지역주택조합 절차 조합원 자격 체크리스트

이전 포스팅에서 지역주택조합 아파트의 개념과 문제점 등에 대해 알아봤습니다.

지역주택조합 아파트 사기 문제점

이번 포스팅은 지역주택조합 아파트 사업절차 조합원 가입시 체크리스트 등에 대해 알아보겠습니다.

​주변 시세보다 싼 착한 분양가 지역주택조합 아파트를 선택하는 가장 큰 이유입니다.
청약통장이 없어도 된다는 것은 차후 선택
자신의 이익에 부합되는 면만 바라보는게 가장 큰 문제입니다.
자신의 이익 = 착한 분양가
착한 분양가는 귀에 쏙 들어오고 자신의 이익에 반하는. 자신이 보고싶어하지 않는 리스크는 제대로 보이지 않죠.

지역주택조합 아파트의 홍보도 여기에 맞춰지죠
착한 분양가는 각인되고 리스크는 아무 문제 없으니 곧 해결된다는 지역주택조합의 말을 곧이곧데로 믿는 다는 것이죠
다시한번 지역주택조합 아파트 사업의 모든 부담과 책임은 조합원 몫이라는 것을 각인시키면서 시작합니다.

● 지역주택조합 조합원 자격
지역주택조합은 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 결성한 조합. 즉 개인이 주택을 마련하기 위하여 결성한 조합으로 조합원 자격은
- 주택조합설립인가 신청일(투기과열지구는 조합설립인가 신청일 1년전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않거나 85㎡이하의 주택 1채(당첨자 및 이를 승계한자 포함)를 소유한 세대주

주택소유 여부는 시장이 주택공급에관한규칙 제52조에 따라 국토교통부의 주택전산망 검색에 의하되 구체적인 판정기준은 주택공급에 관한 규칙 제53조에 따릅니다.
조합설립인가.사업계획승인.사용검사시 반드시 주택전산망 검색을 실시하여 조합원 자격을 확인하도록 하고 있습니다.
외국인.이민자.외국시민권자 등은 주민등록법상 세대주 자격을 갖출 수 없기에 조합원이 될 수 없습니다.

- 조합설립인가 신청일 현재 서울.인천.경기도 지역에 6개월 이상 거주한 자(사업지역에 따라 다름)

● 지역주택조합 가입비 등의 반환
주택법 제11조의 6에따라 주택조합 가입 신청자가 가입비 등을 예치한 날로부터 30일이내에 청약철회를 하는 경우 가입비를 반환하도록 규정하고 있습니다.
▶ 조합 탈퇴 및 분담금 반환 등에 관한 사항은 해당 조합규약이나 계약내용 등을 정확하게 확인해야 합니다.

​● 조합설립인가 후 거주지를 이전한 조합원의 자격 요건 충족
지역주택조합의 조합원 자격은 해당 주택조합의 조합설립인가 신청일을 기준으로 판단합니다.
▶ 조합설립인가를 받은 주택조합의 조합원(인가신청일 기준 자격 요건을 충족한 조합원)이 다른 행정구역으로 거주지를 이전하더라도 조합원 자격은 유지됩니다.

​● 동,호수 지정 및 분양가격
동,호수 지정시기는 사업계획승인 인가 이후 조합총회를 통해 결정되고 분양가격 등은 주택건설 사업계획승인 및 분양승인을 받아야만 확정될 수 있습니다.
▶ 조합원 가입단계에서 동,호수 지정이 가능하다고 할 수 있으니 주의해야 겠죠

● 지역주택조합 조합원 가입시 체크리스트
노후 주택지나 재개발 정비구역 등이 해제된 지역을 사업대상지로 하여 지역주택조합 사업을 추진하는 곳이 늘고 있으며 지역주택조합 업무대행사가 조합원을 모집하면서 "아파트분양"인 것처럼 허위.과장 광고하는 사례가 증가하고 있기에 체크리스트 확인하시기 바랍니다.
▶ 지역주택조합 조합원 모집에 대해 시청의 신고를 받았더라도 시청이 지역주택조합 사업을 보증하는 것은 아닙니다.

조합원 모집시 홍보하는 내용은 사업계획안이지 확정된 사항은 아닙니다.

▶ 조합원 모집 신고시 해당 주택건설부지의 50%이상 토지의 사용권원을 확보해야 하며 주택조합설립인가 신청시 해당 주택건설부지의 80%이상 토지의 사용권원 확보와 15%이상의 토지소유권을 추가로 확보해야 합니다.

애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원을 모집하는 경우도 있으니 해당 지역주택조합의 사업절차가 어디에 해당하는지와 토지 사용권원 및 토지소유권 확보 비율을 확인해야 합니다.

▶ 주택건설사업계획 승인 신청시 95%이상 토지의 사용권원을 확보(착공시 100%)해야 하며 토지소유권 확보에 필요한 시간과 비용은 조합원이 부담하게 됩니다.

다시 말씀드리지만 지역주택조합 아파트 사업의 모든 비용은 조합원 몫입니다.

▶ 아파트 동,호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 확정될 수 있습니다.
사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동.호수 지정, 확정 분양가 제시를 하는 경우도 있으니 주의해야겠죠

▶ 조합원 모집단계에서 조합원 분담금(분양가)는 확정된 것이 아니며 사업경과에 따라 변동될 수 있으며 증가분은 조합원이 부담하게 되며 납부거부 등에 대해 연체금이 발생할 수 있습니다.

▶ 조합원 모집시 광고하는 시공예정자는 사업초기 브랜드만 제공할 뿐 보증의무가 없으며 시공예정자가 시공하지 않을 수 있습니다.                                                                                                                                                                          즉 최초 건설사가 바뀔 수도 있다는 점.

▶ 조합이 시공사와 공동사업 협약을 체결해야 비로소 시공사에게 사업추진에 대한 책임이 있습니다.

▶조합원 모집시 제시하는 계획도면과 전시 모형 등은 임의로 작성된 것으로 심의 및 사업승인과정에서 계획이 변경될 수도 있음을 유의해야 합니다.

▶ 해약시 환급 절차와 위약 규정 업무추진비는 환불불가. 계약금의 10%를 위약금으로 변제 등을 반드시 확인해야 합니다.
조합원 가입 계약서를 꼼꼼히 읽어봐야 겠죠
더불어 조합 규약도 확인해야 합니다.

▶ 관리자금의 투명성과 안정성 등이 확보되어야 하며 금융시장에서 인정받는 자산관리.신탁회사가 자금 관리를 하는지 확인해야 합니다.
신청금 입금시 계좌 예금주가 신탁회사인지 반드시 확인해야 합니다.

▶ 가입계약서나 정관의 내용을 확인하여 불합리한 조항이나 문제점 등이 있다면 반드시 가입전에 확인이 필요하고 조합원의 권리를 보장받도록 해야 합니다.

​살면서 우리가 놓치는 부분이 많이 있습니다. 그 중 하나가 계약서나 약관 등을 제대로 보지 않는 것
글 읽는게 좀 귀찮기는 하죠 
그러나 한 두푼이 걸린것도 아닌 인생 최대의 쇼핑이 될 수도 있는데 특히나 지역주택조합 가입시에는 가입계약서 정관 등 꼼꼼이 읽고 확인 후 계약하시기 바랍니다.