농림지역 할수있는 행위 건축할 수 있는 건축물 건폐율 용적률

토지 투자시 기본적으로 알아야 하는 것 중 하나인 용도지역에 대해 디테일하게 알아보겠습니다.
용도지역은 토지의 미래가치를 보여주는 토지의 신분.계급이라고 할 수 있죠.
용도지역의 기본 개념은 아래 포스팅 참조

용도지역 도시지역 비도시지역 건폐율 용적률

용도지역은 크게 도시지역과 비도시지역으로 구분되는데 도시지역의 상업.공업.주거지역의 토지는 가격도 가격이지만 토지가치가 토지가격에 거의 다 포함되어 있기에 수익을 기대하기 어렵죠
그래서 가치에 비해 저평가된 토지가 많은 도시지역의 녹지지역과 비도시지역의 농림지역.자연환경보전지역.관리지역의 토지를 타켓으로 하는 것이 좋습니다.
도시지역의 주거,상업.공업지역의 토지에 비해 상대적 소액 투자로 수익을 기대할 수 있기 때문이죠
이번 포스팅은 비도시지역 용도지역 중 농림지역에 대해 알아보겠습니다.

 

● 농림지역

▶ 농림지역 지정 고려사항
- 농림지역은 도시지역에 속하지 않는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역에 지정됩니다.

- 관리지역안에서 농지법에 의한 농업진흥지역으로 지정.고시된 지역과 관리지역안의 산림 중 산지관리법에 의한 보전산지로 지정.고시된 지역으로서 도시.군관리계획 고시에서 농림지역으로 구분된 지역은 농림지역으로 결정.고시된 것으로 봅니다.

 

● 농림지역 건폐율 용적률

용도지역	건폐율(%)	용적률(%)
농림지역	20 이하	50 ~ 80 이하

건폐율20%  용적률80%는 국토계획법상 최대한도이며 해당 지자체 조례로 이 한도내에서 정하게 됩니다.
국토계획법과 각 지자체 조례와 별 차이는 없지만 확인차원에서 해당 토지가 소재한 지자체에 확인해야겠죠

​● 농람지역에서 할 수 있는 행위(행위제한)
농림지역의 건축 행위제한은 포지티브 방식의 행위제한으로 할 수 있는 행위와 건축물만을 열거, 법률에서 열거한 행위외에는 할 수 없습니다.
▶ 농림지역에서 건축할 수 있는 건축물
농림지역에서 건축물의 용도.종류 및 규모 등의 제한은 국토계획법 시행령에서 규정하고 있습니다.

1. 건축할 수 있는 건축물 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택으로서 현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택(「농지법」 제32조제1항제3호에 따른 농업인 주택 및 어업인 주택을 말한다 - 농업인주택 / 경우에 따라 단독주택 가능 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당) 및 아목에 따른 제1종 근린생활시설 - 3. 제1종 근린생활시설 사. 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외) 등 주민이 공동으로 이용하는 시설 아. 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것에 한정), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급·통신서비스제공이나 급수·배수와 관련된 시설 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당) 마. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호마목부터 사목까지의 규정에 따른 시설 및 같은 호 아목에 따른 시설 중 식물과 관련된 마목부터 사목까지의 규정에 따른 시설과 비슷한 것 21. 동물 및 식물 관련 시설 가. 축사(양잠·양봉·양어·양돈·양계·곤충사육 시설 및 부화장 등을 포함) 나. 가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다] 다. 도축장 라. 도계장 마. 작물 재배사 바. 종묘배양시설 사. 화초 및 분재 등의 온실 아. 동물 또는 식물과 관련된 가목부터 사목까지의 시설과 비슷한 것(동·식물원은 제외) 바. 「건축법 시행령」 별표 1 제25호의 발전시설 - 25. 발전시설 발전소(집단에너지 공급시설을 포함)로 사용되는 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

