개발진흥지구 주거 관광휴양 산업유통 건폐율 용적률 용도지구

이전 포스팅에서 용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적률.높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용하는 지역임을 배웠습니다.

 이번 포스팅은 용도지역의 제한을 완화해주는 개발진흥지구에 대해 알아보겠습니다.

 

● 개발진흥지구 
주거, 상업, 공업, 유통물류, 관광, 휴양 기능 등을 집중적으로 개발.정비할 필요가 있는 지구로서"국토계획법"에 따라 도시관리계획으로 결정.고시된 지구

● 개발진흥지구 세분 지정

▶ 주거개발진흥지구

주거기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

종전의 "국토이용관리법"상 취락지구 중에서 향 후 주거지역으로 발전할 가능성이 있어 이를 계획적으로 개발할 필요가 있는 지역에 지정

▶ 산업ㆍ유통개발진흥지구

공업기능 및 유통ㆍ물류기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

▶ 관광ㆍ휴양개발진흥지구

관광ㆍ휴양기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

자연환경이 뛰어난 지역에 지정되어 자연환경 및 생태계가 훼손될 우려가 있으므로 채종림, 보안림 등의 지역은 특별한 사유가 없으면 지정대상에서 제외

▶ 복합개발진흥지구 

주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

주거.산업.유통.관광휴양 등 들 이상의 기능을 복합개발함으로서 개발의 상승효과가 기개되는 지역에 지정

▶ 특정개발진흥지구 

주거기능, 공업기능, 유통ㆍ물류기능 및 관광ㆍ휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발ㆍ정비할 필요가 있는 지구

 

● 개발진흥지구 지정 제한 지역
개발진흥지구는 "도시관리계획수립지침"에 따라 입지가 제한되는 지역인 자연환경보전지역(관광.휴양개발진흥지구는 제외), 문화재 및 문화재보호구역, 자연생태계보전지역, 접도구역,상수원보호구역, 특별대책지역(폐수배출시설이 입지하는 경우 제외) 등에는 지정 제한

● 개발진흥지구 건폐율

- 비도시지역 지정시 40% 이하

- 자연녹지지역 지정시 30% 이하

 

● 개발진흥지구 용적률

- 비도시지역 지정시 100% 이하

※ 개발진흥지구의 건폐율 용적률은 국토계획법상 한도이며 해당 지자체 조례에 따르기에 확인은 해야겠죠

 

● 개발진흥지구 건축제한

● 산업유통 개발진흥지구를 통한 공장건축 규제 완화(국토계획법 시행령 제19조의2)
민간이 녹지지역, 관리지역, 농림지역의 일부를 산업.유통개발진흥지구로 지정해줄 것을 지자체장에게 지정해 줄것을 제안할 수 있습니다.
다만, 제안을 위해서는 대상 부지(1만㎡ 이상~3만㎡ 미만)의 2/3이상 면적에 해당하는 소유권 or 토지소유자의 동의를 확보해야 하고 대상 부지에 원칙적으로 계획관리지역이 50% 이상 포함(자연녹지, 생산관리지역 중 도시.군기본계획에 반영된 지역은 계획관리지역으로 산정)되어야 합니다.

▷ 산업유통개발진흥지구 지정대상지역
- 자연녹지, 계획관리, 생산관리지역
다만, 계획관리지역에 있는 기존 공장의 증축이 필요한 경우 해당 공장이 도로,철도,하천,건축물,바다 등으로 둘러싸여 있어 증축을 위해서는 불가피하게 보전관리, 농림지역을 포함해야 하는 경우에는 전체 면적의20% 이하의 범위에서 보전관리, 농림지역을 포함 할 수 있습니다.

보전관리지역 농림지역을 20% 이상으로 활 수 있는 경우

1. 보전관리 또는 농림지역 해당 토지가 개발행위허가를 받는 등 이미 개발된 토지인 경우,

2. 보전관리 농림지역 해당 토지을 개발하여도 주변지역의 환경오염 환경훼손 우려가 없는 경우로서 해당 도시계획위원회의 심의를 거친 경우

▷ 진입도로(6m), 하수처리시설(공공하수처리시설에 유입), 녹지(완충녹지 확보) 등의 기반시설 설치계획,환경관리계획 등을 포함한 지구계획을 사전에 수립하여 제안

 

▷ 산업유통개발진흥지구에서 조례로 건축할 수 있는 건축물

1. 계획관리지역에서 건축이 허용되지 않는 공장 중 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 것

가. 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음ㆍ진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가ㆍ신고 대상이 아닐 것

나. 「악취방지법」에 따른 배출시설이 없을 것

다. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제9조제1항 또는 제13조제1항에 따른 공장설립 가능 여부의 확인 또는 공장설립등의 승인에 필요한 서류를 갖추어 법 제30조제1항에 따라 관계 행정기관의 장과 미리 협의하였을 것

→ 대기,수질 등 환경법령에 따른 오염물질 배출시설,설치허가 또는 신고대상이 아닌 비공해성 공장

 

2. 자연녹지, 생산관리, 보전관리, 농림지역에서 건축이 허용되지 않는 공장 중 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 것

가. 산업ㆍ유통개발진흥지구 지정 전에 계획관리지역에 설치된 기존 공장이 인접한 용도지역의 토지로 확장하여 설치하는 공장일 것

나. 해당 용도지역에 확장하여 설치되는 공장부지의 규모가 3천㎡ 이하일 것.

다만, 해당 용도지역 내에 기반시설이 설치되어 있거나 기반시설의 설치에 필요한 용지의 확보가 충분하고 주변지역의 환경오염ㆍ환경훼손 우려가 없는 경우로서 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 5천㎡까지로 할 수 있습니다.

 

● 개발진흥지구 투자
개발진흥지구의 토지라면 일단 해당토지의 용도지역은 무시하고 개발계획이 무엇인지부터 확인합니다.
개발진흥지구로 지정이 되면 개발계획이나 지구단위계획에 따르기 때문에 개발계획이나 지구단위계획에
위반되는 건축물을 건축 할 수 없습닉다. - 해당 지자체 확인

​도시.군관리계획으로 개발진흥지구로 지정되었다 하더라도 개발계획이 없다면 투자가치가 낮고 성장관리방안(성장관리계획), 지구단위계획과 맞물려 개발이 이루어진다면 투자가치 高

 

다음 포스팅은 지구단위계획에 대헤 알아보겠습니다.