법정지상권 관습법상 법정지상권 사례 분석 판례

경매로 매각되는 부동산의 지상에 건물 등이 있으나 토지만 매각되는 경우 법정지상권의 성립 여지가 있어 향 후 부동산의 토지 낙찰자는 토지소유권을 행사하는데 일정한 제약이 따를 수 있기에 주의가 필요 하죠

A는 토지와 그 지상의 미등기건물 소유자로서 B에게 토지와 건물을 매도하였고 B는 이를 인도받아 건물은 미등기인 상태로 놔두었고 토지에 대하여만 소유권이전등기를 경료합니다.
그 후 B는 은행에 대출을 받으면서 토지에 대하여 근저당을 설정합니다.
그 후 B의 채무불이행으로 토지에 관한 근저당권이 실행되어 C에게 위 토지가 낙찰됩니다.
토지 낙찰자C는 B에 대하여 그 지상의 미등기건물 철거 및 토지의 인도를 구할 수 있을까요?

​B는 토지와 건물을 모두 매수하여 이를 인도받아 사용하고 있지만 건물은 미등기인체로 두었고 토지에 대하여만 그 소유권이전등기를 경료하였기에 B가 은행에 근저당을 설정할 당시에 건물의 소유권은 여전히 A에게 있었는데 이러한 경우 B의 지상건물에 민법 제366조 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권이 성립하는지 문제가 됩니다.

민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

- 건물의 소유권은 해당 건물을 신축한 사람이 원시취득하는 것이지만 미등기건물은 등기하지 않으면 처분할 수 없습니다.

민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

● 저당권 실행에 의한 법정지상권 성립요건(민법 제366조)
1. 저당권 설정당시 건물이 존재할 것
2. 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일인일것
3. 임의경매로 인하여 건물소유자와 토지소유자가 달라질 것
B가 은행에 근저당을 설정할 당시 토지의 소유권은 B에게 있었으나 건물의 소유권은 여전히 A에게 있었으므로 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다는 2번째 요건을 충족하지 못하여 법정지상권이 성립하지 않습니다.

 

● 관습법상 법정지상권 성립요건
1. 처분 당시 토지와 건물의 소유권이 동일인에게 속할 것
2. 매매 기타의 원인으로 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라질 것
3. 당사자 사이에 건물을 철거하겠다는 특약이 없을 것(지상권 설정 배제 특약)

▶ A의 건물에 대한 관습법상 법정지상권 성립 여부
B가 A로부터 토지와 미등기 건물 모두를 매수하였으나 토지에 관하여만 소유권이전등기를 경료하여 결국 토지와 건물의 소유자가 형식적으로 달라진 경우 건물의 존속을 위해 그 토지에 별도의 용익권능을 인정할 필요가 없습니다.
따라서 A의 건물에 대한 관습법상 법정지상권이 성립하지 않습니다.

 

▶ B의 건물에 대한 관습법상 법정지상권 성립 여부
관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 처분 당시 즉, 낙찰 당시 토지와 건물의 소유권이 동일인에게 속해야 하는데 낙찰 당시 토지의 소유권은 B에게 있었으나 미등기건물의 소유권은 여전히 A에게 있었으므로 B의 건물에 대한 관습법상 법정지상권도 성립하지 않습니다.
☞ B에게는 민법 제366조의 법정지상권이나 관습법상 법정지상권이 성립되지 않으므로 C는 B에 대하여 지상건물의 철거와 토지인도를 청구할 수 있습니다.
다만, 이러한 경우 B는 해당 건물의 철거비용 및 소송비용까지도 모두 부담하게 되는 엄청난 경제적 불이익을 당하게 되고 해당 건물이 무허가건물이 아니라면 여전히 효용가치가 있는 건물이 철거됨으로서 사회.경제적으로도 손실이 발생하게 됩니다.
또한 낙찰자C의 입장에서도 소송을 통하여 B에게 지상 건물의 철거를 구할 경우 오랜 시일이 걸리므로 기회비용의 상실과 많은 에너지가 소모되겠죠

 

● 낙찰자C의 문제 해결
C는 B와의 협상으로 B로부터 지상건물(효용가치가 있는 경우)을 저가에 매입하거나 반대로 낙찰받은 토지를 B에게 고가로 되파는 방법(건물의 효용가치가 큰 경우)을 생각해 볼 수 있습니다.

 

다음 포스팅은 법정지상권의 지료 청구와 소멸 청구에 대해 알아보겠습니다

 

Written by 성공마침표 지니