2. 도시·군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설[같은 호 나목, 사목(공중화장실, 대피소, 그 밖에 이와 비슷한 것만 해당) 및 아목은 제외] - 3. 제1종 근린생활시설 가. 식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품·의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다.)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것 나. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(제4호너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것 다. 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생관리나 의류 등을 세탁·수선하는 시설(세탁소의 경우 공장에 부설되는 것과 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상인 것은 제외) 라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설 마. 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 바. 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공업무를 수행하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것 사. 마을회관, 마을공동작업소, 마을공동구판장, 공중화장실, 대피소, 지역아동센터(단독주택과 공동주택에 해당하는 것은 제외) 등 주민이 공동으로 이용하는 시설 아. 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것에 한정), 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급·통신서비스제공이나 급수·배수와 관련된 시설 자. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 30제곱미터 미만인 것 차. 전기자동차 충전소(해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것으로 한정) 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설[같은 호 아목, 자목, 너목(농기계수리시설은 제외), 더목 및 러목(안마시술소만 해당)은 제외] - 제4 제2종 근린생활시설 가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다.)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 나. 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(祭室), 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다.]으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 다. 자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 미만인 것 라. 서점(제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것) 마. 총포판매소 바. 사진관, 표구점 사. 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 및 체험 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 아. 휴게음식점, 제과점 등 음료·차(茶)·음식·빵·떡·과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설(너목 또는 제17호에 해당하는 것은 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것 자. 일반음식점 차. 장의사, 동물병원, 동물미용실, 「동물보호법」 제73조제1항제2호에 따른 동물위탁관리업을 위한 시설, 그 밖에 이와 유사한 것 카. 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 타. 독서실, 기원 파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다.) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외) 로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 하. 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500 제곱미터 미만인 것(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 거. 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합한 것을 말한다.)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 너. 제조업소, 수리점 등 물품의 제조·가공·수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만이고, 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 것 -농기계 수리시설은 허용 1) 「대기환경보전법」, 「물환경보전법」 또는 「소음·진동관리법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것 2) 「물환경보전법」 제33조제1항 본문에 따라 폐수배출시설의 설치 허가를 받거나 신고해야 하는 시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것 더. 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150 제곱미터 미만인 것 러. 안마시술소, 노래연습장 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설 중 동호 마목에 해당하는 것 5. 문화 및 집회시설 마. 동·식물원(동물원, 식물원, 수족관, 그 밖에 이와 비슷한 것) 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설 6. 종교시설 가. 종교집회장으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 나. 종교집회장(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것)에 설치하는 봉안당(奉安堂) 마. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 9. 의료시설 가. 병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양병원) 나. 격리병원(전염병원, 마약진료소, 그 밖에 이와 비슷한 것) 바. 「건축법 시행령」 별표 1 제12호의 수련시설 12. 수련시설 가. 생활권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련관, 청소년문화의집, 청소년특화시설, 그 밖에 이와 비슷한 것) 나. 자연권 수련시설(「청소년활동진흥법」에 따른 청소년수련원, 청소년야영장, 그 밖에 이와 비슷한 것) 다. 「청소년활동진흥법」에 따른 유스호스텔 라. 「관광진흥법」에 따른 야영장 시설로서 제29호에 해당하지 아니하는 시설 사. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 액화석유가스충전소 및 고압가스충전·저장소 아. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호가목부터 라목까지의 규정에 따른 시설 및 같은 호 아목에 따른 시설 중 동물과 관련된 가목부터 라목까지의 규정에 따른 시설과 비슷한 것 21. 동물 및 식물 관련 시설 가. 축사(양잠·양봉·양어·양돈·양계·곤충사육 시설 및 부화장 등을 포함) 나. 가축시설[가축용 운동시설, 인공수정센터, 관리사(管理舍), 가축용 창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물 사육시설, 그 밖에 이와 비슷한 것] 다. 도축장 라. 도계장 마. 작물 재배사 바. 종묘배양시설 사. 화초 및 분재 등의 온실 아. 동물 또는 식물과 관련된 가목부터 사목까지의 시설과 비슷한 것(동·식물원은 제외) 자. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설 22. 자원순환 관련 시설 가. 하수 등 처리시설 나. 고물상 다. 폐기물재활용시설 라. 폐기물 처분시설 마. 폐기물감량화시설 차. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정시설 23. 교정시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 가. 교정시설(보호감호소, 구치소 및 교도소) 나. 갱생보호시설, 그 밖에 범죄자의 갱생·보육·교육·보건 등의 용도로 쓰는 시설 다. 소년원 및 소년분류심사원 카. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의2의 국방ᆞ군사시설 23의2. 국방ᆞ군사시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 「국방ᆞ군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방ᆞ군사시설 타. 「건축법 시행령」 별표 1 제24호의 방송통신시설 24. 방송통신시설(제1종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외) 가. 방송국(방송프로그램 제작시설 및 송신·수신·중계시설을 포함) 나. 전신전화국 다. 촬영소 라. 통신용 시설 마. 데이터센터 바. 그 밖에 가목부터 마목까지의 시설과 비슷한 것 파. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지관련시설 26. 묘지 관련 시설 가. 화장시설 나. 봉안당(종교시설에 해당하는 것은 제외) 다. 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물 라. 동물화장시설, 동물건조장(乾燥葬)시설 및 동물 전용의 납골시설 하. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설 28. 장례시설 가. 장례식장[의료시설의 부수시설(「의료법」 제36조제1호에 따른 의료기관의 종류에 따른 시설)에 해당하는 것은 제외] 나. 동물 전용의 장례식장 거. 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설 29. 야영장 시설 「관광진흥법」에 따른 야영장 시설로서 관리동, 화장실, 샤워실, 대피소, 취사시설 등의 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것

농림지역은 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역이기에 제한이 많이 있을거란 유추를 할 수 있죠
농림지역에 건축할 수 있는 건축물은 농림어업용시설이나 공익상 필요한 시설이 대부분입니다.

