유치권 성립요건 점유 직접점유 간접점유 점유보조자

이전 포스팅에서 유치권의 성립요건 중 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계에 대해 알아봤습니다.

이번 포스팅은 유치권의 성립요건 중 하나인 점유에 대해 알아보겠습니다.

 

유치권은 합법적으로 점유하고 있어야 성립하고 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다.
판례 중 유치권은 목적물을 유치함으로서 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등을 비추어 그 직접 점유자가 채무자인 경우 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 판시합니다.

부동산의 권리는 등기부에 등재되어야 효력이 발생하지만 유치권은 점유하는 것으로 효력이 발생합니다.
즉 부동산 위의 권리는 등기부에 등재로 공시되지만 유치권은 점유로 공시되기에 유치권자의 점유관계에 관하여 법원은 상당히 엄격하게 해석하고 있습니다.

 

● 유치권자의 직접 점유. 점유보조자
직접점유란 말 그대로 유치권자가 물건을 직접 점유하는 것을 말하고 유치권자가 점유보조자를 통하여 물건을 점유하게 하는 경우에도 이를 직접점유로 봅니다.
유치권자가 사정상 가족.지인.고용인을 통해 점유를 대신하게 하는 경우에도 이를 유치권자의 점유로 인정한다는 것이고 이 때 점유를 대신하는 자를 점유보조자라 합니다.
유치권자를 대신하여 물건을 점유하고 있는 점유보조자는 채무관계가 아니라 상하 지배관계에 있어야 하기에 이들은 점유보조자일뿐 직접적인 점유자가 되지 못하며 유치권자는 물건을 점유하고 있지 않더라도 직접점유자로서 권리를 주장.보호받을 수 있습니다.

 

● 유치권자의 간접 점유
유치권의 성립요건으로서 점유는 직접점유이든 점유보조자를 통한 점유이든 간접점유이던 무방합니다.
그러나 간접 점유의 경우 유치권자가 타인을 매개로 점유한다는 점에서 직접점유에 비해 상대적으로 불확실하기에 분쟁의 소지가 다분합니다.
따라서 유치권자가 직접 물건을 점유하지 않고 타인을 통한 점유를 인정받기 위해선 간접점유자 사이에 일정한 법률관계.점유매개관계가 존재해야 합니다.
이러한 관계가 있는지 여부는 사실상 관계만으로 인정되는 것이 아니라 유치권자가 직접점유자에게 물건에 대해서 목적물 반환청구권을 행사할 수 있는지에 따라 판단합니다.
예를 들어 점유매개관계의 예로 임대차 관계가 있는데 유치권자가 임차인의 점유로 간접점유하고 있다고 주장하기 위해서는 그 임대차 게약의 당사자가 유치권자와 임차인이어야 합니다.
만약 소유자나 채무자와 임대차 계약을 체결한 경우 유치권자는 임차인을 상대로 어떠한 주장도 할 수 없으므로 간접점유가 부정되어 유치권 역시 성립하지 않음을 이해해야 합니다.

민법 제194조(간접점유) 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다. 제324조(유치권자의 선관의무) ①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다. ②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. ③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은
유치권자는 소유자의 동의없이 유치물의 사용.대여나 임대할 수 없으며 만일 소유자의 동의없이 임대나 무상으로 사용하게 하는 등의 행위를 하게 되면 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

경매 진행 중에 유치권자가 간접점유로서 경매법원에 유치권 신고를 하면서 첨부서류로 임대차 계약서를 제출하는 경우, 그 임대차계약서가 소유자의 동의를 받지 않은 상태에서 그대로 제출한 경우
경매절차에서 유치권 신고는 신고자체로 유치권이 인정되는 것이 아닌 유치권 신고가 있다는 사실만을 알리는 것, 

즉 법원은 유치권 신고가 들어오면 경매 절차 진행 중 어느때라도 받아준다는 것이죠

 

그 신고서의 내용과 첨부서류는 추후 인도명령은 물론 유치권부존재확인의소 등 본안소송에서도 결정적 증거가 될 수 있기에 일단 법원에 서류를 제출하려면 신중해야 합니다.

 

추후 낙찰인이 인도명령을 신청하면 법원은 심문절차를 진행하는데 여기서 유치권자가 사실은 소유자의 승낙을 받았다고 항변하면서 추가로 소유자에게 추인을 받은 승낙서를 제출하더라도 법원은 특별한 사정이 없는 한 이를 인정하지 않을 가능성이 큽니다.

 

간접점유자로서 유치권자는 결국 본안소송에 이르지도 못하고 인도명령에 의하여 권리주장을 못하게 되고 임차인 또한 마찬가지 권원이 없는 자와 계약을 체결한 것이 되어 낙찰인에게 대항하지 못하고 인도명령으로 끝나게 됩니다.

 

다음 포스팅은 하수급인의 유치권 행사에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니