물상이 허용됐는데 생산녹지지역에서는 허용될까요?
- 바닥면적 300㎡미만의 야영장 시설이 가능합니다.
보전관리지역에서도 야영장은 가능했죠
나머지는 찬찬히 보시기 바랍니다.

 

◆ 보전녹지지역에서 건축할 수 있는 건축물은 국토계획법에 의한 규정이고 최종적으로 지자체 조례로 정하게 되어 있으니 해당 보전녹지지역 토지가 소재하는 지자체에 개발 건축 가능여부를 체크해야합니다.

 

● 보전녹지지역의 농지 산지(임야) 투자
- 보전녹지지역이 농업진흥지역 밖 농지, 준보전산지라면 국토계획법만 체크하면 되지만 농업진흥지역 보전산지라면 국토게획법뿐만이 아닌 농지법과 산지관리법도 체크해야 합니다.
건폐율 용적률은 국토계획법에서 규정하고 있지만 그 외 건축 행위제한은 농지법 산지관리법에서 규정하고 있기 때문이죠
앞에서 설명한 휴게음식점이 농업진흥지역이나 보전산지에서 허용이 안되는 이유는 국토계획법에서는 휴게음식점이 허용되더라도 농지법이나 산지관리법에서는 허용되지 않는 시설이기 때문입니다.
- 농지법에 의한 농업진흥구역 농업보호구역 산지관리법에 의한 공익용.임업용산지의 건축 행위제한을 체크해야 합니다.
- 녹지지역의 농지는 농지전용허가의 제한 규정을 적용받지 않습니다.

 

● 보전녹지지역과 개발제한구역
도시지역 중 녹지지역에 지정되는 개발제한구역 흔히 그린벨트라고도 합니다.
개발제한구역 말 그대로 개발이 제한되는 지역으로 보전녹지지역이면서 개발제한구역으로 지정되면 농업진흥지역이나 보전산지처럼 국토계획법의 건폐율 용적률은 적용받지만 건축 행위제한은 개발제한구역법의 규정을 적용받습니다.
규제가 약할까요? 강할까요?

​다음 포스팅은 녹지지역 중 생산녹지지역에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니