접도구역 지정 해제 건축행위 미관지구 경관지구

"면적 × 평당 토지가격"으로 토지의 가치(토지 가격)를 판단합니다. 
여기서 주의할점은 내가 취득하려는 토지 전체 면적을 100% 활용 할 수 있느냐 여부입니다.
100평을 취득했는데 80평만을 활용(건축)할 수 있다면 그만큼 낮은 가격으로 토지를 취득해야지 합리적인 결정이 되는 것이죠
내땅이지만 내 토지를 100% 활용할 수 없게 만드는 토지상의 규제를 살펴보겠습니다.

먼저 도로구역을 알아보죠

도로구역
도로를 구성하는 일단의 토지로서 도로관리청이 기반시설 또는 도시계획시설인 도로를 설치·관리하기 위해서 지정하는 구역으로 도로구역에 편입된 토지 및 그 토지에 정착된 건축물은 공공의 복리를 위해 수용되고 반대급부로 보상을 받을 받게 되죠.

● 접도구역

도로 구조의 파손 방지, 미관의 훼손, 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로경계선으로부터 일정 거리에 지정하는 구역

● 접도구역 지정(도로법 제40조 제1항))
도로관리청은 도로 구조의 파손 방지, 미관의 훼손 or 교통에 대한 위험방지를 위하여 필요하면 접도구역을
지정 할 수 있습니다.

▷ 접도구역 지정 대상 도로

도로의 종류	지정권자
고속국도	국토교통부장관
일반국도	국토교통부장관 (지방국토관리청에 위임)
지방도	도지사

▷ 접도구역 지정 대상 제외
→ 국토계획법에 따른 지구단위계획구역
→ 시도.군도.구도의 경우 지정대상 제외
→ 도시지역으로 결정.고시된 구역안의 도로는 접도구역 지정대상 제외

● 접도구역 지정 기준
도로경계선에서 양측으로 각각 아래표의 구역을 접도구역으로 지정합니다.

도로의 종류	지정폭(양측 각각)
고속도로	10m
일반국도	5m
지방도	5m

접도구역은 비도시지역에 지정이 됩니다.(도시지역 지정 안함)
접도구역내에서는 토지의 형질을 변경하거나 건축물의 신축은 허용되지 않습니다.
그러나 건축시 대지면적에서 제외되지는 않습니다.(건폐율포함)
접도구역으로 지정되지 않은 부분은  건축행위 가능, 
접도구역에 포함된  토지는 대부분 주차장으로 이용하죠

● 접도구역 지정 예외(도로법 시행령 제39조 제1항)

1. 자연취락지구. 집단취락지구로 지정된 구역안의 도로
2. 다음 각호에 해당하는 지역으로서 교통 등에 위험 등이 없다고 인정되는 지역
→ 해당 지역의 도로 중 차도 .길어깨 .비탈면.측도.보도 및 길도량 등에 제공되지 아니하는 부지의 폭(부체도로의 폭 포함)이 인접한 접도구역의 폭 이상인 지역

→ 해당 지역의 도로의 폭 및 구조 등이 인접한 도시지역의 도로의 폭 및 구조 등과 유사하게 정비된 지역으로서 그 도시지역으로부터 1km 이내에 있는 지역 중 주민의 집단적 생활근거지로 이용되는 지역

→  해당 지역의 도로의 폭 및 구조 등이 인접한 도시지역의 도로의 폭 및 구조 등과 유사하게 정비된 지역으로서해당 지역의 양측에 인접한 도시지역 상호간의 거리가 10km 이내인 지역

● 접도구역 지정 폭 조정
다음과 같은 경우, 그 접도구 역 폭을 축소 조정할 수 있습니다.
1. 도로가 하천법상 하천 or 공유수면관리법상 공유수면과 병행하는 경우, 하천.공유수면까지만 접도구역으로 지정
2. 도로와 철도가 병행하는 경우 철도선로인접지역까지만 접도구역으로 지정

● 접도구역 지정 시기
사업시행구간은 도로법 제25조에 의한 도로구역 결정(변경) 고시와 동시에 지정하고  사업완료구간 중 미지정 구간은 수시 지정

​● 접도구역 해제 시기
1. 도로법 제25조에 의한 도로구역 변경 고시와 동시에 해제하되 기존도로의 접도구역은 신설도로가 완료되어 공용개시 될 때 해제
2. 기 지정된 접도구역이 접도구역 지정 예외 조건에 해당하는 경우 해제

​● 접도구역 건축 행위
★ 접도구역이 포함된 토지에 건축시 접도구역내에 건축 할 순 없지만 건축면적에 포함(건폐율 산정시 포함)

접도구역으로 포함된 부분이 많기에(5m건축선 후퇴) 토지 활용에 제한이 있는 경우입니다.
접도구역에 포함된 면적이 많아서 건폐율을 다 활용하지 못할 수도 있습니다.

접도구역에 포함된 부분이 적기에 건폐율울 다 활용할 가능성이 높습니다.

※ 고속도로는 법정(건축법상) 도로로 인정되지 않기에 고속도로에 접하는 토지는
대상토지 뒤쪽으로 도로가 없다면 맹지와 다를 바 없는 토지입니다.

접도구역이 포함된 토지 포함 100평 건폐율 40%인 경우,
접도구역이 아닌 80평에 대한 건폐율이 아니라 전체면적 100평에 대한 건폐율로 산정하여바닥면적 40평으로 건축 가능

● 경관지구

도시지역에서는 비도시지역의 접도구역과 같이 건축선이 후퇴하는 미관지구에서의 규제가 있었는데
2019.01.17일 서울시에서는 미관지구를 폐지하고 경관지구로 전환, 통합
-인천시도 경관지구로 전환.
건축선 변경은 "미관지구내 도로변으로 3m 후퇴"로 명시하고 있는 것을 "00구간 도로명으로부터
3m후퇴"로 각 자치구청장이 변경 지정하도록 할 계획입니다.
3m건축선 후퇴의 규제는 명칭만 달라졌을뿐 살아있습니다.(토지이용계획확인원 확인)

3m건축선 후퇴의 규제, 접도구역과 마찬가지로 건축선 후퇴로 인한 면적은 대지면적에 포함됩니다.
규제로 재산권 행사에 제한은 있지만 보상은 없다라는(보상 자체 규정 없음)
거래시 이러한 건축선 후퇴 부분을  감안하시기 바랍니다.

다음 포스팅은 접도구역의 행위제한과 보상에 대해 알아보겠습니다.

Written by 성공마침표 지니