경매 토지 임대차 건물 소유를 목적으로 하는 차지권

토지 지상에 건물소유를 목적으로 한다면 물권인 지상권을 설정하는 것이 가장 좋은 선택이겠지만 토지의 소유자는 지상권 설정을 기피하는 경향이 있기에 차선책으로 토지임대차 계약을 하게 됩니다.

 

토지 임대차 계약을 체결한 후 임차 토지 지상에 건물을 신축, 토지 임차인은 자기소유의 건물을 등기하게 되는데 그 건물의 보존등기 시점부터 제3자에게 대향력이 생기게 됩니다.
토지임대차를 등기하는 것이 아닌 건물 신축 후 신축건물을 등기하는 시점에 대항력이 생기게 되는데 이것을 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차 차지권이라고 합니다.
이번 포스팅은 경매와 토지임대차 차지권에 대해 좀더 알아보겠습니다.

민법 제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.   ②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

토지만 경매로 낙찰되더라도 이 차지권에 의해 토지임차인이자 지상건물 소유자는 토지임대차 기간이 남아 있다면 그 기간동안 토지를 계속 사용할 수 있고 기간이 만료되더라도 계약갱신청구권과 지상물매수청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

기간 만료시 차지권자는 낙찰인에게 계약갱신을 청구할 수 있고 낙찰자는 계약갱신을 거절할 수 있지만 거절하게 되면 그 지상물을 매수해야 합니다.
차지권자가 처음부터 지상물매수청구권을 행사 할 수는 없고 낙찰자가 계약갱신을 거절할 경우에 매수청구권을 행사할 수 있습니다.
토지만 경매로 매각되는 경우 차지권자는 문제의 소지가 없습니다.
반면 토지가 아닌 차지권자의 건물만 경매로 매각되면 문제가 발생하죠

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.   ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

차지권자의 건물만 경매로 매각되는 경우 건물 낙찰자는 토지 임대인의 동의가 없는 한(동의를 해 줄리 없겠죠) 토지임차권을 취득하지 못하고 토지를 임대인에게 인도해야 하며 매수청구권 행사도 불가능하기에 최악의 경우 건물 철거의 상황까지 갈 수 있습니다.
차지권의 대항력은 토지만 매매나 토지만 경매로 매각되는 경우에만 인정된다고 봐야겠죠
반대로 건물이 임대인의 동의하에 매매된다면 문제는 없지만 건물만 경매로 매각된다면 그 경매 물건에 입찰하면 안되겠죠
이러한 물건을 낙찰받게 된다면 토지소유자 의사에 따라 철거까지 갈 수  있기에 낙찰자는 only 토지소유자인 임대인만이 가능하겠죠

 

다음 포스팅은 수차에 걸쳐 지상권 및 지상권을 확장하여 법정지상권 관습법상 법정지상권에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니