약정 지상권 경매 법정지상권 관습법상 법정지상권

이번 포스팅부터는 수차에 걸쳐 지상권 및 지상권을 확장하여 법정지상권 관습법상 법정지상권에 대해 알아보겠습니다.

 

민법은 토지와 그 지상건물을 별도의 독립된 물건의 객체로 봅니다.
재산권에 관한 기본법인 민법에서 부동산을 토지와 건물로 구분하여 이원적으로 규정하고 있기에 부동산등기부도 토지.건물등기부로 대장도 토지.건축물대장으로 이원화되어 관리.운영되고 있죠

민법 제99조(부동산, 동산) ①토지 및 그 정착물은 부동산이다.

민법 규정에 의해 토지와 그 지상건물의 소유자가 각각 다를 수 있습니다.
그러나 아무 권원없이 타인의 토지위에 건물을 소유할 수 없을 뿐만아니라 현실적으로 지상에 건물이 없는 토지는 존재할 수 있으나 토지 없는 건물은 존재할 수 없기 때문에 이런 문제를 해결하고자 민법은 용익물권 즉 사용.수익으로서의 지상권에 관한 규정을 두어 토지소유권과 건물소유권간 법률관계의 조절을 하고 있습니다.
위에서 설명한대로 토지와 그 지상건물을 별개부동산으로 인정하는 결과 발생하는 법리상의 문제점을 극복하고자 민법은 그 보완책으로 지상권 제도를 규정하고 있습니다.

민법 제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

따라서 민법 제279조 지상권은 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로서 토지소유자와 그 토지상의 지상물을 설치 또는 기존에 설치된 지상물을 소유하고자 하는 자 사이에 물권적 합의와 지상권 설정등기를 함으로서 성립하는 관계로 특히 법정지상권과 구별하기 위해 일반지상권 또는 약정 지상권이라는 용어로 사용하기도 하나 일반적으로 지상권이라 하면 민법 제279조의 지상권을 의미하는 것으로 이해하면 됩니다.

 

한편 경우에 따라서는 위 지상권처럼 물권적 합의없이 상속,판결.취득시효.기타 법률의 규정에 의해 지상권이 성립되는 경우도 있는데 이 경우 지상권 설정등기 없이 성립됩니다.
지상권 성립요인 중 하나인 법률의 규정에 의해 등기 없이 성립하는 것이 법정지상권입니다.

 

● 약정 지상권 법정지상권 차이
1.성립원인
법정지상권은 법률 또는 관습법에 의해 인정되는 지상권이기에 토지소유자와 지상권자 사이에 설정계약에 의하여 성립하는 약정지상권과 그 성립원인을 달리 봅니다.
2.인정범위
법정지상권은 원칙적으로 기존 건물의 소유를 위해서만 인정되며 기존건물의 소유를 위한 것에 한정됩니다.
반면 약정지상권은 건물, 기타 공작물.수목의 소유를 위하여 인정되며 아직 건물이 건축되지 않은 상태에서 장래의 건물신축을 위한 지상권도 설정될 수 있습니다.
3.지료결정
약정지상권은 설정계약 또는 그 후의 계약에 의하여 지료의 지급여부.금액.지급시기 등을 정하는 반면 법정지상권은 먼저 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 이루어지면 그에 따르고 협의가 이루어지지 않는 경우에는 법원의 결정에 따르게 됩니다.
4.양도.설정 등 권한
약정지상권자는 민법 제282조에 의거 지상권을 양도하거나 이에 저당권을 설정할 수 있으며 토지를 타인에게 임대할 수 있습니다.
반면 법정지상권은 원칙적으로 지상권 양도.저당권 설정.토지의 임대 등을 할 수 없습니다.
단, 법정지상권을 등기하게되면 약정지상권으로 전환되기에 위 행위 등을 할 수 있게 되죠

민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. 제282조(지상권의 양도, 임대) 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.

● 법정지상권.관습법상 지상권 → 지상권 설정 배제(포기) 특약
▶ 저당권 설정에 의한 법정지상권
민법 제366조 저당권 실행에 의한 법정지상권의 포기 약정은 강행규정 위반으로 무효로 판시

▶ 관습법상 법정지상권
관습법상 법정지상권에 대해서는 지상권 배제(포기) 특약(약정)은 유효하다고 판시하고 있습니다.

● 법정지상권의 일반적(공통적)성립 요건
일반적 성립요건이라 한 이유는 법정지상권은 한가지 유형만 있는 것이 아닌 여려 유형이 있으며 성립유형에 따른 성립요건이 약간씩 상이하기에 공통적으로 일치하는 성립요건입니다.
1. 토지와 건물의 소유자가 동일인 일것 
토지와 건물이 동일인 소유에 속하였다면 굳이 지상권을 논할 필요가 없었을 것이고 이후에 토지.건물의 소유자가 어떤 원인에 의하여 달라진 경우 법정지상권을 인정할 필요성이 있는 것이므로 토지소유자와 건물소유자의 동일성 문제는 법정지상권이 성립되기 위한 필수 요건입니다.
2. 경매. 매매 등으로 토지.건물 소유자가 달라질 것
법정지상권은 동일인 소유였던 토지와 건물이 경매.매매 등을 원인으로 토지와 건물소유자가 달라진 경우에만 인정됩니다.
 ☞ 법정지상권은 민법 제187조의 규정에 의거 법률의 규정 또는 관습법에 의한 물권변동이므로 별도의 등기를 요하지 않습니다.

 

다음 포스팅은 법정지상권의 종류와 성립요건에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니