처음부터 타인의 토지에 지상권이나 토지임대차와 같은 토지 사용권원에 의해 건물을 신축하여 토지소유자와 건물소유자가 달랐던 경우, 추후 일반매매나 경,공매 등으로 토지나 건물소유자의 변경이 있을 경우 건물소유자에게 대항력의 유,무는 중요한 변수가 됩니다.
왜냐하면 지상권의 존속기간이나 토지임대차 기간동안 토지를 사용.수익할 수도 있지만 건물을 철거해야 하는 상황도 나올 수 있기 때문이죠
이번 포스팅은 경매와 지상권 토지임대차에 대해 알아보겠습니다.
사례로서 알아보죠.
● 약정지상권에 의해서 타인 토지사용권을 갖게 되는 경우
지상건물 소유를 목적으로 토지에 지상권 설정등기를 하고 나서 건물 신축후 지상권자 명의로 건물을 보존등기한 경우로서
→ 지상 건물만 경매로 매각되는 경우
건물만 경매로 매각. 제3자 C가 낙찰받은 경우, 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미치므로 낙찰자는 지상권을 취득하게 됩니다.
→ 토지만 경매로 매각되는 경우
지상권이 설정된 토지를 낙찰받았다면 지상권의 선순위.후순위 여부에 따라 달라집니다.
선순위 : B지상권→A저당권→임의경매→C낙찰▶낙찰자 인수
후순위 : A저당권→B지상권→임의경매→C낙찰▶지상권 말소
● 토지임대차에 의해 타인 토지사용권원을 갖게되는 경우
토지소유자와 토지임대차계약을 체결하고 지상건물을 신축한 후 임차인 명의의 건물을 보존등기하는 동시에 그 건물에 근저당을 설정하는 경우로서
→ 토지만 경매로 매각되는 경우
| 민법 제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다. |
민법 제622조 제 1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다.
즉 토지에 임차권등기를 하지 않은 경우에도 임차인 소유의 지상건물을 등기하면 제3자에게 대항할 수 있어서 기존 임대차 계약에서 정한 잔여 임대차 기간 등을 제3자에게 주장할 수 있고 계약 기간 종료시에는 계약갱신청구권과 지상건물매수청구권의 권리를 가지게 됩니다.
주의할 점은 B의 건물을 보존등기하기 이전에 토지에 먼저 저당권이 설정되고 이 저당권에 의해 토지만 경매로 매각되는 경우에는 건물소유자B는 토지낙찰자 C에게 토지임대차로 대향력을 주장할 수 없습니다.
→ 지상건물만 경매로 매각되는 경우
건물만 경매로 매각, 제3자가 낙찰받은 경우 토지임대차는 채권계약이므로 토지소유자는 제3자인 낙찰자와는 아무 상관없이 종전의 임차인과의 관계이고 따라서 토지임차권도 성립이 안되고 권리의 승계 대상도 아닙니다.
고로 건물은 최악의 경우 철거 대상입니다.
이는 건물낙찰자가 토지의 임차권은 승계하지만 물권인 지상권과는 달리 토지임대차는 채권계약이므로 토지 임대인에게 대항할 수 없습니다.
다음 포스팅은 경매와 건물소유를 목적으로 한 토지임대차, 차지권에 대해 좀더 알아보겠습니다.
Written by 성공마침표 지니
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