유치권이란 유치권 부존재 확인 소송

건물에 대한 신축공사를 한 공사업자는 공사대금 채권을 변제받을 때까지 건물 인도를 거절할 수 있습니다.
그 결과 경매절차에서 건물을 낙찰받고 매각대금을 모두 납부해도 낙찰인은 건물을 인도 받지 못합니다.

경매대상 건물에 유치권이 성립해 있는 경우, 경매절차에 참여하여 낙찰을 받아도 유치권자로부터 경매대상 목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 사정을 감안하여 낙찰가를 산정 입찰에 참여하게 됩니다.
그 결과 유치권이 신고된 경매물건인 경우 그 만큼 저감된 가격에 낙찰될 가능성을 내포하고 있죠

유치권은 목적물의 소유자와 채권자(유치권자)와의 계약에 의하여 성립되는 것이 아니고 법이 정하는 일정한 객관적인 요건을 갖춤으로서 발생하는 법정담보물권입니다.
민사집행법은 유치권이 목적물에 대한 유치(점유)를 통해 사실상 우선변제권을 보장받을 수 있도록 하기 위하여 유치권의 피담보채권에 대하여 경매절차에서 배당을 하지 않고 낙찰자에게 유치권의 부담을 인수하게 하여 낙찰자로 하여금 유치권의 피담보채권 전부를 변제하도록 하고 있습니다.

 

유치권은 담보물권에 해당하지만 우선변제권이 없기에 경매절차의 낙찰인에게 유치권이 인수되며 유치권자는 낙찰인에 대하여 피담보채권의 직접적인 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있습니다.

 

유치권이 신고된 경매물건의 경우 입찰자들은 부담을 느끼기에 수차례 유찰이 되고, 경매를 신청한 근저당권자 등은 저가낙찰로 인하여 자신의 배당액이 줄어들어 채권회수가 어렵게 되거나 경매물건 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 인하여 매각 자체가 불가능 하게될 위험이 발생하게 될 수 있습니다.

이러한 위험성은 경매절차에서 근저당권자의 법적 지위를 불안정하게 만들고 이러한 이유로 위와 같은 경매절차에서 위험을 제거하는 근저당권자의 이익은 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있다고 보아야 합니다.

● 유치권 부존재 확인 소송

유치권 부존재 확인 소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인의 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고(유치권자)는 권리관계의 요건사실에 관하여 주장.입증책임을 부담하므로 유치권 부존재확인소송에서 유치권의 요건 사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대하여 피고가 주장.입증해야 합니다.
확인의 소는 원고의 지위가 불안.위험할 때 그 불안.위험을 제거함에 있어 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효.적절한 수단인 경우 인정됩니다.

 

채권자 등 이해관계인이 낙찰 이전에 경매진행과정에서 유치권 부존재확인소송을 제기. 이 경우에는 통상 채권자의 신청을 통해 경매절차는 중지하는 절차를 밟게됩니다.
유치권 부존재 확인 판결을 받은 후 경매법원에 제출하면 유치권으로 인한 가격하락(유찰)을 막을 수 있죠
재판을 하는 경우 상당한 시간이 걸려 채권회수가 늦어질 수 있는 단점도 있지만 유치권 여부를 낙찰 전에 미리 확정짓게 되면 정상적인 경매절차로 진행.낙찰이 가능하기에 채권자에게 돌아올 수 있는 이익이 더 클 수 있다는 점에서 최근 금융회사를 중심으로 유치권 부존재확인청구소송이 점차 증가하는 추세입니다.

 

부동산에 관하여 경매개시결정등기가 등재된 후에 비로소 부동산의 점유를 이전 or 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우에는 경매절차의 낙찰인에 대하여 유치권을 행사할 수 없습니다.
그러나 부동산에 저당권이 설정 or 가압류 등기가 된 후에 유치권을 취득하더라도 경매개시결정등기가 되기 전에 유치권을 취득하였다면 경매절차의 낙찰인에게 유치권을 행사할 수 있습니다.

 

신의성실에 원칙에 반하는 유치권의 남용은 허용되지 않으나 목적물에 관하여 채권이 발생하였으나 채권자가 목적물에 관한 점유를 취득하기 전에 그에 관하여 저당권 등 담보물권 or 가압류 등이 설정되고 이 후에 채권자가 목적물에 관한 점유를 이전받은 경우 채권자는 다른 사정이 없는 한 그와 같이 취득한 유치권을 저당권자 등에게 주장할 수 있습니다.

 

다음 포스팅은 유치권에 대해 좀더 디테일하게 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니