유치권 신고 허위 유치권 소송 경매 절차

● 경매 절차상 유치권 신고
경매 물건 중 "유치권 신고 있으나 그 성립여부는 불분명"이라고 기재되어 있는 물건을 접하는 경우가 있습니다.
유치권 신고는 말 그대로 신고이기에 유치권의 진위여부와는 전혀 무관하죠.
유치권 신고 후에 유치권의 진위여부는 낙찰자나 채권지 등 이해관계인이 소송으로 가려야 합니다.

 

유치권에 대한 심사권이 없고 더불어 업무량이 많고 조사할 인원도 시간도 없기에 경매절차상 낙찰을 받고 잔금을 납부하더라도 아무때나 유치권 신고가 들어오면 다 받아줍니다.
경매 절차상 신고된 유치권의 대부분은 공사대금채권을 피담보채권으로 한 것이나 그 외에도 재개발.재건축 사업에서 조합이나 시공사가 이주비상환청구권을 피담보채권으로 하여 유치권을 신고하거나 매매계약 해제 후 매매대금반환청구권을 피담보채권으로 유치권을 신고하는 등 그 사유가 다양합니다.
유치권 신고가 있는 경우 집행법원의 처리실무를 보면 유치권 신고서가 접수되는 시점에 따라 각각 달리 취급하게 됩니다.

▶ 유치권 신고가 매각기일 이전에 접수되는 경우
매각물건명세서에 유치권 신고 있으나 그 성립여부는 불분명하다는 내용을 기재합니다.
▶ 매각기일부터 매각허가결정까지 접수되는 경우
유치권이 성립될 여지가 전혀 없다는 것이 명백하지 않는 한 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 것으로 보아 일단 매각불허가 후 새매각을 하게 됩니다.
▶ 매각허가결정기일부터 매각허가결정여부 확정시까지 접수되는 경우
최고가매수신고인으로부터 매각허가결정에 대한 이의신청 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고에 의한 매각허가결정을 취소하고 새매각을 하게 됩니다.
▶ 매각허가결정 확정 이후 대금 납부전까지 접수되는 경우
매각허가결정의 취소신청을 받아 매각허가결정 취소후 새매각을 하게 됩니다.
▶ 대금납부 후 배당시까지 접수되는 경우
최고가매수신고인이 민법 제575조 제1항에 따른 담보책임을 묻는 경우에 한하여 매각허가결정을 취소할 수 있습니다..

민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

● 허위 유치권
허위 유치권 신고는 입찰자로 하여금 부담을 느끼게하여 결국 계속 유찰을 유도한 후 저가에 낙찰받아 폭리를 취하고자 하는 것으로 경매 시장에서는 만연하고 있는 병폐중의 하나입니다.
경매 절차에서 허위 유치권이 만연하는 것은 일반부동산 매매와는 달리 매도인(채무자)의 정확한 정보를 얻을 수 없는 상태에서 전적으로 법원이 조사한 현황조사내용에 의존할 수 밖에 없는 경매의 특성상 자세한 내막을 확인할 수 없는 입찰참가자들로서는 유치권의 근거가 되는 행위가 실제로 이루어졌는지 입찰 전에 정확히 파악하기 어렵고 유치권을 주장하는 근거가 주로 공사대금과 관련된 것으로 수천만원에서 수억원대에 이르는 고액이기 때문에 입찰참여에 큰 부담으로 작용할 수 밖에 없어 그 결과 정상적인 낙찰가격 이하로 낙찰되는  것이 일반적이기 때문에 이 과정에서 허위 유치권 행사를 주도하는 일부 악덕 경매브로커들이 헐값에 물건을 취득할 수 있는 좋은 기화가 되기 때문이죠

● 유치권이 신고된 물건 입찰시 검토 사항
1.집행관이 작성한 현황조사서상의 점유자
2. 유치권 신고 내용이 소유자(채무자)의 도급계약에 의한 유치권 신고인지 임차인의 영업행위를 위한 시설비인지 확인
대부분의 유치권은 전소유자와 가공유치권자와의 조작 가능성이 높기 때문에 관계를 명확히 파악해야 합니다.
3. 건축 행위 시점 확인
건축행위의 시작이 경매기입등기 이후라면 허위 유치권일 확률이 높죠
4. 유치권의 피담보채권 유무에 대하여 제출된 공사도급계약서 등을 통하여 유치권 배제 특약, 소유권 귀속특약을 세심하게 살펴봅니다.
→ 입찰전에 열람할 수 없기 때문에 최고가매수인에 한정됩니다.
5. 유치권자의 건축 사업자등록증.부가가체세 납부.세금계산서 발급 유무를 파악합니다.
→ 이 역시 입찰전에 열람할 수 없기 때문에 최고가매수신고인에 한정되죠
6. 피담보채권과 감정평가금액간의 균형여부를 파악하여 허위 유치권 판단

 

● 유치권 관련 소송
▶ 명도 소송
유치권자를 상대로 하는 가장 일반적인 소송입니다.
▶ 유치권 부존재확인 청구 소송
채권자 등 이해관계인이 낙찰 이전에 경매 진행과정에서 유치권 부존재확인 청구소송을 제기하는 경우인데 이 경우에는 통상 채권자의 신청을 통해 경매 절차는 중지하는 절차를 밟게 됩니다.
유치권부존재확인판결을 받은 후 경매 법원에 제출하면 유치권으로 인한 가격 하락을 막을 수 있습니다.
실제로 재판을 하는 경우 상당한 시간이 걸려 채권회수가 늦어질 수 있는 단점도 있지만 유치권 여부를 낙찰 전에 확정짓게 되면 정상적인 경매 절차로 낙찰이 가능하게 되므로 채권자에게 돌아올 수 있는 이익이  더 클 수 있다는 점에서 최근 금융회사를 중심으로 유치권부존재확인소송이 증가하는 추세입니다.

유치권이란 유치권 부존재 확인 소송

▶ 인도명령
점유권원이 없다는 것이 비교적 분명한 경우 곧바로 인도명령 신청을 할 수 있습니다.
유치권을 주장하는 측이 유치권의 존재을 소명하지 못하면 실무상 인도명령이 인용되는 경우가 있기에 최근들어 적극적으로 활용되는 추세입니다.

​다음 포스팅은 유치권의 성립요건 중 하나인 견련관계에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니