농지 용도변경 타용도 일시사용허가 경매

● 농지 용도변경 승인(농지법 제40조 동법 시행령 제59조)
농지전용허가(신고)를 하여 농지전용 목적에 사용되고 있거나 사용된 토지를 5년 이내에 "다른 목적으로 사용하고자 하는 경우"에는 농지 용도변경 승인을 받아야 합니다.

"국토계획법"에 의한 도시지역, 계획관리지역, 개발진흥지구에서는 적용 제외
다만, 농지보전부담금 또는 전용부담금이 감면되는 시설에서 감면되지 아니하거나 감면비율이 낮은 시설로 변경하려는 경우는 적용합니다.

 

● 농지 용도변경 승인 대상
→ 대기 / 수질 사업장 규모를 달리하는 경우
→ 농지법 시행령 제44조제3항 각 호의 구분을 달리하는 종류의 시설로 변경하려는 경우
→ 농지보전부담금 미감면(비율이 낮은)시설로 변경하려는 경우

농지법 시행령 제44조(농지전용허가의 제한대상시설) ③법 제37조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다. 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목, 제3호나목, 제4호아목ㆍ자목ㆍ너목(이 영 제29조제2항제1호 및 제29조제7항제3호ㆍ제4호ㆍ제4호의2ㆍ제9호의 시설은 제외)ㆍ더목, 제5호, 제8호, 제10호다목ㆍ라목ㆍ바목, 제14호, 제15호(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제251조제1항에 따른 1천제곱미터 이하의 휴양펜션업 시설을 제외)ㆍ제16호, 제20호나목부터 바목까지 및 제27호에 해당하는 시설 2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호, 제3호가목, 다목부터 마목까지 및 사목(지역아동센터만 해당), 제4호가목부터 사목까지, 차목부터 거목까지 및 러목, 제19호, 제20호가목ㆍ사목ㆍ아목 및 제26호에 해당하는 시설로서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적이 1천㎡를 초과하는 것 3. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호바목, 제6호, 제11호, 제12호 및 제29호에 해당하는 시설로서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적이 3천㎡를 초과하는 것 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호에 해당하는 시설로서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적이 5천㎡를 초과하는 것 5. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목부터 라목까지 및 제7호다목에 해당하는 시설로서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적이 1만5천㎡를 초과하는 것 6. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호가목ㆍ나목, 제10호가목, 제17호, 제18호에 해당하는 시설, 「농어촌정비법」 제2조제16호나목에 따른 관광농원사업의 시설 및 태양에너지 발전설비로서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적이 3만㎡를 초과하는 것 7. 제29조제7항제8호가목에 따른 농어촌체험ㆍ휴양마을사업의 시설과 제30조제1항제4호에 따른 농수산업 관련 시설로서 그 부지로 사용하려는 농지의 면적이 해당 조항에서 허용하는 면적을 초과하는 것 8. 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당되지 아니하는 시설로서 그 부지로 전용하려는 농지의 면적이 1만㎡를 초과하는 것. 다만, 그 시설이 법 제32조제1항제3호부터 제8호까지의 규정에 따라 농업진흥구역에 설치할 수 있는 시설, 도시ㆍ군계획시설, 「농어촌정비법」 제101조에 따른 마을정비구역으로 지정된 구역에 설치하는 시설, 「도로법」 제2조제2호에 따른 도로부속물 중 고속국도관리청이 설치하는 고속국도의 도로부속물 시설, 「자연공원법」 제2조제10호에 따른 공원시설 및 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제3조에 따른 골프장에 해당되는 경우를 제외. 9. 그 밖에 해당 지역의 농지규모ㆍ농지보전상황 등 농업여건을 고려하여 시(특별시 및 광역시를 포함)ㆍ군의 조례로 정하는 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해하는 시설

▷ 5년의 기산일 
준공검사필증을 교부한 날, 건축물대장에 등재된 날, 그 밖의 농지의 전용 목적이 완료된 날

 

● "다른 목적으로 서용하고자 하는 경우" 예시

1. 농지법 시행령 제44조제3항제2호에 해당하는 시설 안에서 "건축법시행령"별표1 제3호(소매점)를 제6호(종교시설) 또는 제11호(노유자시설)로 변경하는 경우에는 용도변경 승인대상이 아닙니다.
2. 농지법시행령 제44조제3항제2호에 해당하는 시설을 농지법시행령 제44조제3힝제3호 또는 제4호에 해당하는 시설로서 각 호를 변경하는 경우에는 용도변경 승인절차를 거쳐야 합니다.

이 경우 전용목적 사업 완료 후 5년 이내에 농지에 설치가 제한되는 시설로의 용도변경은 허용되지 않으며 농업진흥지역은 농지전용허가(신고)시 전용목적 사업 완료 후 5년이 경과한 경우에는 용도변경 승인은 받지 않아도 되나, 농업진흥지역 행위제한은(농지뿐만 아니라 잡종지. 대지 포함)계속 적용을 받아 농업진흥지역안에 설치할 수 있는 시설이외의 용도로는 사용할 수 없습니다.

 

농지 용도변경 승인은 타당한 이유가 있어야 하는 것으로 단순한 소유자의 변동은 타당한 이유가 되지 않습니다.
농지가 경매로 나온 경우 토지대장 등을 확인하여 지목이 전, 답, 과수원에서 현재의 지목으로 바뀌었다면 변경시점이 언제인지, 5년 전이라도 타당한 이유로 용도변경 승인이 나오는 경우, 용도변경을 할 수 있으나 면제되거나 감면받았던 농지보전부담금을 납부해야 합니다.
5년이 경과하면 농지법에 따른 용도변경 승인대상이 아니므로 다른 용도로 사용할 수 있습니다.

 

※ 용도변경 승인을 받지 않으면 원상회복 대상이 아니고  고발(형사처벌)대상입니다.
사업부지 중 일부만의 용도변경은 되지 않습니다.

● 농지 타용도 일시사용허가(농지법 제36조)
농지를 농지전용허가를 받지 않고 타용도로 일시사용 하려는 자는 일정기간 사용한 후 원상복구를 조건으로 일시사용 허가를 받아야 합니다.

 

● 경매로 나오는 물건 중 해당 농지에 건물이 일시사용되는 경우
현장에 가보니 간이 농업시설 건물이 있는 경우 이 농지를 낙찰받으면 건물까지 사용할 수 있는 것으로 알지만 이는 일정 시점이 지나면 철거하고 원상회복해야 합니다.
따라서 해당 건물이 타용도 일시사용 허가로 설치되었는지 여부를 지자체에 확인해야 합니다.

 

● 타용도 일시사용 허가를 받은 농지인데 경매감정시 지목이 대, 잡종지 등으로 평가된 경우
대 or 잡종지로 감정평가된 농지를 경매로 싸게 낙찰받았다고 하지만 현실은 농지입니다.
농지 타용도 일시사용은 지목변경이 수반되는 농지전용이 아니고 기간 만료 후 원상복구하는 조건입니다.
농지가 잡종지로 사용중이며 현장을 가보니 주차장과 현장사무실, 컨테이너 박스도 있다면 타용도 일시사용 허가받은 농지인지 여부를 확인해야 합니다. 

 

다음 포스팅은 산지 임야의 용도변경에 대해 알아보갰습니다.