법정지상권 성립 효력 존속기간 지료 청구

이번 포스팅은 법정지상권이 성립되는 경우 지상건물소유자에게는 어떠한 효력이 인정되고 법정지상권을 인정해야 하는 토지소유자는 지상건물 소유자에게 어떤 권리를 주장할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

● 법정지상권 일반적 효력
- 법정지상권자의 토지사용권
- 법정지상권의 존속기간
- 토지소유자(법정지상권 설정자)의 지료 청구

 

▶ 법정지상권자의 토지사용권
법정지상권자는 지상건물을 사용하기 위해 그 지반이 되는 토지를 점유.사용할 권리를 가지며 그 효력이 미치는 토지를 건물의 사용.보수.철거 등의 목적으로 사용할 수 있습니다.
토지사용권과 관련하여 문제가 되는 것은 법정지상권이 미치는 대지의 범위를 어디까지로 볼 것인가의 문제와 법정지상권이 성립된 구 건물을 철거하고 새로이 건물을 신축한 경우 그 기준을 구건물을 기준으로 할 것인지 신건물을 기준으로 할 것인지가 되겠죠
한편 동일인 소유의 토지와 건물에 대하여 공동저당이 설정된 후 구건물을 철거하고 신축된 경우에 신축건물에 대한 법정지상권 성립여부는 토지사용권의 범위와 관련하여 확인해야 할 사항입니다.
- 법정지상권이 미치는 대지의 범위
법정지상권이 미치는 대지의 범위는 반드시 그 건물의 기지만에 한하는 것이 아니고 이 건물의 본래 용도인 창고로서 사용하는데 (지상건물을 사용하는데) 일반적으로 필요한 그 둘레의 기지에도 미친다고 할 것이다
(대법원 77다921판결)
- 법정지상권이 있는 구건물을 철거하고 새로이 신축한 경우
동일인 소유의 토지와 그 지상건물에 관하여 공동저당이 설정된 후 구건물을 철거하고 건물을 신축한 경우 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물의 소유자가 달라진 경우 법정지상권의 성립 여부
→ 종전의 판례는 신축건물에 법정지상권을 인정하였으나 대법원은 그 후 판례를 변경하여 이를 부정하고 있죠
☞ 부정의 근거
정당한 채권자인 공동저당권자의 이익을 보호하기 위함

◆ 토지만의 단독저당의 경우 구건물을 기준으로 법정지상권이 인정된다는 점은 인지하고 있어야 겠지요

▶ 법정지상권 존속기간

민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.   1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년   2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년   3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년   ②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다. 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.   ②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

- 법정지상권 최단존속기간

구분	최단존속기간
- 약정 지상권 기간을 정하지 않은 경우 민법 제280.281조	30년(견고한 건물.수목의 경우) 15년(기타 건물) 5년(건물 이외의 공작물)
법정지상권	반드시 민법의 최단기간을 엄수할 필요 없음 법원이 건물의 상태 및 제반사항을 참작하여 법정 최단기간보다  단축하여 정할 수 있음

- 법정지상권 존속기간 만료시 효과

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.   ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다

→ 건물. 기타 공작물.수목이 현존할 경우
1. 법정지상권자(건물 등 소유자)는 계약의 갱신을 청구할 수 있다(민법 제283조 제1항)
2. 토지소유자가 계약갱신을 원하지 않을 경우
법정지상권자는 상당한 가액으로 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다
토지소유자가 매수청구를 원하지 않을 경우 지상권자의 갱신 청구에 응하면 됩니다.

민법 제285조(수거의무, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.   ②전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.

→ 법정지상권자가 2기이상 지료를 연체한 경우
1. 위 계약갱신청구권.매수청구권 행사가 인정되지 않으며
2. 법정지상권자가 건물,공작물.수목을 수거하여 토지를 원상회복시켜야 한다(민법 제285조 제1항)

 

→ 토지소유자(지상권설정자)의 매수청구권 행사
지상권 기간만료로 갱신없이 종료할 경우, 채무불이행(2기연체)으로 지상권이 소멸된 경우 토지소유자는 상당한 가액을 제공하여 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있고 이 때 법정지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다(지상권설정자의 매수청구권 민법 제285 제2항)

지상권자(건물소유자).지상권설정자(토지소유자)둘 다 매수청구권이 있습니다.
두 청구권 다 같은 형성권이지만 법 제283조 제2항 지상권자의 매수청구권은 지상권자가 갱신청구 하였으나 지상권설정자가 거절하였을 경우 발생합니다.
반면 법 제285조 제2항 지상권설정자의 매수청구권은 상당한 가액의 제공이 있어야 형성권이 되며 지상권설정자의 매수청구권은 지상권자가 정당한 이유를 들어 거절 할 수 있습니다.

 

다음 포스팅은 법정지상권과 관습법상 법정지상권을 사례로서 좀더 알아보겠습니다.

 

Written by 성공마침표 지니