토지 경매 신고 허가 가설건축물 확인 법정지상권

경매 물건 중 "토지만 매각" "건물은 매각 제외"라는 매각조건이 있다면 토지 지상에 건축물이 존재함을 뜻하고 지상에 건축물이 있는데 토지만 매각한다면 법정지상권 여부를 따져봐야 합니다.
이번 포스팅은 가설건출물이 있는 토지 경매시 법정지상권 성립여부와 경매 입찰전 체크해야 할 사항을 알아보겠습니다.

 

● 허가 또는 신고 대상 가설건축물
가설건출물은 허가대상 가설건축물과 신고대상 가설건축물이 있는데 건축법 제20조 제1항 도시.군계획시설 및 도시.군계획시설예정지에서 건축할 가설건축물은 허가대상 가설건축물이고 제3항 허가대상 가설건축물임에도 불구하고 재해복구.흥행.전람회.공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물은 신고대상 가설건축물입니다.

 

▶ 가설건축물이 있는 토지만 낙찰받았을 경우 법정지상권 성립여부
먼저 가설건축물이 허가나 신고를 받고 건축한 건축물인지를 확인해야 합니다.
가설건축물이 건축법 제20조에 의해 허가나 신고를 하고 건축된 경우라면 법정지상권은 성립할 수 없습니다.
가설건축물의 존치기간은 3년이내로 해당 기간이 지나면 철거해야 하는 한시적 건물입니다.
철거가 예정되어 있는 건축물인데 법정지상권을 인정하면서까지 보호해야 할 만한 효용가치가 있는 건축물에 해당하지 않습니다.
가설건축물의 존치기간을 연장하고자 한다해도 토지주의 동의를 받아야 하는데 낙찰자인 토지주가 동의해줄리는 만무하죠
그러나 가설건축물이 허가나 신고가 없었다면 법정지상권은 성립 할 수 있습니다.
대법원 판례가 무허가나 미등기 건축물도 법정지상권이 성립할 수도 있다고 보기 때문이죠
존치기간을 정하지 않은 허가나 신고를 받지 않은 무허가 가설건축물이 건물요건과 법정지상권 성립요건을 갖추었다면 이를 무허가건출물로 볼 수 있기에 법정지상권이 성립하게 됩니다.

허가나 신고가 없었던 가설건축물에 대해 법정지상권이 성립한다고 하더라도 철거할 수 있는 길이 있습니다.
허가나 신고를 하지 않고 건축한 건축물은 불법건축물이므로 설령 법정지상권이 성립한다 하더라도 철거명령.이행강제금.형사처벌을 피할 수는 없기에 낙찰자에게 유리한 게임입니다.

 

● 무허가.무신고 가설건축물에 대한 패널티
▶ 건축법 제79조 제1항  위반건축물에 대한 조치
허가권자는 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체. 그 밖의 필요한 조치를 명할 수 있습니다.
▶ 건축법 제80조 이행강제금
허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과합니다.
최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정한 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복 부과.징수 할 수 있죠.
▶ 건축법 제110, 111조 벌칙
허가대상 가설건축물이 허가를 받지 않은 경우 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하고 신고대상 가설건축물이 신고를 하지 않은 경우 5천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

● 토지.건물 일괄 경매시
토지위에 건축물은 있으나 건물 등기가 존재하지 않는 경우 가설건축물이 아닌지 확인
→ 가설건축물은 정식건축물이 아니기에 건축물대장이 아닌 가설건축물대장에 의해 관리합니다.
등기가 불가능하고 존치기간이 3년이내로 해당 기간이 지나면 철거해야 하는 한시적 건물입니다.
농지.임야에 가설건축물이 건축되어 있는 경우 경매 감정평가서에 농지나 임야가 아닌 잡종지나 대지로 감정평가가 돠었는지 확인해야 합니다.
농지나 임야보다 잡종지나 대지의 가격은 당연 비쌀 수 밖에 없는데 지상에 건축물이 있다고 해서 농지나 임야를 잡종지나 대지로 감정평가할 수도 있기에 주의가 필요합니다.

 

Written by 성공마침표 지니