포인트만 알아보죠.
- 먼저 농업인이나 임업인이 되어야 건축할 수 있는 농업인주택이 가능합니다.
경우에 따라서는 농림어업인이 아닌 개인도 단독주택을 건축할 수 있습니다.
농림지역의 농업진흥지역, 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역 농업보호구역으로 세분되는데 농업진흥구역은 only 농업인주택만 가능하지만 농업보호구역은 농림어업인이 아닌 개인도 농지전용허가 및 개발행위허가 기준에 맞는다는 전제하에 단독주택을 건축할 수 있습니다.
농업보호구역은 주로 경관이 좋은 하천상류지역의 농업용 저수지,연못.제방 인근지역에 지정되기에 전원주택지로도 손색이 없겠죠
농림지역에 지정된 보전산지, 보전산지가 세분된 공익용산지 임업용산지는 농업진흥지역이 세분화된 농업진흥구역 농업보호구역과 같은 맥락으로 보면 되는데 농업진흥구역은 공익용산지 농업보호구역은 임업용산지와 비슷한 맥락이기에 공익용산지에는 당연 농업인주택만 가능하고 임업용산지에는 단독주택 건축이 가능할 걸로 유추할 수 있지만 임업용산지에서도 단독주택은 건축할 수 없답니다.
간혹 농업진흥지역과 보전산지가 아닌 농업진흥지역 밖과 준보전산지인 농림지역이 있다면 단독주택은 가능하지만 그런 경우는 거의 없다고 봐야죠
단독주택 건축은 농업보호구역에서만 가능하다는 걸로 마무리 합니다.

- 농림지역에서는 휴게음식점(주류 판매불가) 일반음식점(주류 판매가능) 허용이 안됩니다.
즉, 경관이 뛰어난 농림지역에서는 커피전문점 및 음식점을 하고 싶겠지만 절대 안된다는 사실
커피전문점이나 음식점이 있다면 그 지역은 농림지역은 절대 아니라는 것으로 마무리 합니다.

- 동일 건축물에 바닥면적 합계 500㎡아내의 제조업소 수리점은 불가이지만 농기계수리시설은 가능
농기계의 범위가 모호할 수 있습니다.
1톤 트럭도 농업용으로 쓴다라고 하면 농업용기계가 아닐까요?
편법이지만 자동차 정비도 할 수 있을거 같은데 저만의 생각으로 마무리 합니다.

- 자원순환시설이 허용되네요
자원순환시설 중 고물상 토지투자에 있어 중요합니다.

- 마지막으로 관리동, 화장실, 샤워실, 대피소, 취사시설 등의 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 300㎡미만인 야영장 시설이 가능합니다.

 

◆ 위 건축할 수 있는 건축물은 국토계획법에 의한 규정이고 최종적으로 지자체 조례로 정하게 되어 있으니 해당 농림지역 토지가 소재하는 지자체에 개발 건축 가능 여부를 체크해야 합니다.

 

● 농림지역 중 농업진흥지역(농업진흥구역,농업보호구역)은 농지법, 보전산지(공익용산지.임업용산지)는 산지관리법에 의한 별도의 행위제한을 받게 됩니다. 
국토계획법과 각 개별법의 적용을 받는다는 것이죠

▶ 농림지역의 농지
농림지역에 건축할 수 있는 건축물만 살필것이 아니라 농지의 경우 농업진흥지역 농업진흥지역 밖의 여부에 따라 농업진흥지역의 농지라면 농지법에 의한 농업진흥구역 농업보호구역의 건축 행위제한과 농지전용허가 제한대상 시설 여부도 체크해야 합니다. 

▶ 농림지역의 산지(임야)
산지.임야의 경우 보전산지 준보전산지의 여부에 따라 보전산지의 임야라면 공익용산지.임업용산지의 건축 행위제한을 체크해야 합니다.

다음 포스팅은 비도시지역 용도지역 중 자연환경보전지역에 대해 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니