토지 유치권 건물 공사대금채권 견련성

유치권은 법정담보물권으로서 채권을 변제받을 때까지 상대방이 누구냐를 불문하고 물건의 인도를 거절 할 수 있고 법률상의 요건에 부합하면 등기 없이도 성립하는데 다만, 우선변제권을 갖지 않는다는 점에서 일반담보물권과 구별됩니다.

​○ 유치권의 성립요건
1. 타인의 물건 or 유가증권을 불법행위 없이 점유할 것
2. 그 물건에 관하여 생긴 채권일 것(견련성)
3. 채권이 변제기에 있어야 할 것
4. 유치권 배제특약이 없을 것

​이상의 요건 중 토지 유치권 성립여부와 관계에 있어서는 두번쩨 요건인 "그 물건에 관하여 생긴 채권" 즉 피담보채권과의 견련성이 문제가 됩니다.
견련성의 의미는 채권과 물권 사이에 관련이 있어야 하며 물건의 점유와 채권의 관련은 유치권 성립요건이 아닙니다. 
따라서 채권이 먼저 성립하고 나중에 점유를 취득한 경우에도 유치권은 성립합니다.

​경매실무에서 주로 문제되는 건설유치권의 경우 건축업자는 건물을 인도하였다가 공사대금확보차원에서 다시 일정부분을 점유하는 경우가 많은데 이 경우 공사대금채권이 먼저 발생하고 잠유를 나중에 하게 되더라도 유치권이 성립하게 됩니다.
유치권 성립요건인 견련성과 관련하여 특히 문제가 되는 것은 건물공사대금을 피담보채권으로 건물이 아닌 건축부지에 대해 유치권행사가 가능할 수 있는지에 대한 논란이 있을 수 있습니다.

​토지와 그  지상건물을 별개의 부동산으로 보는 민법하에서 견련성은 민사유치권이 성립하기 위한 요건이므로 건물공사대금은 건물에 관한 채권이고 대지조성공사를 위한 토목공사대금은 토지에 관한 채권이므로 해당 물건과 토지에 대해서 각각 유치권을 행사할 수 있다는 점은 논란이 없지만 건물공사 도중 건축주 부도로 공사가 중단된 경우 건축업자가 미완성된 건물에 대한 공사대금을 이유로 건축부지에 대해 유치권을 행사할 수 있는지에 대해서는 견련성과 관련하여 논란의 소지가 있습니다.

​관련판례는 건물공사대금을 근거로 토지에 대해 유치권을 행사하는 것은 부정되는 것이 일반적이지만 구체적 사안에 따라 토지에 유치권 성립을 인정하는 경우도 있기에 주의가 필요합니다.

​○ 토지에 대한 유치권 성립을 인정하지 않은 경우(일반적 경우)

대법원 2008. 5. 30. 자 2007마98 결정[경락부동산인도명령] 【판시사항】 건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극) 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만( 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다. 상사유치권의 성립을 주장하는 재항고 이유에 대하여 상법 제58조는 “상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 채권자가 채무자와의 상행위가 아닌 다른 원인으로 목적물의 점유를 취득한 경우에는 상사유치권이 성립할 수 없는 것이다. 기록에 의하면, 재항고인은 공장건물의 신축공사가 이 사건 경매로 중단된 후에 공사현장을 점거하면서 타인의 지배를 배제하고 이 사건 토지에 대한 점유를 사실상 개시한 것으로 보일 뿐, 재항고인이 토지소유자와 ‘이 사건 토지에 관한 상행위’를 원인으로 이 사건 토지에 대한 점유를 취득하였다고 보기 어려우므로, 재항고인이 이 사건 토지에 관하여 상사유치권을 행사할 수 없다고 할 것이어서, 이와 다른 전제에 서 있는 재항고 이유는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

 

○ 토지에 대한 유치권 성립을 인정한 경우

대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다60530판결 [건물철거및대지인도] 이 사건의 원심과 1심 모두 이 사건 기초파일 공사는 토지에 관한 공사가 아니라 당지 토지 위에 신축하려고 하였던 "임대아파트와 관련하여" 생긴것이라고 판단하였지만 대법원은 원심을 파기 건물을 건축하기 위한 공정에 해당하는 공사대금채권을 근거로 토지에 유치권을 인정한 점에서 판례의 기본 입장과 다소 차이가 있습니다. 건물을 건축하는 공사에는 정도의 차이가 있기는 하지만 토지와 관련된 다소간의 토목공사가 무엇이고 또 어느 범위까지 인정될 수 있는지에 대해 향 후 논란이 될 수 도 있는 판단이지만 이 사건의 경우 공사자체가 임대아파트 신축공사 중 토목공사 부분에 국한되었고 이 토목공사를 통해 공부상 지목이 과수원 전 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화 시키려는 점을 중시하여 이 토목공사를 위 각 토지에 관한 공사로 볼 수 있다고 판단한 것으로 보입니다. 즉 건물건축공사의 일환이지만 토목공사에 대해서만 별도로 계약이 이루어졌고 공사내용이 토지와 직결 되어 있다는 점이 토지에 발생한 채권(견련성)으로 인정한 것으로 보여집니다.

Written by 성공마침표 지니