용도지역 도시지역 비도시지역 건폐율 용적률

이전 포스팅에서 토지의 현재 가치와 용도를 알려주는, 토지의 이름이라고 할 수 있는 "지목"에 대해 알아봤죠

지목 종류 토지의 이름 지목과 용도지역 비교

부동산은 지역에 따라 가격차가 존재하지만 이미 정해진 용도지역에 따라 운명이 결정 될 수 있습니다.
과거 우리나라에는 신분제도가 있었고 인도는 현재도 카스트 제도 라는 신분제도가 있죠
신분제도하에서 사람은 정해진 신분과 그 신분에 의해 운명이 결정되는 것처럼 토지에도 용도지역이라는 사람으로 치면 정해진 신분과 운명이 있습니다.
신분제도 하에서 신분의 등급이 나뉘듯이 토지도 용도지역에 의해 등급이 나뉘어집니다.

​이번 포스팅은 토지의 미래가치를 보여주는 토지의 신분제도,계급이라고 할 수 있는 용도지역에 대해 알아보겠습니다.

●  용도지역
용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율,용적률.높이 등을 제한함으로 토지를 경제적.효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 위해 서로 중복되지 않게 도시.군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

용도지역은 토지의 이용실태 및 특성 장래의 이용방향, 지역간 균형발전 등을 고려하여 구분되며 각각의 대분류는 다시 세분되어 지정됩니다.
용도지역은 먼저 도시지역과 비도시지역으로 구분됩니다

비도시지역이란 법적 용어는 없으나 도시지역이 아닌 지역으로 보편적으로 쓰이고 있습니다.
도시지역은 녹지.주거.공업.상업지역으로 구분되며 비도시지역은 자연환경보전지역.농림지역.관리지역으로 구분됩니다.
도시지역 4개 비도시지역 3개로 구분된 용도지역은 다시 세분되지만 자연환경보전지역과 농림지역의 세분은 없습니다.
내용의 이해를 위해 용어정리부터 하죠

▶ 건폐율
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율로서 예를 들어 건폐율이 60%라면 100평의 대지에 60평의 바닥면적으로 건축을 할 수 있다는 것입니다.

▶ 연면적
연면적은 건축물 각 층의 바닥면적의 합계

▶ 용적률
용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율로서 용적률이 150%라면 100평의 대지에 150평으로 건축을 할 수 있다는 것입니다.
지하층과 주차장 등으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외됩니다.

▶ 비도시지역

비도시지역 중 관리지역은 보전관리.생산관리.계획관리지역으로 세분됩니다.
농림지역과 자연환경보전지역은 세분화 되지 않습니다.
농림지역.자연환경보전지역.보전관리.생산관리지역의 건폐율.용적률은 동일합니다.
그렇다고 이 용도지역의 가치가 동일할까요?
건폐율.용적률은 동일하지만 행위.건축제한에서 차이가 있습니다.
즉, 건축할 수 있는 건축물의 차이가 있다는 것이죠
예를 들면 보전관리지역에서 건축이 안되는 자원순환관련시설 중 고물상이 생산관리지역에서는 허용되는 식입니다.

 

비도시지역의 용도지역 중 가장 높은 계급은 계획관리지역으로 건폐율.용적률이 가장 높습니다.
또한 건축행위 제한이 가장 약한 용도지역입니다.
즉, 허용되는 건축물이 가장 많다는 것이죠
비도시지역 중 휴게음식점 일반음식점은 계획관리지역에서만 허용됩니다.
숙박시설도 가능할 수 있습니다.  

 

비도시지역은 여려층을 높게 건축하는 것보다 1층 바닥면적을 얼마나 넓게 사용할 수 있느냐가 중요합니다
즉, 용적률 보다는 건폐율의 비중이 더 크다고 할 수 있죠.
그래서 건폐율이 다른 용도지역보다 100%p 높은 계획관리지역의 가치가 가장 높고 허용되는 건축물이 가장 많기에 비도시지역 중 개발압력이 가장 높은 지역입니다.

​▶ 도시지역

도시지역 중 녹지지역은 보전녹지.생산녹지.자연녹지지역으로 세분됩니다.
건폐율은 동일하지만 용적률에서 차이가 있습니다.

 

용어정리 간단히 하겠습니다.
※ 시가화예정용지
향후 시가화가 될, 미래에 도시로 변모할 토지
※ 시가화용지
시가화지역인 주거.상업.공업지역의 토지

시가화 용지 시가화 예정용지

생산녹지지역과 자연녹지지역의 용적률은 동일하지만 허용되는 건축물이 자연녹지지역이 더 많다는 것
또한 자연녹지지역은 "시가화예정용지"의 지정대상이 될 수 있고 장래 "시가화용지"가 될 수 있는 가능성이 높아 녹지지역 중 가장 뛰어난 투자가치가 있다고 할 수 있죠

 

→ 주거지역

도시지역 중 주거지역은 전용주거지역과 일반주거지역 준주거지역으로 나뉘고 전용주거지역은 다시 1.2종 일반주거지역은 다시 1.2.3종으로 세분됩니다.
도시지역에서 주거지역부터는 토지 투자로서 메리트가 거의 없다고 봐야 합니다.
개발이 다 완료된 완성품으로서 토지가치가 토지가격에 거의 다 포함되어 있어 시세차익을 기대하기가 어렵죠
전용주거지역에서는 간혹 가능할 수도 있지만 토지 투자는 가치에 비해 저평가된 토지가 많은 녹지지역. 비도시지역의 토지를 타겟으로 하는 것이 좋겠죠
상대적 소액투자로 수익을 기대할 수 있기 때문이죠.

 

→ 공업지역

→ 상업지역

도시지역 중 상업지역은 유통상업.근린상업.일반상업.중심상업지역으로 세분됩니다.
상업지역은 용도지역의 최상층 계급이라 보면 되겠네요
도심의 노른자땅입니다.
건폐율.용적률이 가장 높아 고밀도 개발이 가능하죠
땅값이 가장 비싼 지역입니다.

​용도지역의 건폐율 용적률은 국토계획법이 정한 범위가 최대한도이며 이 범위내에서 해당 지자체 조례로 정해지게 되죠.
투자 대상 토지가 있는 지자체 조례를 확인해야 하며 더불어 허용되는 건축물도 지자체 조례로 정하게 되어 있으니 토지를 매입할 경우  해당 지차체에서 확인해야 합니다.

​용도지역을 정리하면
자연적.인문적으로 공통된 성격 .조건을 지닌 일반적 영역으로서 일정한 목적을 위해 특정의 행위 및 용도를 규제하거나 유도하기 위한 토지영역입니다.

​다음 포스팅은 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하는 등 용도지역을 보완해주는 용도지구 용도구역에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니