농지 경매 농지취득자격증명 반려 농취증 신청반려 통지서

이전 포스팅 농지취득자격증명(이하 농취증)에 관한 기본개념과 작성방법을 알아봤습니다.

농지법 개정 최신 농지취득자격증명 농취증 발급 신청서

농지경매 입찰시 농취증 100% 발급받는 방법에 대한 접근을 해보도록 하겠습니다.

 

농지를 취득할 경우 대부분 농취증을 발급받아야 합니다.
농취증 첨부없이는 소유권이전 등기가 불가능하기 때문이죠
특히 농지경매의 경우 특별매각조건으로 농취증 제출을 요구합니다.
매각허가결정기일까지 제출해야 하고 미제출시 매각불허가에 입찰보증금은 몰수당하게 되죠.
경매로 나오는 농지는 농취증 발급에 문제가 없는 경우가 대부분이지만 농취증 발급이 어려워 보이는 농지가 나왔을 때 나만은 당황하지 않고 농취증을 발급 받울 수 있는 능력치를 올려보도록 하겠습니다.

​"농취증 반려" 농취증 발급을 안해주겠다는 것이죠
농취증 반려 통지를 받았다면 포기하지 말고 문제를 해결해야 합니다.
등기예규인 "농지의소유권이전등기에관한사무처리지침"이 문제해결의 첫번째 키입니다.

제3조를 보면 농취증 첨부없이 소유권이전등기가 가능한 경우를 열거하고 있습니다.

3조에서 우리가 알아야 할 항목은 "타"목입니다.
3조 타목의 핵심은 지목은 농지이나 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 농지가 아님이 증명되는 토지는 농취증을 첨부할 필요가 없다는 것이고 "관할관청이 발급하는 서면"이란 "농취증신청반려통지서"이며 농취증신청반려통지서를 첨부할 경우 농취증 첨부없이 등기이전이 가능한 것으로 규정한 것입니다.
다만, 농취증신청반려통지서를 첨부한다고 농취증 첨부없이 등기이전 되는 것이 아니라 "반려사유란에 "농지법에 의한 농지에 해당하지 아니함"이라는 취지의 문구가 기재되어야만이 위 등기예규에서 말하는 "관할관청이 발급하는 서면"에 해당한다는 것이죠

​사례로 알아보죠

⇒ 위 사례는 농취증신청반려통지서를 첨부했는데 관할관청이 발급하는 서면으로 인정한 케이스입니다.

⇒ 위 사례는 농취증신청반려통지서를 첨부했는데 관할관청이 발급하는 서면으로 인정하지 않은 케이스입니다.
두 가지 사안의 차이점은 무엇일까요? 

바로 건축물대장의 유.무입니다.
쉽게 폴어보겠습니다. 건물이 있는 경우 농취증 발급입니다.

시골에는 위 사진처첨 한필지에 2채의 주택이 건축되어 있는 경우가 종종 있습니다.
더불어 지목은 대지가 아니라 전 or 답인 농지 
여기서 토지만 경매로 나왔을 경우, 법정지상권은 배제하겠습니다.
법원은 특별매각조건으로 농취증 제출울 요구하죠
핵심은 건축물대장의 유.무 A주택은 건축물대장이 있고 B주택은 없습니다.
결론부터 말씀드리면 1채의 주택이라도 건축물대장이 있다면 그 필지 전체는 이미 농지법상의 농지가 아닙니다.
이 사안을 쉽게 이해하려면 농지의 개발.건축절차를 알아야 합니다.

농지에 건축을 하기 위해서는 농지전용과 개발행위 최종적으로 건축허가를 받아야 합니다.
이 3가지의 허가를 복합민원으로 처리할 수도 있죠.
공적장부인 건축물대장이 있다는 것은 준공(사용승인)을 받았다는 것, 해당관청에서 합법적으로 위 3개의 허가를 내주었고, 이것은 이미 농지전용허가를 받고 전용이 이루어졌다는 것을 의미합니다.
농지전용.개발행위.건축허가를 받아 적법한 절차에 따라 건축행위가 이루어졌고 단지 준공 이후 마지막 절차인 지목변경만 하지 않았을 뿐 해당토지는 사실상 대지나 마찬가지라는 것이죠

​한가지 사례 더 보죠

지목은 전, 농지로서 건축물대장은 없고 건물등기부만 있습니다.
토지만 경매로 진행된 경우도 농취증 제출을 요구합나다.
등기부등본 문제 해결의 키입니다.

건물이 적법한 절차에 따라 건축되고 사용승인을 받으면 건축물대장이 만들어지고 건축물대장을 근거로 건축주는 소유권보존등기를 하게 됩니다.
사용승인이 난 후에 건물등기가 이루어지면 보존등기 "원인사유"란에 "사용승인으로 인한 보존등기" 정상적인 절차에 의해 건물이 건축되었다면 이 사안도 단지 지목변경만 하지 않았을 뿐 이미 농지전용허가를 받고 농지전용이 이루어졌다는 것을 의미합니다.
건축물대장 없이 건물 등기를 할 수 있을까요? 
채권자 대위권, 법원의 직권명령에 의한 보존등기가 가능하지만 이런 경우 건물까지 일괄로 매각이 진행되죠. 

건물등기부는 있는데 건축물대장이 없다는 건, 건축물대장이 분실.소실되었다는 것일까요?
관리를 소홀히 한 해당관청의 잘못으로 인해 농취증 발급을 거부한다는 것은 어불성설임을 인지시키면 협상의 우위를 점할 수 있습니다.

⇒ 위 두 사안 농취증신청반려통지서 반려사유란에 "농지법에 의한 농지에 해당하지 아니함"으로 기재되어야 합니다.

​"등기예규" 말 그대로 예규일 뿐 법적 구속력은 갖고 있지 않습니다.
등기예규 또한 전적으로 등기공무원의 자의적인 해석에 의존할 수 밖에 없어 이 과정에서 종종 분쟁이 발생하기도 하죠. 

농취증 발급기관이나 법원에 따라서 얼마든지 다른 해석과 판단이 나올 수 있습니다.
농취증 발급기관인 해당관청에서 반려통지서 자체를 모르는 경우도 있고 반려통지서의 양식조차 비치해 두지 않은 곳도 있습니다.
농지가 아니라는 자의적인 해석과 판단에 농취증 발급을 막무가내로 거부하려는 공무원을 만나면 당황스럽겠지만 아쉬운 놈이 우물판다고 본인이 직접 설득 할 수 밖에 없는 상황이 발생할 수 있기에 반려통지서 양식을 준비해 가거나 등기예규 등 법률적 근거를 통해서 담당공무원과 협상을 해서 설득 할 수 있어야 합니다.
농취증 발급권자의 자의적인 해석과 판단에 따라 또 법원에 따라 적용하는 범위와 재량권이 각각 다를 수 있다는 것
그래서 사안에 따라 정답이 아닌 문제를 풀  수 있는 능력이 필요한 것이죠
낙찰자의 문제 해결 능력에 따라 그 결과는 달라질 수 있습니다.

다음 포스팅은 농취증 100% 발급에 관한 접근 농지 원상복구계획서를 통한 농취증 발급에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니