시가화 용지 시가화 예정용지

● 시가화 지역
도시 내 주거 ,상업, 공업지역 
⇔ 이를 제외한 전 지역은 비시가화지역으로, 도시지역의 녹지지역과 비도시지역

● 시가화 용지
시가화지역인 주거, 상업, 공업지역의 용지(토지)
개발, 도시화가 완료된 토지로서 토지의 가치 대부분이 가격에 반영되었기에 당연 비싸죠
투자 수익을 기대하기 어렵겠죠

● 시가화 예정용지
말 그대로 향 후 시가화가 될 용지, 미래에 도시로 변모할 땅을 말합니다.
시가화용지가 기개발지라면 시가화예정용지는 다음 개발 순위가 될 것이기에 투자로서 메리트가 있는 투자 대상이죠.
용도지역제를 통해 개별 건축물의 용도와 밀도를 관리하기 위해 지정되는 시가화용지와는 달리 시가화예정용지는 공공이 추진하는 각종 개발 계획을 실현시키기 위한 사업용지를 사전에 확보하기 위하여 지정합니다.
과거, 시가화예정용지의 위치를 표시하도록 하였으나 2008년 지침을 개정하면서 아예 시가화예정용지의 위치를 도면에 표시하지 못 하도록 합니다.(아쉬운 부분이죠)

​● 시가화 예정용지와 지구단위계획
비시가화지역(자연녹지.계획관리지역.개발진흥지구)에 지정된 시가화예정용지를 개발용도인 주거.상업.공업지역으로 전환할 때는 난개발이 발생하는 것을 방지하기 위하여 지구단위계획을 수립하도록 하고 있습니다.

● 시가화예정용지 도시스프롤
공영개발에 의한 도시스프롤이 큰 비중을 차지하는 우리나리에서 시가화예정용지는 비시가화지역에서 추진되는 대규모 개발사업의 총량과 시기를 조절하는 핵심적인 정책 수단입니다.
※도시스프롤 현상
도시의 성장.확장 과정에서 도시가 교외지역으로 확장되는 현상

​● 시가화예정용지의 문제점
▷ 도시.군기본계획 수립에 있어서 저성장 시대의 여건 변화와 인구 지표는 밀접한 연관
→ 인구지표는 장래의 도시.지역의 성격과 전반적인 물리적 환경의 규모를 결정하는 기본 척도
→ 저성장 시대 도시.군계획에서는 현실에 기반을 둔 명확한 인구실태 분석과 이를 토대로 한 인구지표 설정이 중요하지만 현실은 그렇지 않다는~~~

▷ 저성장이 지속됨에도 불구하고 여전히 계획인구 과다설정을 통한 확장적 도시.군계획을 수립
→ 목표연도 계획인구의 과다설정은 기반시설의 과다계획, 토지의 과소비, 신재된 개발 등 신규 과다개발을 초래할 수 밖에 없기 때문에 계획인구의 현실성 있는 설정이 중요합니다.
→ 저성장 상황에서 도시 주변 지역에 개발되는 시가화예정용지로 인한 시가지 확장은 추가적인 사회적 비용을 초래
→ 국가 전체의 인구 성장이 없는 상황에서 특정 지역에 인구가 증가한다는 것은 다른 지역의 인구감소를 의미하죠
모든 지자체가 인구성장을 목표로 하는 것은 불가능한 일이죠

▷ 2015년 대비 목표연도 계획인구는 특,광역시 25.1%, 시지역 44.5%, 군지역 62.9%가 증가는하는 것으로 계획되어, 인구수가 적은 군지역의 증가폭이 가장 큼

예전 자료이지만 지금은 저 수치보다 더 안 좋겠죠

▷ 실현가능성이 희박함에도 불구, 거의 모든 도시,군기본계획상 목표인구가 증가하는 것으로 설정

▷ 저성장 인구감소에도 불구 개발 및 성장을 전제로 한 시가화예정용지 확보 지속
→ 현실을 고려하지 않은 목표인구 설정은 시가화예정용지의 외연적 확대로 연결
특.광역시 18k㎡ 감소, 시지역 219k㎡, 군지역 86k㎡ 증가

▷ 과다한 목표인구 설정과 시가화예정용지 확대는 도시기반시설, 공공시설 확충 등 예산낭비와 비효율성 초래 

▷ 저성장 인구감소 시대임에도 불구하고 지자체들이 실현 가능성이 희박한 목표인구를 설정하면서 시가화예정용지가 과다하게 지정 확대되고 있는 현실에서 시가화예정용지가 메리트 있는 투자대상이긴 하지만 세심한 주의가 필요합니다.

​● 우리나라의 국토개발은 선계획 후개발, 개발에 앞서 계획이 선행되어야 한다는 의미입니다.
시가화예정용지는 도시의 팽창과 확장방향을 대략적으로 보여주기에 시가화예정용지로 지정될 수 있는
자연녹지.계획관리지역.개발진흥지구의 토지를 선별적으로 눈여겨 보는 것, 토지 투지의 올바른 방법 중 하나입니다.

다음 포스팅은 시가화 조정구역의 건축 행위제한에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니