영농여건불리농지 지정요건 혜택 리스크

경자유전의 원칙에 따라 농지는 원칙적으로 농업에 종사하는 개인이나 농업법인이 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 목적이 아니면 소유하지 못합니다.
But, 산업화와 도시화의 물결속에서 농촌을 떠나는 인구가 늘고 농업인구가 줄어들면서 농사를 짓지 않아도 농지를 소유할 수 있는 다양한 예외조항이 신설됩니다.
그 중 하나가 영농여건불리농지입니다.
영농여건불리농지 말 그대로 농사 짓기 어려운 농지로서 다음의 경우 지정됩니다.

● 영농여건불리농지 지정요건

- 농업진흥지역 밖의 농지중 최상단부터 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상인 농지

- 시.군의 "읍" "면"지역의 농지일 것
⇒ 시.군의 "동"지역은 안됨

- 집단화된 농지의 규모가 2만㎡ 미만인 농지일 것
⇒ 평균경사율이 15% 이상이더라도 집단화된 농지의 규모가 2만㎡ 이상이면 안됨

- 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지일 것

 

● 영농여건불리농지 혜택

▷ 영농여건불리농지의 농취증 발급 여부

- 영농여건불리농지가  농사기능을 상실하고 생산성이 낮다는 이유만으로 농취증을 발급받지 않아도 될 것 같지만 발급받아야 합니다.

⇒ 다만, 영농여건불리농지는 취득면적에 상관없이 농업경영계획서는 제출하지 않습니다.

- 농지는 원칙적으로 임대.사용대할 수 없으나 영농여건불리농지는 임대.사용대 가능
다만, 휴경상태로 방치할 경우 지자체에서 농지 처분의무를 부과할 수 있습니다.

- 농지전용시 농지전용허가를 받아야 하고 "농지전용허가 등의 제한규정"에도 불구하고 영농여건불리농지는 "신고"를 통해 전용할 수 있으며 "농지전용허가의 제한대상 시설별 면적제한"의 적용을 받지 않습니다.

⇒ "농지전용허가 등의 제한"은 모든 용도지역에 적용하는 것은 아니고 농림지역, 자연환경보전지역, 관리지역 중 생산관리.보전관리지역의 농지에만 적용하는데 그 중 면적제한이란 건축하려는 시설물의 면적을 제한한다는 것.

예를 들어 앞서 말한 4개의 용도지역 농지에 묘지관련시설을 설치할 경우 1000㎡ 이내는 허용하지만 초과는 허용이 안되는 식이죠

 

정리하면 
- 농지취득면적에 상관없이 "농업경영계획서" 미작성
- 농지 임대차.사용대차 가능(휴경 안됨)
- 농지전용시 "신고"로 가능
- 농지전용허가의 제한대상 시설별 면적제한 미적용

 

● 영농여건불리농지 리스크
영농여건불리농지는 평균경사율 15% 이상인 농지에 지정됩니다.
건축을 전제로 한다면 농지전용신고 및 개발행위허가를 받아야 합니다.

농지전용의 기준만이 아니라 개발행위허가의 기준에도 맞는지 확인해야 합니다.

경사율과 경사도는 다릅니다.
영농여건불리농지에서는 평균경사율을 적용, 개발행위허가시에는 지자체 조례로 평균경사도를 적용
★ 경사율 15% = 경사도 8.5도
영농여건불리농지는 시나 군의 읍.면지역에 있는 농업진흥지역 밖의 농지 중 평균경사율이 15% 이상이어야 하고 농기계의 이용과 접근이 어려운 곳의 농지를 지정하기에 도로가 잘 정비되어 있고 농지로서의 본래 목적인 영농을 할 수 있는 농업진흥지역은 해당 되지 않습니다.
현실적으로 경사율 15% 이상의 농지나 산간오지의 전.답은 진입로의 문제나 경사도, 접근성 등의 어려움으로 외지인이 매입하고 개발하기 어려울 수 있습니다.
현재는 도로가 없어 황폐화되어 있지만 지적도에는 도로가 표기되어 있는 한적한 땅이 있다면 매입을 하고 축량을 하여 도로를 확보.개설 후 개발하는 방법으로 건축을 할 수도 있습니다.
투자비가 많이 든다고 생각할 수 도 있지만 도로를 개설하여 접근성을 높인다면 지가도 상승하고 나만의 독립적인 공간에 저렴한 가격에 전원생활을 할 수 도 있겠죠

해당 농지는 영농여건불리농지이지만 진입도로 문제는 차치하더라도 표고.경사도 등으로 인하여 개발.건축을 전혀 할 수 없는 농지입니다.