경매 신탁 공매 위반건축물 특수물건 낙찰 공동투자 사례

이번 포스팅은 공.경매 물건 선정 후 지인 3명에게 공동으로 투자할 것을 권유하여 2019년 10월에 낙찰받은 물건에 대한 사전조사 → 입찰 → 낙찰 → 부동산 인도 → 매각 → 수익실현까지의 과정을 다뤄보겠습니다.

분당에 위치한 노유자시설(실버타운)입니다.

그럼 노유자 시설에 대해 알아봐야겠죠.

"건축법"상 노유자시설의 범위에 노인복지시설이 포함됩니다.

"노인복지법"상 노인복지시설 > 노인주거복지시설 > 노인복지주택(실버타운)

노인복지주택의 설치.관리 및 공급 등에 관하여 노인복지법에서 규정된 사항을 제외하고는 주택법 및 공동주택관리법의 관련 규정을 준용합니다.

보건복지부와 국토교통부에서는 주택이 아닌 노유자시설로 해석하고 있고 기획재정부에서는 사실상 주거목적으로 사용하고 있으면 주택으로 해석하여 1세대 1주택에 포함되어 중과세 등의 과세를 하고 있습니다.

결론은 공매물건은 주택으로 생각하고 분석하면 됩니다.

실버타운의 "실버" 백발노인이라는 이미지가 있기에 근래에는 시니어타운이라고 하죠.

원칙적으로 실버타운의 매매거래와 입주자격은 만 60세 이상으로 한정, 예외적으로 2011.3월 노인복지주택거래 제한 완화를 골자로 한 노인복지법 개정안이 국회를 통과하면서 2008.8.4 이전 사업승인을 받은 노인복지주택은 만60세 미만도 거래.입주가 가능하게 됩니다.
2008.8.4 전후로 이전에 사업승인을 받은 실버타운은 거래와 입주에 아무런 제한이 없고 이 후 사업승인을 받은 실버타운은 거래.입주 제한이 있다는 점
수요가 한정적 일 수 밖에 없는 실버타운이지만 이 공매 물건은 거래 입주 제한을 피할 수 있는 물건인 점이 투자 메리트죠.

기대수명의 증가와 급격한 고령화 속도는 아파트와 달리 수요가 한정적일 수 밖에 없는 실버타운의 수요 감소를 완화해 줄 수 있는 요인입니다.

지인 3명이 공동으로 투자하여 낙찰받았습니다.
3명으로 투자한 이유는 수익은 낮아지겠지만 투자금액의 최소화, 

보다 근본적인 이유는 부동산 매각시 양도세를 낮출 수 있기 때문이죠.

뒷부분에서 설명하겠습니다.
공매물건은 5회차 때 5회차 최저매각가를 약간 상회하는 가격으로 2명 입찰,

차순위와 12만원 차이로 짜릿하게 낙찰 받았죠..
생소한 노유자시설 실버타운 이기에 유찰이 이리 됐을까요? 

한번 살펴보죠.

실버타운이 들어설 수 있는 최고의 입지라는 생각이 듭니다.
해당 실버타운은 도심형과 전원형의 장점을 모두 갖춘 도심-전원 절충형 실버타운입니다.
3면이 숲으로 둘러쌓인 도심속 전원주택이라 보면 되겠죠.

공매물건은 위반건축물입니다.

입찰자의 감소를 가져올 수 밖에 없는 요인이죠

경.공매 물건에 불법.위반건축물이라면 대출이 안 나올 확률이 높고 주거용 건축물인 경우 전세대출시 대출 불가입니다.

대출이 안나오면 현금으로 사면 되지만 전액 현금으로 살 사람이 얼마나 있을까요?

공매물건은 신탁 계약이 체결된 부동산입니다.
신탁부동산은 별도로 신탁원부를 발급받아야 하는데 신탁원부는 인터넷으로 발급이 안되고 직접 등기소를 방문.발급받아야 합니다.
신탁계약이 체결된 부동산이기에 신탁공매로 진행되어야 하는데 이 물건은 세금체납에 의한 압류재산 공매로 진행됩니다.

담보신탁 간단히 알아보죠.

담보신탁도 방식은 상이하지만 돈을 빌린다는 것은 일반대출과 동일합니다.
외부적으로 수탁자(신탁회사)가 등기부등본상 소유자이지만 내부적으로 위탁자(채무자)가 소유자이기에 부동산에 부과되는 세금 및 공과금 등도 위탁자가 납부하게 되죠.
▷ 담보신탁을 하는 이유
1. 근저당 설정보다 비용이 절감되고 대출한도가 높습니다.(방공제 無)
2. 신탁재산의 독립성 - 신탁등기 이후 압류.가압류 등이 불가합니다.
3. 환가시 유리 - 우선수익자(금융기관)의 요청으로 신탁공매 진행
⇒ 경매보다 절차.진행이 매우 신속합니다.
신탁등기 이후 압류.가압류 등이 불가능하지만 예외적으로 세금 중 당해세는 압류가 가능합니다.
200만원 정도의 당해세 체납 때문에 신탁공매가 아닌 압류재산 공매로 진행된 것이죠.

