농지 경매 원상복구계획서 농지취득자격증명 농취증 발급

농취증신청반려통지서를 통한 농취증 발급에 이어 농지경매 입찰시 농취증 100% 발급 받는 방법에 대한 접근, 

농지 경매 농지취득자격증명 반려 농취증 신청반려 통지서

농지 원상복구계획서를 통한 농지취득자격중명 농취증 발급에 대해 알아보겠습니다.

​농지에 불법 건축물이 있거나 불법으로 전용된 농지의 농취증 발급 받는 방법입니다.
해당 농지에 불법으로 건축물이 지어져 있거나 불법으로 전용되어 현황이 농지로 복원하기 어렵다고 판단되는 경우, 농취증을 발급받으려면 3가지의 방법이 있습니다.
1. 원칙은 원상복구 후 신청해야 하나 경매의 경우 소유자가 아닌 최고가매수신고인의 지위에서는 불가능합니다.
2. 추완의 방법이 있으나 역시 경매의 경우 불가능합니다.
※ 추완이란 민법상 법률적으로 필요한 요건을 구비하지 않았기 때문에 효력이 없는 법률행위가 후에 필요한 요건을 보충하여 유효하게 성립하는 일을 말합니다.

3. 원상복구를 전제로 한 사후 복구계획서 제출
이 3번째가 경매의 최고가매수신고인이 할 수 있는 방법이죠
원상복구를 전제로 한 복구계획서를 제출하면 농취증을 발급 받을 수 있습니다.
신청인이 제출한 복구계획서에 기재된 내용의 실현 가능성을 심사하고 판단하는 담당공무원이 농지로 원상복구가 가능하다고 판단할 경우 농취증을 발급하지만 반대로 원상복구의 실현가능성이 없다고 판단할 경우 농취증 발급을 거부하겠죠
실현가능성의 판단은 순전히 담당공무원의 자의적인 해석에 따라 달라질 수 있기에 불합리한면이 있긴 합니다..

​이전 포스팅 "농지의소유권이전에관한사무처리지침" 제3조 타목이 문제해결의 키였다면 이번 포스팅은 대법원 2013도 10544판결이 문제해결의 키입니다.

원상복구를 전제로 한 농취증 발급은 대법원 판례가 뒷받침하고 있습니다.
지목이 농지라 하더라도 농지로서 현상을 상실한 상태라면 농지법에서 말하는 농지가 아니기 때문에 해당관청은 농취증 발급을 거부할 수 있으나 대법원 판례는 현상을 상실한 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서 원상복구가 이루어질 수 있다면 해당토지는 여전히 농지법상 농지에 해당하기에 원상복구를 전제로 한 농취증을 발급하라고 판시하고 있죠
또한 형질변경이나 전용으로 인해 농지를 다른 용도로 사용하고 있더라도 현상변경의 정도와 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 농지로 회복하는 것이 불가능하지 않다면 그 변경상태는 일시적으로 보아야 한다는 판례가 있음에도 불구하고 농취증 발급이 거부되는 경우는 다음의 3가지 경우입니다.

해당토지가 농지에 해당하지만

1.무허가 건축물이 지어져 있고 그 건물에 사람이 거주, 불법으로 형질변경된 부분이 있는 경우

2.그 지상에 공장이나 건축물이 지어져 있어 사실상 원상복구가 불가능하다고 판단하는 경우

3.토지 일부가 묘지로 사용되고 있는 경우

해당관청이 농취증 발급 심사기준으로 삼으면 거부사유의 근거로 들고있는 "농림축산식품부 예규"인 "농지취득자격증명심사요령"은 어디까지나 행정기관 내부의 사무처리준칙에 불과하므로 법원이나 일반국민을 기속하는 효력은 없습니다.
농취증은 매수인이 일정한 자격 요건을 갖추면 실질적인 내용에 관계없이 발급해야 하는 행정상의 기속행위인데 법적 구속력도 없는 예규를 근거로 한 처분은 부당하다고 봐야 겠죠

불법 건축물이 지어져 있을 경우 그 지상 건물의 철거나 불법 형질변경된 농지를 원상복구할 수 있는 수단이 없으므로 최고가매수신고인의 지위만 있는 낙찰자에게 불가능한 일을 요구하는 문제가 발생하게 됩니다.
또한 해당관청이 최고가매수신고인에게 원상복구를 명할 법적 근거도 없으며 극단적으로 보게 되면 경매 입찰 자격이 없는 소유자겸 채무자만이 해당농지를 낙찰받을 수 밖에 없는 문제가 발생합니다.

소유자겸 채무자가 원상복구하지 않는 한 담보물권자는 담보농지를 경매를 통해 환가할 수 없게 되는 문제도 발생하게 되죠
무엇보다 해당관청이 원상복구를 명하거나 대집행으로 철거하는 등 불법행위를 단속 할 의무가 있었음에도 불구하고 불법 형질변경과 무허가건축물을 이유로 농취증 발급을 거부하는 것은, 결국 해당관청이 불법행위를 묵인.방치한 직무유기의 결과로 인해서 최고가매수신고인이 농지를 취득하지 못하는 것이 되어 해당관청의 직무유기.직무태만으로 인한 결과를 최고가 매수신고인에게 전가하는 상황이 되는 것이죠
이런 내용을 사전에 인지하고 있어야 담당공무원과의 협상시 우위를 점할 수 있다고 봅니다.

농지전용허가제도가 처음 시작된 건 "농지의보전및이용에관한법률"이 제정된 1973.1.1부터입니다.
농지의 전용을 법률적으로 금지하기 시작했기 때문에 그 이전"농지개혁법"을 적용받던 시기에 전용되었다면 전용자체가 위법이 아닌데다 농업경영에 이용할 수 없는 농지가 되므로 "농취증 발급 대상에 해당되지 않는다" 거나 "농지법상 농지에 해당하지 않는다"는 농취증신청반려통지서를 발급 받을 수 있습니다.

이 때 반려통지서와 함께 1973년 이전에 건축물이 존재했다는 사실을 증명하는 항공사진 or 무허가 가옥서류와 같은 서류를 제출하면 농취증 첨부없이도 소유권이전등기가 가능합니다.
항공사진은 수원에 소재한 국토지리정보원에 직접 방문해야 합니다.
​다음 포스팅은 농취증 발급이 면제되는 경우와 원칙적으로 농지를 소유할 수 없는 일반법인이 농지를 소유할 수 있는 경우를 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니