용도지구 용도구역 용도지역의 보완

이전 포스팅에서 토지의 현재가치. 이름이라고 할 수 있는 지목과 함께 토지 투자시 기본적으로 알아야 하는 토지의 미래가치를 보여주는, 토지의 계급 용도지역에 대해 알아봤죠.

용도지역 도시지역 비도시지역 건폐율 용적률

이번 포스팅은 용도지역의 제한을 강화 or 완화하여 용도지역을 보완해주는 용도지구 용도구역에 대해 알아보겠습니다.

​● 용도지구
용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적률.높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로서 용도지역의 기능을 증진시키고 미관.안전.경관 등을 도모하기 위하여 도시.군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

위 그림에서 개발진흥지구.자연취락지구.집단취락지구 등은 용도지역의 제한을 완화하는 지역으로 

개발진흥지구의 경우 비도시지역 지정시 건폐율은 40% 자연녹지지역 지정시 30%로 완화해 줍니다.
녹지지역과 비도시지역의 취락을 정비하기 위하여 지정하는 자연취락지구의 경우 건폐율을 60%의 범위에서 완화해주죠
개발제한구역(그린벨트)안의 취락을 정비하기 위하여 지정하는 집단취락지구의 경우에도 완화된 건축제한과 건폐율을 적용받을 수 있습니다.
반대로 경관지구.방화지구.방재지구 등은 용도지역의 제한을 강화하는 지역입니다.
경관지구의 경우 도시.군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없고 경관지구내 도로변으로 3m 건축선 후퇴의 규제가 있죠
방화지구의 경우 용도지역의 건축물에 관한 규정이 아니라 더욱 강화된 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용하게 되죠
방재지구의 경우 비도시지역에서 건축신고로 가능한 건축물도 건축허가를 받아야 합니다.
이는 절차가 복잡해지고 추가적인 비용이 들어가게 된다는 것

​용도지구를 정리하면 개별적으로 지정된 특정영역내에서 개발사업의 촉진 또는 특정기능의 육성.활성화 등 인위적 목적 달성을 위해 지원이나 규제를 하는 토지영역입니다.

​● 용도구역
용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적률.높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로서 시가지의 무질서한 확산방지, 체계적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정.관리 등을 위하여 도시.군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

흔히 그린벨트라고 하는 개발제한구역은 말그대로 개발을 제한하는 지역입니다.
원칙적으로  6개의 개발행위 중 토석 채취 외에는 개발행위를 할 수 없습니다.
예외도 있긴 하지만 허가를 받아야 하죠.
도시자연공원구역도 개발제한구역과 거의 비슷하다고 보면 됩니다.
용도구역은 거의 대부분이 제한을 강화하는 지역이지만, 대부분 자연환경보전지역에 지정되는 수산자원보호구역의 경우 건폐율을 40%로 완화해줍니다.
자연환경보전지역의 건폐율이 20%이니 따블이죠
또한 자연환경보전지역에서 허용이 안되는 휴게음식점이 가능하고 지목이 임야가 아닌 토지에 건축하는 330㎡ 미만의 일반음식점도 허용이 됩니다.
휴게음식점과 일반음식점은 비도시지역 중 계획관리지역에만 허용되니 대박이죠

​용도구역을 정리하면 특정지역 시설물의 보존 또는 활동.기능의 보호 등 주로 공익적 목적을 위해 해당 지역이나 그 주변에 대해 강한 행위제한을 하는 토지 영역입니다.

 

● 용도지역 vs 용도지구 vs 용도구역

용도지역 용도지구 용도구역을 정리하면
행위제한에서 용도지역은 건축물의 용도.종류.밀도 등 국토계획법에 의한 행위제한을 하고 용도지구는 용도지역의 행위제한을 완화하거나 강화하지만 용도지역의 제한범위내에서 하게 됩니다.
그러나 지구단위계획과 개발진흥지구 또는 성장관리방안 등과 맞물려 개발이 이루어지면 국토계획법상 용도지역의 제한을 초과하여 개발 될 수도 있습니다.
용도구역은 용도지역.용도지구의 행위제한과는 별도로 행위제한을 하게 됩니다.
국토계획법과 개별법을 적용하기에 제한이 많을 수 밖에 없습니다.

예를 들어 

농업진흥구역은 국토계획법의 건폐율.용적률은 적용받지만 그 외 행위제한은 농지법의 적용을 받게 되죠
2개 법령을 적용받기에 행위제한이 강할 수 밖에 없습니다.

 

Written by 성공마침표 지니