법정지상권 경매 물건 분석 입찰 전략

법정지상권 문제가 실무와 관련하여 자주 거론되는 것은 주로 경매의 경우입니다.
토지와 그 지상건물을 각각의 독립한 부동산으로 보는 민법하에서 일반매매나 상속 등의 경우 당사자간 협의나 법원의 결정 및 판결 등에 따라 토지이용에 관한 조정이 이루어질 것이므로 실제 법정지상권이 문제가 되는 경우는 거의 없다고 봐야 겠죠
그러나 소유자 및 채무자의 자유의사가 개입될 여지가 없는 상태에서 진행되는 경매 절차에서 토지만의 경매 사건이나 건물만의 경매 사건의 경우 법정지상권 문제가 발생하게 됩니다.
경매 절차상 "본 지상에 입찰외 건물 1동 소재함" "법정지상권 성립여지 있음"등 막연하게 기재되는 경매물건에 대하여 법정지상권에 익숙하지 않은 일반인이 소유자 및 이해관계인의 협조없이 해당 물건에 대한 정확한 권리분석을 한다는 것은 어렵다고 봐야겠죠.
경매에서 자주 등장하는 법정지상권, 사례를 중심으로 그 분석방법과 입찰전략에 대해 알아보겠습니다.

 

● 법정지상권 성립여지 있는 경매 물건 분석 방법
▶ 토지만의 매각인 경매물건인 경우

등기부상 권리관계 토지 등기부	경매기록 열람 매각물건명세여
1. 근저당 설정-지니은행 2020..05.21 - 채권최고액 1억 2천만원	1. 배당요구자 - 주택임차인 홍길동 - 근저당권자 지니은행 - 가압류채권자 지니 캐피탈
2. 가압류 설정-지니캐피탈 2020.06.16 - 설정금액 5천만원	2. 교부청구 - 인천세무서 - 미추홀구청 ◈ 지상에 입찰외 건물 1동 소재 법정지상권 성립여지 있음
3. 임의 경매-지니은행     강제 경매-홍길동

1. 지상에 건물이 소재하는 토지만의 경매사건입니다.
→ 법정지상권 성립여부가 분석의 핵심
2. 중복(이중) 경매사건입니다.
→ 임의경매(지니은행)와 강제경매(임차인)
주택임차인 홍길동은 임차보증금반환청구소송에서 승소한 후 강제경매 신청
3. 토지만의 경매사건에서 주택임차인도 토지를 강제경매 신청
→ 이는 지상에 주택이 소재하나 경매대상에서 제외되었음을 의미
→ 지상건물이 경매에서 제외된 이유를 확인하는 것이 필요
→ 그 이유는 종전의 건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하였으나 어떠한 사정으로 아직 신축건물 보존등기를 하지 못하였기 때문이라 추정
→ 이 때 신축건물의 보존등기를 하지 못한 이유를 규명하는 것이 분석의 관건

보존등기를 하지 못한 이유	분석 핵심
고의적으로 등기를 하지 않은 경우	강제집행 면탈 목적인지?
단순 사용승인 미신청인 경우	향 후 사용승인 가능 여부 확인
위반 건축물 해당 여부	해당 지자체 방문

4. 건축착공신고일과 토지근저당 설정일 비교
- 토지 근저당설정일이 착공일보다 빠르면 법정지상권 불성립
- 해당 사건의 경우 건물과 토지에 공동저당권을 설정 후 구 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축한 경우 신축건물에 법정지상권이 성립되지 않는다는 대법원 판례를 참조할 필요가 있습니다.

5. 경매토지의 개별공시지가 및 현지시세와 토지활용도.공지면적 등을 확인하고 청구 가능한 지료액을 산정 예측해본 후 최종 입찰 참여 여부 결정
- 청구가능한 지료 수익률이 7%이상이면 입찰을 고려해볼 여지가 있음
- 기타 건물소유자의 경제적인 능력.주변 개발 가능성 등을 종합하여 복합적으로 판단

 

● 토지만의 경매사건 입찰 전략
입찰 목적에 따라 그 전략도 달리 해야 합니다.

입찰 목적	입찰 전략
개발 실수요 목적	법정지상권이 성립되지 않는 경우에만 입찰에 참여
장기투자 목적	- 청구 가능한 지료를 예측 - 지료의 수익률이 7% 이상이면 입찰 고려 - 지상건물 소유자의 경제적 사정/ 건물 노후도 등을 조사

● 건물만의 경매사건 입찰 전략
- 토지만의 경매사건에 대한 입찰전략과 반대로 전략을 수립하면 됩니다.

입찰 목적	입찰 전략
실수요 목적	건물에 법정지상권이 성립하는 경우에만 입찰
장기투자 목적	- 건물의 노후도 판단(견고한 건물) - 해당 토지의 개별공시지가 및 시세가 낮아야 합니다.(지료 산정) 전 건물 소유자의 지료 연체가 없어야 합니다.

● 법정지상권 입찰 참여 조건
- 유찰로 시세의 60%이하로 저감되었을 것
- 공시지가가 높아 감정평가액이 높을 것(토지만의 경매시 지료산정)
- 지상건물이 미등기.위반건축물이 아닐 것
- 향 후 2~3년간 충분한 시간적 여유가 있을 것
- 대출 받을 생각하지 말고 경우에 따라 받는다 해도 최소한의 금액으로 받을 것
(법정지상권 성립여지 있는 물건은 대출 받기가 어렵긴 하지만)
- 법정지상권자가 지료 지급 능력이 없을 것(지료연체시 지상권 소멸 청구)
- 지상건물이 가능하면 비수익성 물건일 것
- 입찰의 기준을 법정지상권 성립여부보다 청구가능한 지료에 맞출 것

 

▶ 1단계
- 지상에 건물이 있는 법정지상권이 성립하는 토지를 최대한 낮은 가격에 낙찰
토지감정가격이 1억원인데 5천만원에 낙찰받는다면 지료산정시 감정가격 1억원의 5~8%수준에 지료를 받을 수 있습니다.
단순 산술식으로 지료가 5%로 결정됐다면 1억(감정평가액)의 5% - 연 500만원
투자비용이 5천만원인데 연 500만원을 받는다면 수익률은 10%가 되죠
- 토지낙찰대금 완납과 동시에 법정지상권자를 상대로 법원에 지료청구 소송을 제기
▶ 2단계
- 법원으로부터 확정받은 지료내용을 토지등기부에 등재합니다.
▶ 3단계
- 법정지상권자가 "2기이상 지료연체시 소멸청구"를 악용한다면 4~5년의 장기전이 될 수도 있습니다.
- 법정지상권자가 6개월~12개월 정도 지료지급을 연체하게 되면 지상건물을 가압류 한 후 건물만의 강제경매를 신청할 수도 있습니다.
판례는 장래에 발생하게 될 채권에 대하여 1년분 정도의 채권에 대하여 채권자의 가압류를 인정
즉, 지료 연체기간이 2년이 지나지 않더라도 가압류를 집행할 수 있습니다.
따라서 지료에 대한 가압류는 대략 토지감정가격의 5~8%로서 대략 1년분 정도로 정하여 다소 높은 금액으로 하는 것이 좋겠죠

 

다음 포스팅은 법정지상권 마자막으로 가설 건축물과 법정지상권에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니