신탁원부의 신탁계약 내용 확인 후 이해관계인이 대위변제하면서까지 취소시킬 이유가 없어보였습니다.
공매 부동산의 점유자는 전입신고도 안했고 전입신고를 했다 하더라도 신탁등기 이후는 대항력이 없는 것과 동일합니다.

낙찰 후 소유권이전과 동시에 1억9천만원 대출을 받았습니다.

위반건축물은 대출이 안나오는데 어떻게 받았을까요? 

대출이 나왔다는건 위반건축물이 아니라고 간주하는 것

이 물건 문제해결의 key 이기도 합니다.

소유권 이전 후 점유자와 처음에는 부동산 인도에 관해 원만히 해결될지  알았으나 인도 협의가 되지 않아 명도소송을 진행 그 전단계인 점유이전금지가처분을 신청.집행까지 하게 됩니다.
점유이전금지가처분을 집행하니 점유자의 태도가 달라지면서 이사비용 요구도 안하고 한달안에 나가더군요
명도소송까지 갈 일도 없었습니다.
충분히 권원없는 불법점유자에게 심적 압박을 줄 수 있는 부동산 점유이전금지가처분

적은 비용으로 최대의 효과를 가져올 수 있는 낙찰자의 무기입니다.
경매는 대항력없는 임차인은 인도명령신청으로 해결 할 수 있지만 공매는 인도명령 자체가 없기에 최악의 경우 명도소송으로 가야한다는 사실은 알고 계셔야 합니다.

부동산을 인도받았으니 매각하여 수익실현하는 일만 남았습니다.

내부인테리어를 싹 다하면 좋겠지만 최소비용으로 도배 및 조명.전기스위치 교체 및 입주청소를 깨끗이 합니다.
문의는 종종 있었지만 실제 매매까지는 성사되지 않던 중 2021년 12월 초 매매계약을 하고 한달 후 잔금까지 하게 됩니다.

239,000,000원에 낙찰받아 335,000,000원에 매각, 9600만원 매매차익

9600만원에서 취득세 및 법무사비용 인테리어 비용 등 공제하니 양도차익 약 9100만원

9100만원에서 양도소득기본공제 각 250만원씩 총 750만원 공제하니 양도과세표준 약 8400만원

 

공동으로 투자하는 이유 중 하나
1인으로 투자할 경우 기본공제를 250만원만 받지만 공동투자는 인당 250만원씩 공제받는다는 점이죠

 

양도과세표준 8400만원에 세율을 곱하면 양도세가 산출됩니다.

주택으로 1년 이내는 40%, 1년 초과는 기본세율이 적용됩니다.(2021년 양도세율)

분당이 조정대상지역이고 분당소재 주택을 매각하기에 21년 당시에는 2주택자는 10% 3주택이상자는 20%의 중과세가 적용됐었죠

현재 다주택자 중과는 한시적 배제

3명 중 1명만이 주택을 소유하고 있어서 그 분만 10%의 중과세율을 적용받았고 1명이 지방에 상속주택을 지분으로 보유하고 있었으나 상속주택(지분)은 양도세 산정시 주택수에서 제외되기에 중과세없이 기본세율로 적용받았습니다.

공동투자의 장점 또 1가지 

1명으로 투자했다면 과세표준이 8400만원이기에 최고 24%(2주택자 34%)의 세율을 적용받지만 3명으로 투자했기에 8400만원을 3으로 나눠 과세표준이 각각 2800만원으로 줄어 최고 15%(2주택자 25%)로 세율이 인하됩니다.
공동투자가 유리한 이유 양도세에서 기본소득공제와 세율 인하 효과 입니다.

1억9천만원의 대출을 받았기에 실제 1인당 투자금액은 2500만원이 좀 안됩니다.
모든 투자비용 공제하고 양도세까지 납부하니 1인당 순수익은 2000만원 가까이 됩니다.
물건의 시세가 대략 4억정도 되는데 좀더 시간을 가지고 매각할 수 도 있었으나 대출이자와 관리비가 매달 120만원정도 지출되고 있었습니다.
지출비용이 부담된다하여 1년도 막 넘었고 싸게 낙찰받았기에 욕심안부리고 매수인 있을때 메메하게 된 것이죠

 

고급형 실버타운은 입주민이 이용을 하던 안하던 기본시설 및 각종 편의시설(사우나.수영장.헬스 등)이용료가 관리비에 포함되기에 관리비를 일반아파트와 비교하면 안됩니다.
이 물건도 그나마 공실로 해서 관리비에서 30%인하된 70만원 정도를 납부하고 있었죠

다음 포스팅에서는 경.공매 물건 낙찰 후 임차인(점유자)이 있을 경우 발송하는 내용증명.배달증명에 대해 알아보고 우체국 방문없이 인터넷 우체국에서 내용증명.배달증명을 작성하여.발송하는 방법을 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니