토지 분할 공유물 분할 기획부동산 사기

이번 포스팅은 토지 분할과 공유물 분할 기획부동산의 토지 분할 사기 등에 대해 알아보겠습니다.

 

● 토지 분할
토지 분할이란 한 필지의 토지를 2필지 이상의 토지로 나누는 것을 말합니다.
토지 면적에 따라 한 필지를 2개로 나눌 수 있고 그 이상으로 나눌 수도 있죠.

예를 들어 600평 정도의 농지를 매압해서 전원주택을 건축하는 경우 200평 정도를 농지전용허가와 개발행위허가를 받아 건축을 한 후에 그 건축물의 사용승인을 받으면 200평은 대지로 전환됩니다.
나머지 400평은 그대로 농지로 남아 농사 등을 지으면 되죠
600평이었던 농지가 200평의 대지와 400평의 농지로 분할되는 것입니다.

또한 1필지를 2명 이상이 공동으로 구입하면 공유 지분으로 공유자가 되고 부모가 사망하여 여려명의 자식들에게 상속되는 경우 지분으로 상속되어 공유자가 됩니다.

 

● 공유물 분할
공유토지인 경우 공유자들간의 합의로 팔 수 있고 공유자 전원의 합의하에 자기 지분 비율만큼 나누어 가질 수도 있는데 이것을 공유물 분할이라고 합니다.

● 기획부동산의 토지 분할 사기
토지 분할의 나쁜예로 기획부동산의 토지 분할 사기가 있습니다.
기획부동산은 일반적으로 개발 자체가 거의 안되는 상대적으로 지가가 가장 싼 임야를 매입, 이 저가에 매입한 임야를 토지에 대하여 잘 모르는 일반인에게 지분형식으로 비싸게 팝니다.
개발행위가 안 되는 것은 차치하더라도 가격이 저렴한 임야인데다가 큰 면적의 토지를 구입하기에 규모의 경제가 적용되어 아주 저가에 토지를 매입하게 되죠
이 토지를 각종 사기성 호재와 말빨로 현혹시켜 고가에 판매를 하게 됩니다.
기획부동산에 속아 토지를 구입한 사람들은 지분으로 토지를 소유하게 되고 공유자가 됩니다.
문제는 공유토지의 분할 즉 공유물 분할은 공유자 전원의 합의가 있어야 하는데 지분권자들이 서로를 모르는 것도 문제지만 수십.수백명 전원의 합의가 이루어지는 것은 거의 불가능하다고 봐야겠죠
또한 지분으로 토지를 구입했기에 전체 토지에서 내 토지의 위치가 특정되지 않고 지분형식으로 소유하게 됩니다.
공유토지내에서 지분권자들의 위치가 특정되지 않는다는 것, 

서로 좋은 위치를 가지려 할 것이기 때문에 합의가 이루어 질 수 없습니다.
지분권자들이 자기 지분의 단독 처분은 가능하지만 사용.수익이 제한되는 지분 매매에 애초부터 개발이 불가능한 토지를 매입했기에 사 줄 사람이 없습니다.
자손대대로 물려줄 토지를 구입한 것이나 다름없죠

​좀 더 진화된 기획부동산의 수법을  보겠습니다. 예시입니다.

위 임야는 분할이 다 되어 있기에 지분이 아닌 필지별로 소유하게 됩니다.
토지 투자에서 가장 먼저 확인해야 하는 것이 도로에 접했는지 여부 입니다.
문제는 초록색으로 색칠된 부분은 1필지로 일반인은 도로로 생각 할 수 있습니다.
그러나 저 초록색 부분은 도로가 아닌 임야입니다(지목은 중요하지 않지만)
도로라고 생각되는 필지의 토지이용계획확인원 살펴보죠

정상적인 개발업자라면 위 임야를 산지전용과 개발행위허가를 받아 도로를 개설 후 각 필지별로 개발.건축이 가능한 토지로 만든 후 매매를 하겠죠
저 초록색 부분이 (법정)도로와 접해 있다면 진입도로로 인정받을 수도 있지만 저 초록색 부분은 법정도로와 접하지도 않았습니다.
지적도상 도로로 보이게끔만 한 토지로서 위 개별 필지들은 개발.건축이 불가능한 토지, 즉 맹지입니다.

 

위 개별 필지 중 A필지 한 번 보겠습니다.

산림보호구역.공익용산지로 벌써 단어부터 "보호"."공익" 어감이 개발하고는 거리가 멀어보입니다.
더불어 역사문화환경보존지역 등 제한이란 제한은 다 있는 듯 합니다.
설령 도로에 접해 있다 하더라도 산림보호구역 공익용산지 등으로 지정됐으니 개발.건축이 거의 안되는 토지라고 봐야합니다.

 

향 후 그럴일은 없겠지만 운이 좋아 국책사업.공익사업 등으로 위 임야들이 수용되지 않는 한 자손대대로 물려줄 세금만 납부해야 하는 토지일 뿐이죠.

 

다음 포스팅은 개발행위허가 대상 중 하니인 토지 분할 기준에 대해 알아보겠습니다.